Il termine catasto ci riporta alla mente registri antichi e polverosi, in effetti, la sua origine è antichissima e risale all’epoca dei Sumeri circa quattromila anni fa. In Italia il catasto, come lo conosciamo adesso, è stato istituito il 1° marzo 1886 con la Legge n. 3682. Il catasto è spesso al centro dell’attenzione mediatica e politica con riferimento alle tasse sulla casa, ma perché è cosi importante e a cosa serve? In quest’articolo cercheremo di illustrare con semplicità le funzioni e l’importanza del catasto.

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Che cos’è il catasto?

Il catasto è un archivio delle proprietà immobiliari pubbliche e private, Immaginiamo un enorme registro con tante cartelle, ogni cartella corrisponde a un territorio comunale, all’interno sono raccolte informazioni dettagliate su tutte le proprietà immobiliari presenti in quel territorio. Il catasto è diviso in fabbricati e terreni, per conoscere gli estremi catastali di un immobile è sufficiente chiedere una visura catastale e una planimetria. Il catasto non è probatorio, questo significa che i dati non hanno valore legale, per accertare la proprietà e la conformità di un immobile è necessario far riferimento all’atto di provenienza e alla conformità urbanistica.

A cosa serve il catasto?

Il catasto, accorpato nel 2012 all’Agenzia delle Entrate, ha due finalità, la funzione principale è di natura fiscale, il censimento serve ad attribuire un valore a ciascun immobile su cui si pagano le tasse (IMU, imposta di registro). La base di calcolo delle imposte è la rendita catastale che scaturisce dalla categoria catastale, dal classamento e dalla consistenza; È importante verificare che i dati di accatastamento siano corretti per non pagare imposte non dovute.

Se vuoi approfondire l’argomento ti invitiamo a leggere: Come si calcola le rendita catastale di un immobile?

La seconda finalità del catasto è la classificazione degli immobili e la gestione di una banca dati aggiornata, funzionale alla pubblica amministrazione e ai cittadini.

Quali sono i dati catastali?

Il censimento è ripartito per comune, per catalogare gli immobili si utilizzano i termini Foglio, corrisponde a una porzione del territorio comunale o all’intero territorio nei piccoli comuni; Particella o Mappale, serve a identificare il singolo immobile; e Subalterno, nel caso di un edificio con più unità immobiliari, ad esempio un condominio o un fabbricato con cantina o garage, ogni unità è censita con un subalterno; Gli altri dati catastali sono:

• Zona censuaria: area del territorio comunale con redditività omogenee degli immobili;
• Categoria: destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio la categoria A comprende abitazioni e uffici;
• Classe: produttività di un immobile;
• Consistenza: dimensioni dell’immobile in vani e mq;
• Rendita catastale: reddito attribuito all’immobile sul quale si calcolano le tasse.
• Proprietà: dati anagrafici del titolare del diritto reale (cognome, nome, codice fiscale, data e luogo di nascita);
• Quota di proprietà;
• Ubicazione dell’immobile: Comune, indirizzo, piano;
• Estremi dell’atto di provenienza;
• Aggiornamenti e variazioni catastali;
• Planimetria.

I dati catastali non sono probatori, ma devono essere conformi alla situazione reale, in particolare in caso di vendita dell’immobile.

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Cosa sono le categorie catastali?

Le categorie catastali sono un sistema per classificare gli immobili in base alla destinazione d’uso e delle caratteristiche di redditività degli stessi, servono infatti per definire la rendita catastale. L’attribuzione della categoria catastale ha un peso determinante nel definire la rendita dell’immobile e di conseguenza le tasse da pagare, ad esempio nella categoria A (abitazioni e uffici) le categorie A/1, A/8 e A/9 sono assegnate a immobili di lusso (abitazioni signorili, ville storiche, castelli) hanno una rendita catastale elevata e spesso non beneficiano delle agevolazioni sulle imposte. Riepiloghiamo le categorie catastali:

• A, abitazioni e uffici;
• B, immobili con finalità pubbliche;
• C, immobili con destinazione commerciale, i garage, cantine, magazzini ecc;
• D, immobili realizzati con finalità specifiche, centri commerciali, alberghi, distributori di benzina, ecc;
• E, immobili con destinazioni particolari, chiese, porti, aeroporti, stazioni ferroviarie, ecc;
• F, comprende immobili senza rendita catastale, immobili in costruzione, fabbricati diroccati, cortili, ecc.

Che cosa sono le categorie catastali C1, C2, C6?

Le categorie catastali del gruppo C sono immobili con destinazione commerciale o accessoria, magazzini, deposito, cantine, garage, tettoie, solaio ecc. La categoria C/1 comprende immobili con destinazione commerciale con la vendita diretta al pubblico di prodotti e servizi, negozi e botteghe. Fanno parte della categoria C/2  i locali adibiti a deposito o magazzini senza accesso o vendita diretta al pubblico, ad es. locali di deposito di merce destinata alla vendita, cantine, solai, ecc. La categoria C/6 comprende immobili destinati al ricovero di animali e al parcheggio di veicoli, in particolare Stalle, scuderie, garage e autorimesse. Se desideri approfondire l’argomento, ti invitiamo a leggere: Categorie catastali guida completa.

Che cos’è la rendita catastale?

La rendita catastale è il valore che il catasto attribuisce agli immobili per determinare le imposte da pagare (IMU, Imposta di registro); La rendita è calcolata in base alla categoria catastale, la classe, la consistenza e la zona censuaria in cui si trova l’immobile. Se vuoi approfondire l’argomento, ti consigliamo di leggere:

Perché il catasto è importante per proprietari e acquirenti?

Come abbiamo detto il compito principale del catasto è dare un valore agli immobili a fini fiscali, è chiaro che più alta è la rendita catastale assegnata, maggiori sono le imposte da pagare (IMU e Imposta di registro).

Il valore catastale non è allineato al valore di mercato degli immobili, è quasi sempre più basso, ma questo non esclude che la rendita catastale possa essere sbagliata, un immobile censito in una categoria catastale piuttosto che in altra; Facciamo un esempio:

Supponiamo di confrontare due appartamenti ubicati nella stessa zona, di pari mq, il primo censito in categoria A/2 (abitazioni di tipo civile) l’altro in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), il primo avrà una rendita catastale più alta e di conseguenza paga più tasse; Lo stesso vale per il classamento o la consistenza. È importante verificare gli estremi catastali del proprio immobile per accertarsi che siano corretti.

Come trovare la rendita catastale?

È possibile conoscere la rendita catastale e le informazioni su qualsiasi immobile censito in catasto fabbricati e i redditi dominicale e agrario dei terreni, in modo semplice e veloce inserendo: comune, foglio, particella e subalterno del proprio immobile cliccando sul sito dell’Agenzia delle Entrate