Hai sentito parlare di caparra confirmatoria, ma non ti è chiaro cosa sia o come si differenzi dall’acconto? In questa guida semplice e diretta ti spieghiamo tutto:

• Cos’è la caparra confirmatoria
• Come funziona nelle compravendite immobiliari
• Quando conviene usarla rispetto all’acconto

Spesso, durante una proposta d’acquisto o un compromesso, si utilizza un pagamento anticipato. Ma attenzione: scegliere tra caparra e acconto comporta effetti legali molto diversi. Continua a leggere per evitare errori e avere le idee chiare.

1. Che cos’è l’acconto?

L’acconto è un pagamento anticipato di una parte del prezzo totale, effettuato dall’acquirente per confermare la propria intenzione di acquistare un bene o un servizio.

A differenza della caparra confirmatoria, l’acconto non ha funzione risarcitoria: se una delle due parti si tira indietro, l’acconto deve essere semplicemente restituito, salvo diverso accordo contrattuale.

Attenzione: l’acconto non vincola le parti alla conclusione dell’affare. Eventuali danni potranno essere richiesti separatamente, ma l’acconto non costituisce una penale in caso di recesso.

2. Che cos’è la Caparra Confirmatoria?

La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata dall’acquirente per confermare la volontà di concludere un affare e per impegnarsi a rispettarne i termini.
A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria ha anche una funzione risarcitoria in caso di inadempimento.

In pratica, rappresenta una garanzia contrattuale: se una delle parti si ritira senza giusta causa, subisce una penalità.

Esempio pratico:

• Tizio versa a Caio 5.000 € di caparra confirmatoria per acquistare un immobile.
• Se Tizio cambia idea, perde la caparra.
• Se invece è Caio a non rispettare l’accordo, dovrà restituire il doppio, cioè 10.000 €.

Nel contesto delle compravendite immobiliari, la caparra confirmatoria è molto usata perché vincola legalmente le parti fino alla firma del contratto definitivo.

3. Qual è la Differenza tra Acconto e Caparra Confirmatoria?

La differenza tra acconto e caparra confirmatoria riguarda la loro funzione giuridica e le conseguenze in caso di recesso.

• L’acconto è un semplice anticipo sul prezzo totale. Non ha valore risarcitorio: se il contratto non si conclude, l’acconto va restituito, salvo diverso accordo.
• La caparra confirmatoria, invece, è un pagamento vincolante che garantisce l’esecuzione del contratto.
  In caso di inadempienza:
  • Chi ha versato la caparra la perde.
  • Chi l’ha ricevuta e non rispetta l’accordo deve restituire il doppio.

Esempio pratico:
Mario firma una proposta d’acquisto per un appartamento e versa a Lucia una caparra confirmatoria di 10.000 €.

• Se Mario cambia idea e non compra più, perde i 10.000 €.
• Se invece Lucia si tira indietro, dovrà restituire 20.000 € a Mario.

4. Quando si versa la caparra confirmatoria?

La caparra va versata al momento della firma del primo contratto tra le parti, che può essere una proposta d’acquisto o un compromesso (preliminare di vendita).

Modalità di pagamento:
Può essere pagata tramite bonifico bancario o assegno, ma è sempre consigliato utilizzare strumenti tracciabili, per garantire la prova del versamento.

Importante:
Perché l’importo sia riconosciuto come caparra confirmatoria (e non come semplice acconto), deve essere espressamente indicato nel contratto, facendo riferimento all’art. 1385 del Codice Civile.

Se manca questa specifica, il pagamento potrebbe essere interpretato come acconto, con conseguenze giuridiche molto diverse in caso di recesso.

5. Quando si ha diritto alla restituzione della caparra confirmatoria?

L’acquirente può ottenere la restituzione della caparra confirmatoria in alcune circostanze specifiche. Ecco i casi più comuni:

Il venditore non accetta la proposta d’acquisto
In questo caso, non si perfeziona alcun accordo, quindi la caparra va integralmente restituita.

La compravendita non si conclude per colpa del venditore
Se il venditore si rende inadempiente (ad esempio cambia idea o vende a terzi), l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra versata.

Si verifica una condizione sospensiva negativa
Se il preliminare prevede una condizione sospensiva (es. ottenimento del mutuo) che non si realizza, il contratto non produce effetti e la caparra va restituita.

Consiglio pratico:
Per tutelarsi, è fondamentale inserire clausole chiare nel contratto preliminare e indicare sempre le condizioni che giustificano il rimborso della caparra.

6. Quanto versare di caparra quando si acquista un immobile?

Non esiste una regola fissa sull’importo della caparra confirmatoria, ma in genere si concorda una somma compresa tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile.

L’importo va definito caso per caso, in accordo tra le parti, tenendo conto di diversi fattori che possono influenzare la cifra:

Tempo tra preliminare e rogito
Più è lungo il periodo tra il contratto preliminare e il rogito, più alta potrebbe essere la caparra richiesta come garanzia.

Necessità di rafforzare la proposta d’acquisto
In un mercato competitivo, una caparra più consistente può rendere la proposta più allettante per il venditore.

Presenza di difformità urbanistiche o documentali
Se l’immobile presenta difformità da sanare, la caparra può essere modulata per tutelare entrambe le parti fino alla regolarizzazione.

Consiglio finale:
Concorda sempre l’importo in modo trasparente e fai inserire il valore della caparra in forma scritta nel contratto, specificando che si tratta di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).

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