Donazione immobiliare: Vantaggi e rischi da conoscere.
Vorresti sapere come funziona la donazione immobiliare, quali sono le implicazioni e i vantaggi? Bene, in questo articolo parliamo di donazione immobiliare, tutto quello che c’è da sapere sulle donazioni.
Indice dei contenuti
Cos’è una donazione immobiliare?
La donazione immobiliare è un atto con cui una persona detta “donante” cede un diritto (usufrutto, nuda proprietà), o un immobile, a un’altra persona detta “donatario”; è considerato un contratto in quanto è necessario il consenso di entrambe le parti.
Esistono diverse fattispecie di donazioni
Donazione diretta: con la donazione diretta si cede per es. La proprietà di un bene mobile o immobile, del denaro o di un diritto su di essi (es. diritto di abitazione, usufrutto etc.).
Se l’oggetto della transazione è di modico valore, non c’è bisogno del notaio; nello specifico parlando di donazione immobiliare è necessario sottoscrivere un atto notarile alla presenza di due testimoni.
Donazione indiretta: ha per oggetto il trasferimento di una somma di denaro affinché il donatario possa comprare uno specifico bene. Per es. Un padre che dona al figlio i soldi per acquistare una nuova casa.
Questo tipo di donazione non richiede l’atto notarile, anche se il valore della transazione è elevato; basta inserire nella causale del bonifico il motivo della donazione e citare in atto la provenienza del denaro.
Rinuncia a un credito: Il donante in questo caso è il creditore, dichiara di non voler essere più pagato liberando il debitore (donatario) dal debito.
Pagamento di un debito: il donante paga il debito del donatario nei confronti di una terza persona.
Quanto costa un atto di donazione?
La donazione immobiliare a un figlio, fino a 1.000.000 di euro, è esente da imposte sulla donazione, se eccede questo valore, si paga un’imposta del 4% sull’eccedenza, ad esempio una casa del valore di un milione e mezzo il 4% si paga su 500.000 euro.
Ci sono comunque da pagare:
- l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
- l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile
- imposta di bollo 230 euro
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Qualora i genitori decidano di acquistare un immobile e intestarlo al figlio, donazione indiretta, l’importo donato è esente da imposte, come sopra, fino a 1 milione di euro. Si pagano le imposte previste per l’acquisto di un immobile;
Le imposte sulle donazioni.
Le donazioni immobiliari dirette sono tassate in base al grado di parentela, come segue;
- Donazioni tra genitori e figli o tra coniugi aliquota al 4% per valori superiori a un milione di euro;
- Tra fratelli e sorelle aliquota del 6% per valori superiori a 100.000 euro;
- Altri parenti fino al 4° grado, aliquota del 6% senza franchigia;
- Tutti gli altri soggetti, aliquota del 8% senza franchigia.
Per ottenere gli stessi benefici con le donazioni indirette è necessario:
- Effettuare un bonifico
- Sull’atto di acquisto del bene cui era destinato il denaro, viene sia dichiarata la provenienza.
Quando la donazione immobiliare può essere revocata?
La donazione immobiliare può essere revocata per i seguenti motivi:
- Ingratitudine: atti particolarmente gravi da parte del “donatario” nei confronti del “donante”;
- al donante nasce un nuovo figlio;
- Il donante scopre di avere un figlio che prima non sapeva di avere.
Le donazioni non possono essere contestate finché il donante è ancora in vita;
Per esempio se il genitore dona a un figlio una somma di denaro, è possibile contestare la donazione, solo se lede la legittima, dopo il decesso del donante, nel termine dei dieci anni.
Perché i notai sconsigliano la donazione?
La donazione è spesso sconsigliata, perché ha dei vincoli oggettivi legati alla possibilità di revoca, ma soprattutto alla possibilità che un erede possa impugnarla e chiedere la restituzione. Come abbiamo visto la donazione comporta dei vantaggi fiscali, per contro esistono dei rischi o meglio dei limiti, vediamoli insieme;
- Revoca: anche se limitata a situazioni particolari, esiste la possibilità che il donante revochi la donazione;
- Riduzione/restituzione: entro 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione un erede può impugnarla e chiedere la restituzione dell’immobile o il pagamento della quota corrispondente. Se l’immobile è stato venduto la richiesta risarcitoria coinvolge anche il nuovo proprietario che sebbene incolpevole si trova costretto a risarcire l’erede.
La possibilità di incorrere in queste problematiche, pone dei seri problemi nella vendita di un immobile donato, qualora non sia decorso il termine dei 10 o 20 anni.
- L’acquirente ha necessità di sentirsi tutelato da eventuali rivendicazioni;
- Le banche hanno difficoltà a concedere un finanziamento se l’atto di provenienza dell’immobile è una donazione.
Si tratta quindi di valutare con attenzione i pro e i contro della donazione.
Cosa fare al posto della donazione immobiliare?
Una possibile alternativa alla donazione è il contratto di mantenimento, ecco di cosa si tratta;
Il contratto di mantenimento è un accordo atipico, tra due soggetti, in cui una parte s’impegna a prestare assistenza all’altra. L’aleatorietà degli impegni assunti è essenziale ai fini della regolarità dell’accordo, nessuna delle parti ha la certezza della durata dell’impegno e delle cure che saranno necessarie.
Facciamo un esempio: La mamma anziana, ha bisogno di assistenza, compagnia ecc. uno dei figli è disponibile a prestare quest’opera. Mamma e figlia si recano dal notaio e sottoscrivono un contratto di mantenimento; Nel quale la mamma cede alla figlia la sua casa in cambio del sostegno.
Il contratto può prevedere la cessione di un bene mobile, immobile o di capitali, si tratta di un libero accordo tra le parti. Per tutti i dettagli leggi il nostro articolo.
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