Che cosa succede se l’atto notarile per la compravendita di un immobile viene annullato o non va a buon fine? Può capitare che il venditore o l’acquirente cambino idea all’ultimo momento, si tirino indietro o non si presentino il giorno del rogito.

In questo articolo analizzeremo tutte le possibili cause per cui può saltare un rogito notarile, le conseguenze legali per entrambe le parti, come comportarsi in queste situazioni delicate e soprattutto quali strategie adottare per prevenire problemi e tutelarsi prima della firma definitiva.

Il compromesso: come prevenire problemi all’atto notarile

Non possiamo affrontare il tema della compravendita immobiliare senza parlare del compromesso di compravendita. La legge non impone la sottoscrizione di un preliminare: è infatti possibile acquistare casa procedendo direttamente con il rogito notarile, senza stipulare prima un compromesso.

Tuttavia, redigere un compromesso è fortemente consigliato, soprattutto quando tra l’accordo e l’atto notarile intercorre un certo periodo di tempo. Ciò avviene spesso per motivi come:

• l’ottenimento del mutuo,
• la regolarizzazione di eventuali difformità urbanistiche o catastali,
• la preparazione e la raccolta della documentazione necessaria.

Un preliminare di compravendita ben fatto (vedi il nostro articolo dedicato) è la base per evitare problemi futuri. Pur non essendo un contratto definitivo, questo documento:

• impegna le parti a sottoscrivere il rogito notarile,
• definisce condizioni, termini e tempistiche,
• tutela venditore e acquirente da eventuali inadempimenti.

Vediamo ora quali sono le principali cause che possono far saltare il rogito e come prevenirle già in questa fase fondamentale.

Cosa fare se l’acquirente non ottiene il mutuo?

Uno dei problemi più comuni nelle compravendite immobiliari è la difficoltà per l’acquirente di ottenere il finanziamento bancario. Questo può mettere a rischio l’intera operazione.

Se nel compromesso di compravendita è stata inserita una clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, il contratto risulta nullo in caso di mancata concessione e la caparra versata dovrà essere restituita all’acquirente.

Al contrario, se non è prevista alcuna clausola di questo tipo, il venditore ha diritto a trattenere la caparra a titolo di indennizzo, tutelando così la propria posizione.

Quali alternative esistono?

In alcune situazioni, una soluzione può essere il rent to buy o l’affitto con riscatto, che permette all’acquirente di entrare nell’immobile subito e completare l’acquisto in un secondo momento (leggi il nostro articolo dedicato). Questa opzione, però, va valutata con attenzione sotto il profilo legale e finanziario.

Consiglio: inserire una clausola sospensiva nel compromesso tutela entrambe le parti e previene contenziosi futuri.

Cosa fare se all’atto notarile emergono difformità dell’immobile?

Una delle cause più frequenti che impediscono la stipula di un atto notarile di compravendita è la presenza di difformità urbanistiche o catastali nell’immobile.

Spesso queste irregolarità derivano da interventi realizzati in buona fede, come:

• l’abbattimento di tramezzi interni,
• l’utilizzo a fini abitativi di locali accessori (sottotetti, cantine, locali di sgombero),
• modifiche strutturali non autorizzate.

Molti proprietari credono erroneamente che tali modifiche possano essere eseguite liberamente, ma la normativa vigente richiede che ogni immobile oggetto di compravendita sia conforme sia urbanisticamente che catastalmente.

È importante sapere che:

• il notaio non ha competenze urbanistiche o catastali: si limita a riportare quanto dichiarato dalle parti;
• solo piccole difformità sono tollerate;
• la presenza di irregolarità gravi impedisce la compravendita.

Come risolvere il problema delle difformità?

Se le difformità sono sanabili, la soluzione più rapida è che il venditore provveda a regolarizzare la situazione prima dell’atto.
Se invece le difformità o gli abusi non sono sanabili, il preliminare di compravendita deve essere risolto e l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio dell’importo versato come caparra.

Come prevenire questi problemi?

Per evitare spiacevoli sorprese, è consigliabile:

• richiedere un accesso agli atti presso il Comune,
• affidarsi a un professionista qualificato che possa rilasciare un attestato di conformità urbanistica e catastale prima di firmare il compromesso.

Suggerimento: effettuare le verifiche prima di mettere in vendita l’immobile riduce i tempi e aumenta le probabilità di arrivare serenamente al rogito notarile.

Cosa fare se sull’immobile ci sono vincoli, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli?

Uno degli aspetti più delicati nella compravendita immobiliare riguarda la presenza di vincoli, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che possono ostacolare il trasferimento di proprietà.

Secondo l’articolo 1476 del Codice Civile, il venditore ha l’obbligo di trasferire all’acquirente la piena disponibilità dell’immobile, libera da gravami che ne limitino l’uso o la commerciabilità.

Qual è il ruolo del notaio?

Prima della stipula dell’atto notarile, il notaio effettua le dovute verifiche ipotecarie e catastali per accertare la presenza di vincoli, ipoteche o altre annotazioni che possano pregiudicare la compravendita. Tuttavia, la responsabilità di liberare l’immobile da eventuali vincoli ricade sempre sul venditore, anche in assenza di una specifica clausola contrattuale.

Cosa succede se i vincoli non vengono risolti?

Se il venditore non provvede a estinguere i vincoli o le ipoteche prima dell’atto:

• il contratto di compravendita è nullo,
• l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra versata, a titolo di risarcimento.

Suggerimento: prima di firmare il compromesso, chiedi una visura ipotecaria e catastale aggiornata. Questo semplice passo può evitare spiacevoli sorprese e contenziosi futuri.

Cosa succede se acquirente o venditore non si presentano all’atto notarile?

Uno degli imprevisti più gravi nella compravendita immobiliare è la mancata presentazione di una delle parti al rogito notarile. Salvo casi di forza maggiore (ad esempio malattia, incidente o altre cause documentabili), se è stato sottoscritto un preliminare di compravendita, entrambe le parti sono obbligate a concludere il contratto definitivo.

Se l’acquirente non si presenta al rogito

Supponiamo che Caio abbia promesso di acquistare l’immobile di Tizio, ma il giorno dell’atto notarile decida di non presentarsi. In questo caso il venditore (Tizio) può:

1. Concordare una nuova data con il notaio e inviare una diffida ad adempiere all’acquirente;
2. Se l’acquirente continua a non presentarsi:
   • trattenere la caparra confirmatoria a titolo di indennizzo;
   • oppure rivolgersi al giudice per chiedere il trasferimento forzoso della proprietà, a fronte del versamento della somma pattuita. La sentenza, in questo caso, sostituisce l’atto notarile, ma la procedura è complessa e non sempre conveniente.

Se il venditore non si presenta al rogito

Se, invece, è il venditore a cambiare idea e non si presenta, l’acquirente può: Inviare una diffida ad adempiere al venditore;

Se la situazione non si risolve:

• chiedere la restituzione del doppio della caparra versata,
• oppure avviare un’azione legale per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà, sempre con sentenza sostitutiva del rogito.

Si può chiedere un risarcimento?

Sì. In entrambi i casi, la parte danneggiata può adire le vie legali per richiedere un risarcimento del danno subito, a condizione che esso venga dimostrato.

Suggerimento: per ridurre il rischio di inadempimenti, è fondamentale redigere un compromesso di compravendita dettagliato e tutelante, con clausole chiare sulla caparra e sulle conseguenze della mancata presentazione all’atto notarile.

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