Vuoi vendere casa, devi decidere il prezzo, uno dei parametri principali per definire un valore corretto, è la superficie commerciale dell’immobile.

Prenditi 4 minuti, leggi quest’articolo fino in fondo, troverai le informazioni che ti servono per prendere correttamente le misure di casa.

Premessa:

E’ opportuno recuperare una planimetria catastale aggiornata dell’immobile che spesso è allegata all’atto di provenienza. In alternativa basta recarsi presso il catasto e chiedere copia della planimetria, è un’operazione semplice e senza costi.

Come calcolare la superficie commerciale;

Che cos’è la superficie commerciale di un immobile?

La superficie commerciale è la somma di tutti gli spazi di cui si compone la casa, compresi muri, pertinenze (cantina, soffitta) e delle aree esterne quali:

• Portici, logge;
• Balconi, terrazzi;
• Giardino, cortile.

È un calcolo ponderato, a ogni superficie è attribuita, come vediamo nel paragrafo successivo, un’incidenza sul totale

Come calcolare la superficie dei locali accessori?

Per calcolare l’incidenza dei locali è necessario verificare la destinazione d’uso dei vani che compongono l’immobile e attribuire una percentuale; ad esempio nella planimetria in basso, uno dei vani è censito come locale accessorio, in questo caso può avere diverse definizioni catastali, sgombero, deposito, ripostiglio ecc. nel computo dei mq. della superficie commerciale, questi locali vanno calcolati con la percentuale indicata, anche se vengono, impropriamente, utilizzati a fini abitativi.

Che differenza c’è tra superficie calpestabile e commerciale?

La superficie calpestabile di un immobile è la somma dei metri quadri interna dei vani che compongono l’immobile al netto di muri divisori, perimetrali e spazi esterni. La superficie commerciale è la somma di tutte le componenti dell’ immobile, incluse murature interne e perimetrali, le pertinenze e gli spazi esterni.

 Nella compravendita tra privati, il riferimento è la superficie commerciale. Abbiamo detto tra “privati” perché, nella prassi, se acquisti un immobile di nuova costruzione da un’impresa, in genere il calcolo delle superfici è comprensivo di una quota parte delle aree comuni.

Premesso che non esiste una norma cui far riferimento, considerato che un balcone o una cantina non possono avere lo stesso valore della superficie interna,  la prassi è di applicare dei coefficienti per determinare l’incidenza delle superfici che compongono l’immobile. 

Superficie commerciale, come calcolare l’incidenza?

Superfici coperte:  

• Superficie calpestabile comprensiva dei muri divisori deve essere calcolata al 100%;
•  Muri perimetrali al 100% fino ad un massimo di 50 cm di spessore, se in comunione al 50%, fino ad un massimo di 25 cm. di spessore;
• Soppalchi abitabili 80%, non abitabili 15%;
• Mansarde con un’altezza media di 240 cm al 75%;
• Sottotetti non abitabili al 35%;
• Taverne e locali seminterrati abitabili 60%;
• Soffitte e cantine 20%;
• Locali accessori altezza minima 240 cm. collegati ai vani principali al 50%;

Superfici esterne:

• Balconi e lastrici solari 25% fino a 25 mq. l’eccedenza và calcolata al 10%;
• Terrazzi, logge, portici e patii al 35%;
• Verande dal 60 all’80% a secondo delle finiture;
• Cortili al 10% fino a 25 mq.  e al 2% la superficie eccedente;
• Giardini di appartamenti al 15% fino a 25 mq. e al 5% quella eccedente;
• Giardini di Ville al 10% fino a 25 mq. e al 2% quella eccedente;

I dati riportati sono suscettibili di variazioni, perché ogni immobile ha caratteristiche diverse.

Nel calcolo della superficie commerciale, non abbiamo inserito box e posto auto perché i valori possono variare, anche nella stessa zona, in funzione di diversi fattori, quali: dimensioni, posizione, facilità d’accesso ecc.

Esempio di calcolo della superficie commerciale:

Supponiamo di avere un bilocale, come la planimetria qui sotto, per calcolare la superficie commerciale dobbiamo sommare la superficie interna dei locali, dei muri interni e perimetrali e delle aree esterne (balconi, terrazzi, ecc.) come segue:

• Superfici interne di camera, bagno, antibagno e soggiorno al 100%;
• Tramezzi interni al 100%;
• Muri perimetrali al 100% fino a 50 cm di spessore, se in comunione al 50%, fino a un massimo di 25 cm. di spessore;

Nel nostro esempio, il risultato che si ottiene sommando le superfici è di 55,48 mq

• Balconi 25% fino a 25 mq. l’eccedenza và calcolata al 10%.

Calcolo superficie balconi: 1,00×2,50×2=5,00 x 25% =1,25 mq;

Totale superficie commerciale: 55,48+1,25= 56,73 mq.

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