Sei in procinto di acquistare casa, ti è stato consigliato di formulare una proposta di acquisto ma vorresti sapere di cosa si tratta, quali sono i vantaggi e i vincoli? Bene sei nel posto giusto, prenditi qualche minuto per conoscere tutto sulla proposta di acquisto di un immobile.

Cos’è una proposta di acquisto immobiliare e perché è importante?

La proposta di acquisto immobiliare è un atto unilaterale con cui un potenziale acquirente manifesta formalmente al venditore l’interesse ad acquistare un immobile, indicando le condizioni economiche e contrattuali desiderate.

Questo documento è utilizzato quasi esclusivamente tramite agenzie immobiliari, che forniscono moduli prestampati da compilare con i dati specifici della compravendita.

Presentare una proposta d’acquisto, quando si acquista casa con l’intermediazione di un agente immobiliare, offre vantaggi concreti per tutte le parti coinvolte:

• l’acquirente dimostra un reale interesse verso l’immobile,
• il venditore ha un primo riferimento sulle condizioni offerte,
• l’agenzia immobiliare chiarisce da subito il proprio compenso.

Tuttavia, è fondamentale leggere con attenzione ogni clausola prima di firmare. Nei prossimi paragrafi analizzeremo nel dettaglio quali elementi valutare in una proposta di acquisto e come evitare errori comuni.

Proposta di acquisto: cosa sapere prima di firmare?

Quando si è pronti a fare una proposta di acquisto per un immobile, è importante essere consapevoli delle informazioni necessarie per valutare con attenzione l’operazione.

Idealmente, prima di firmare una proposta, bisognerebbe avere accesso a una serie di documenti fondamentali, tra cui:

• Documentazione catastale e urbanistica, per verificare la conformità dell’immobile rispetto alle planimetrie e ai titoli edilizi;
• Visura ipotecaria, per controllare la presenza di ipoteche o altri gravami;
• Atto di provenienza, che attesta chi è il reale proprietario e la modalità di acquisizione dell’immobile;
• Servitù attive e passive, che potrebbero limitare l’uso dell’immobile;
• Spese condominiali ordinarie e straordinarie, oltre alle ultime delibere assembleari, per capire se sono previsti interventi di manutenzione;
• Regolamento condominiale, per conoscere eventuali vincoli sull’uso dell’immobile;
• Eventuali cause legali che coinvolgono il condominio.

Cosa fare se non tutta la documentazione è disponibile?

Spesso, in fase di proposta, non è possibile visionare immediatamente tutti questi documenti. In questi casi, è fondamentale tutelarsi inserendo nella proposta delle clausole specifiche, dette clausole sospensive o di salvaguardia. Queste clausole possono subordinare la validità della proposta alla verifica positiva della documentazione, oppure al reperimento di determinati atti (come visure, certificazioni o delibere condominiali).

Un esempio?

“La presente proposta è subordinata alla verifica della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e all’assenza di ipoteche, pignoramenti o servitù non dichiarate.”

Inoltre, su delega del proprietario, può essere utile contattare direttamente l’amministratore di condominio per ottenere informazioni sullo stato di manutenzione dell’edificio, l’eventuale presenza di spese straordinarie o contenziosi in corso.

✅ Consiglio dell’esperto

Prima di firmare, valuta con attenzione ogni condizione e, se hai dubbi, affidati a un professionista (notaio, agente immobiliare o tecnico di fiducia). Una proposta di acquisto è un atto impegnativo: meglio agire con prudenza e piena consapevolezza.

Quanto è vincolante la proposta di acquisto?

La proposta di acquisto immobiliare rappresenta un impegno formale da parte dell’acquirente a voler acquistare un immobile. Di solito è accompagnata da una caparra confirmatoria e ha carattere irrevocabile fino alla scadenza del termine di validità, che generalmente varia da 7 a 15 giorni.

Durante questo periodo, l’acquirente (cioè il proponente) è vincolato e non può liberamente ritirare la proposta.

Cosa significa proposta irrevocabile?

Una proposta irrevocabile è una dichiarazione unilaterale con cui l’acquirente si impegna a rispettare le condizioni indicate, senza possibilità di revoca fino alla scadenza del termine stabilito nel documento.
Per questo motivo, è sempre consigliabile stabilire un periodo di validità breve, per non rimanere vincolati troppo a lungo in caso di mancata risposta del venditore.

Quando inserire condizioni sospensive nella proposta

Nel caso in cui l’acquisto dell’immobile dipenda dall’ottenimento di un mutuo, è fondamentale inserire una clausola sospensiva che subordini l’efficacia della proposta all’approvazione del finanziamento.

Questa clausola deve essere chiara e dettagliata, specificando:

• l’importo richiesto,
• l’istituto di credito coinvolto (se già individuato),
• il termine massimo entro cui il mutuo deve essere approvato,
• le conseguenze in caso di mancata concessione del mutuo.

👉 Attenzione: una proposta condizionata ha meno forza contrattuale agli occhi del venditore, ma è una tutela necessaria in molti casi.

La proposta di acquisto è un passo importante nel processo di compravendita. Per questo è fondamentale comprenderne bene la portata, i vincoli e le possibili clausole di tutela.

Come funziona la proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è un impegno unilaterale da parte dell’acquirente, che diventa vincolante anche per il venditore nel momento in cui viene accettata entro i termini indicati nella stessa. Ecco nel dettaglio cosa succede dopo l’accettazione e quali sono gli adempimenti successivi:

• Le parti sono vincolate a procedere verso la stipula del rogito notarile (l’atto definitivo di vendita);
• Si impegnano a rispettare i termini e le condizioni indicati nella proposta (prezzo, tempistiche, modalità di pagamento, eventuali clausole sospensive).

Funzione della caparra confirmatoria

La caparra versata contestualmente alla firma della proposta diventa confirmatoria ai sensi dell’Art. 1385 c.c. ed ha funzione di garanzia:

• sarà trattenuta dal venditore se l’acquirente si ritira dopo l’accettazione;
• dovrà essere restituita raddoppiata all’acquirente, se il venditore si ritira senza giusta causa.

Registrazione della proposta all’Agenzia delle Entrate

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata, e quindi si configura come preliminare di compravendita, è obbligatorio registrarla presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione.

La registrazione comporta:

• Il pagamento di imposte, tra cui:
  • Imposta di registro;
  • Bolli previsti per legge;

Spesso nella proposta di acquisto si prevede un successivo incontro tra le parti per firmare un compromesso (o preliminare dettagliato), utile a definire meglio i termini dell’accordo.
Tuttavia, è importante sapere che questo passaggio non è obbligatorio e, se non viene formulato correttamente, può addirittura rendere nulla la proposta. Per questo motivo è fondamentale scrivere con attenzione ogni riferimento al compromesso, evitando ambiguità che possano far dubitare della validità dell’impegno assunto.

Si può recedere dalla proposta di acquisto?

È possibile recedere dalla proposta accettata, al verificarsi di determinate condizioni che vedremo più avanti, o rinunciando all’importo della caparra, il doppio dell’importo ricevuto nel caso del venditore.

Il proponente può recedere dalla proposta di acquisto senza penali, se:

• La proposta non è irrevocabile;
• Sono decorsi i termini di validità senza che la proposta sia stata accettata;
• Il venditore rifiuta la proposta;
• Il venditore formula una controproposta;

Si può recedere dalla proposta di acquisto anche dopo l’accettazione senza penalità, se l’immobile presenta delle difformità non sanabili o vincoli (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli) che non possono essere cancellati dal venditore. In tutti questi casi l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’importo di caparra o eventualmente al pagamento del doppio dell’importo versato.

Cosa bisogna scrivere nella proposta

La proposta deve contenere tutti i dati relativi al proponente, all’immobile, al prezzo offerto, alle condizione di pagamento, la validità e la possibilità di risoluzione o inefficacia. Come abbiamo detto, all’accettazione la proposta di acquisto diventa di fatto, un preliminare; Vediamo nel dettaglio le singole voci che compongono una proposta.

• Dati anagrafici del proponente;
• I dati relativi all’immobile, ivi compresi gli estremi catastali;
• Dati del proprietario o proprietari;
• L’atto di provenienza dell’immobile;
• La richiesta del proponente di acquisire l’immobile libero o meno da persone e/o cose;
• La dichiarazione del venditore in ordine alla commerciabilità dell’immobile: Conformità, assenza di pignoramenti, vincoli di sorta, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi, eventuale presenza di ipoteche;
• Il prezzo di acquisto offerto;
• Le condizioni di pagamento;
• La data entro cui stipulare il rogito;
• Il termine della proposta;
• Una clausola risolutiva espressa qualora l’immobile non risultasse commerciabile;
• Il compenso di mediazione dell’agenzia immobiliare;
• L’Attestato di Prestazione Energetica.

Possono essere aggiunte altre condizioni per adeguare meglio la proposta all’immobile e alle esigenze di proponente e venditore.

Che differenza c’è tra proposta di acquisto e compromesso?

La differenza tra proposta di acquisto e compromesso, risiede nel fatto che la prima è un atto che impegna solo il proponente, il venditore può non accettare la proposta e valutarne altre. Il compromesso è un contratto che vincola entrambe le parti, acquirente e venditore, che s’impegnano a concludere l’affare.

La proposta di acquisto una violata accettata dal venditore ha le stesse funzioni del compromesso.

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