Tempo di lettura 5 minuti

Quando si è in procinto di comprare o vendere casa, tutti parlano di fare il compromesso o meglio il preliminare di compravendita. Ti sei mai chiesto cosa vuol dire fare un compromesso, a cosa serve, come tutelarsi? In quest’articolo rispondiamo a queste e altre domande.

Andiamo per ordine;

Airdomus.com è una piattaforma digitale per comprare e vendere casa tra privati, senza intermediazione. Utilizziamo la tecnologia per facilitare l’incontro tra acquirente e venditore , con risparmio di tempo e denaro.
L’iscrizione è gratuita e senza vincoli, ricevi assistenza per vendere velocemente e bene.
clicca qui per vendere o cercare casa. Centinaia di utenti si sono già iscritti sulla nostra  piattaforma. Scopri di più

Che cos’è il compromesso?

Il compromesso o meglio il preliminare di compravendita di un immobile è una scrittura privata tra due o più contraenti. Le parti, Acquirente e Venditore, con la firma del preliminare, si obbligano reciprocamente alla compravendita di una casa alle condizioni che hanno di comune accordo definito.

Con la firma del preliminare di compravendita non si trasferisce la proprietà dell’immobile, ma si assumono degli impegni a concludere l’affare in un momento successivo, ovvero all’atto notarile.

Perché si fa il compromesso?

Stipulare un compromesso presenta almeno tre vantaggi:

1. Vincola acquirente e venditore a concludere la compravendita; In assenza di un impegno formale una delle parti potrebbe cambiare idea.
2. Sono definite in modo chiaro le condizioni dell’accordo; prezzo di vendita, la tempistica, l’immobile oggetto della compravendita e le eventuali altre clausole.
3. Consente, nell’arco di tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto, di definire gli adempimenti necessari alla transazione; Pensiamo ad esempio all’ottenimento del mutuo o alla necessità del venditore di sanare delle difformità ecc..

Cosa succede se non si fa il compromesso?

È possibile acquistare un immobile senza fare il compromesso, non c’è alcun obbligo a sottoscrivere un preliminare. Tuttavia vendere o acquistare un immobile senza fare un compromesso, presenta diverse incognite:

• La mancanza di una caparra rende l’accordo debole e suscettibile di ripensamenti;
• La vendita di un immobile è un passaggio delicato con diversi aspetti da definire, difficilmente un accordo verbale può contemplare tutto;
• Il preliminare è richiesto dalla banca per istruire la pratica per ottenere il finanziamento. Difficilmente si riesce ad ottenere un mutuo senza presentare un accordo scritto tra venditore e acquirente;

Cosa scrivere nel compromesso?

Il compromesso deve riportare delle informazioni minime, che andranno inserite nell’atto definitivo, quali:

• I dati anagrafici di venditore e acquirente;
• Il consenso alla compravendita;
• La descrizione dell’immobile e gli estremi catastali;
• Il prezzo di vendita;
• La certificazione energetica dell’immobile;

A questi dati essenziali, è fortemente consigliato aggiungere altri elementi che meglio definiscono il perimetro dell’accordo; Le cosiddette Clausole accessorie

Non esiste una Legge che impone cosa scrivere nel preliminare di compravendita, il codice civile all’art. 1350 si limita a definire i perimetri dell’accordo, testuale;

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”

Come tutelarsi al compromesso?

Prima di sottoscrivere un preliminare è bene avere le idee chiare e tutte le informazioni sull’immobile. Inserire nel compromesso le clausole accessorie in modo chiaro e completo è fondamentale per evitare futuri problemi.

Le problematiche che si presentano più frequentemente e che possono creare problemi al momento del rogito sono,

1. La conformità dell’immobile, è sempre opportuno prima di sottoscrivere un compromesso avere la certezza della situazione urbanistica e catastale dell’immobile ed eventualmente indicare nel preliminare quali sono le difformità e definire una data del rogito, compatibile con la sanatoria.
2. Consegna differita dell’immobile, Se la disponibilità della casa non è contestuale al rogito, occorre inserirlo nel preliminare e indicare la data tassativa di consegna anche nell’atto.

Ecco un elenco di clausole accessorie da inserire nel compromesso a tutela delle parti:

• La tempistica: ovvero il termine entro il quale rogitare;
• Le modalità di pagamento, è bene conoscere la differenza tra Caparra, eventuali acconti e saldo;
  • La commerciabilità dell’immobile: ovvero la conformità alle norme urbanistiche e catastali;
• La presenza di eventuali vincoli: ad es. un’ipoteca che andrà comunque cancellata, entro il rogito;
• La data di consegna dell’immobile, in molti casi la consegna non è contestuale al rogito, trovi qui i dettagli di come procedere Consegna differita;
• Ripartizione spese condominiali, ordinarie e straordinarie; salvo diverso accordo le spese ordinarie, fino al passaggio di proprietà e quelle straordinarie già deliberate sono a carico del venditore;
• Eventuali condizioni sospensive; È il caso ad esempio del venditore che deve sanare una difformità, o la necessità dell’acquirente di ottenere il mutuo, o di vendere il proprio immobile. In tutti questi casi è possibile subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un avvenimento futuro e incerto, come recita l’art. 1353 del codice civile. Al fine di evitare future contrasti, è consigliabile inserire un termine, oltre il quale il contratto s’intende risolto;
• La ripartizione delle spese di registrazione del preliminare; ( Imposta di registro 200 euro; Imposta di bollo 16 euro ogni 4 facciate dell’atto o 100 righe);
• L’accollo della parcella del notaio e delle imposte connesse all’atto.

L’elenco riporta le principali clausole accessorie che vengono in genere inserite nel preliminare, non è comunque esaustivo.

Quanto si deve versare al compromesso?

Al compromesso, in genere, si versa al venditore un importo del 10 – 15% del valore dell’immobile, non esiste comunque nessuna norma che vincoli in questo senso. Di norma il versamento avviene a mezzo assegno bancario e gli estremi devono essere riportati nel preliminare.

Che differenza c’è tra registrazione e trascrizione del preliminare

La registrazione del preliminare è obbligatoria ai fini fiscali, la mancata registrazione entro 20 giorni dalla stipula comporta delle sanzioni amministrative, ma non inficia la validità dell’accordo.

La trascrizione non è obbligatoria, salvo quanto previsto dal D. Lgs. 122/2005 e successive modifiche, vedi l’articolo Trascrizione compromesso, e serve a tutelare principalmente l’acquirente nei confronti di terzi.

Cosa succede se ci si ritira dopo il compromesso?

La parte inadempiente perde l’importo che ha versato a titolo di caparra confirmatoria, nel caso dell’acquirente o il doppio della caparra ricevuta nel caso del venditore. Esiste la possibilità per l’altra parte di rivolgersi al giudice per chiedere l’esecuzione forzata del contratto o la risoluzione dello stesso e l’indennizzo per i danni subiti che si dovranno dimostrare.

Articoli correlati:

• Rogito smarrito, cosa fare?
• Cos’è la plusvalenza immobiliare?
• Notaio: compiti e responsabilità nelle compravendite.