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Rent to buy: come funziona l’affitto con riscatto?

Rent to buy: come funziona l’affitto con riscatto?

Rent to buy: come funziona l’affitto con riscatto?

Quante volte hai sentito parlare di rent to buy o di affitto con riscatto, ma sai veramente come funziona? Quali sono i vantaggi e i limiti?

In quest’articolo analizzeremo i pro e i contro di questo contratto e cercheremo di fare chiarezza.

Andiamo per ordine:

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Cos’è il rent to buy?

In estrema sintesi è la rateizzazione, di una parte, del prezzo di vendita di un immobile.

È, come si evince dal nome, una formula di origine anglosassone, in Italia è stato introdotto nel 2014 con la Legge 164. Si può applicare a qualsiasi immobile, residenziale, commerciale, produttivo e anche ai terreni.

Nel rent to buy ci sono due momenti distinti. Il primo è la cessione dell’immobile al conduttore, di fatto una locazione con tutti i benefici e gli obblighi che ne derivano.

Il secondo momento è l’acquisto dell’immobile e il passaggio di proprietà.

Come funziona?

Le parti, venditore e acquirente concordano il prezzo di vendita dell’immobile, l’importo dei canoni e il numero delle rate.

Facciamo un esempio pratico:

Supponiamo che Caio voglia vendere una casa, il prezzo dell’immobile è di 200.000 euro. Tizio vorrebbe acquistarlo, ma al momento non ha la disponibilità dell’intero importo, propone al venditore un contratto rent to buy.

Caio accetta la proposta, Tizio ha da subito la disponibilità dell’immobile, versa un canone mensile di 1.000 euro per quattro anni, di questi 500 sono imputati in conto locazione e 500 in acconto prezzo.

Alla fine dei quattro anni Tizio, per acquistare l’immobile corrisponderà la differenza tra quanto già versato (500 x 48 = 24.000 euro) e il prezzo di vendita pattuito, 200.000 – 24.000 = 176.000 euro.

Detto cosi sembra tutto molto semplice, ma ci sono diversi aspetti da approfondire vediamoli insieme;

Il conduttore è obbligato ad acquistare l’immobile?

La risposta è semplicemente no. Il conduttore può decidere alla fine del periodo concordato di non acquistare l’immobile.

Il proprietario tratterrà ovviamente l’importo versato a titolo di locazione e salvo diversi accordi, dovrà restituire l’importo versato dal conduttore a titolo di acconto prezzo.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del rent to buy?

Per il venditore

Vantaggi:

  • Acquisire più facilmente un potenziale acquirente;
  • Ricavare un reddito dall’immobile;
  • Ridurre i costi di gestione dell’immobile, pensiamo ad esempio alle spese condominiali e parte delle imposte locali;
  • Poter contare su qualcuno che gestisca l’immobile in sua assenza.

Svantaggi:

  • Il conduttore non acquista l’immobile alla fine del periodo concordato;
  • Il conduttore non paga le rate del canone o non rilascia l’immobile. In questo caso il venditore dovrà far ricorso al giudice per liberare l’immobile. I tempi sono più brevi rispetto a uno sfratto, il proprietario può tutelarsi prevedendo un adeguato indennizzo.

Per il conduttore

Vantaggi:

  • Acquisire un immobile che sarebbe difficile acquistare diversamente;
  • Acquistare un immobile senza accedere a un mutuo o facendo ricorso a un finanziamento più basso;
  • È tutelato grazie alla trascrizione del contratto da azioni di rivalsa da terzi (pignoramenti, ipoteche, ecc.) nei confronti del proprietario dell’immobile.
  • Può riservarsi di nominare un terzo al rogito o cedere il contratto se previsto nelle clausole.

Svantaggi:

  • Se decide di non acquistare l’immobile o è impossibilitato a farlo, ha sostenuto delle spese e versato un importo maggiore rispetto a un canone di locazione.

Quali sono le caratteristiche del contratto rent to buy?

La Legge prevede che il contratto deve essere obbligatoriamente redatto per iscritto e deve riportare:

  • In modo distinto l’importo da locazione e l’importo da imputare in conto prezzo;
  • Gli importi devono essere realistici, se uno dei due è simbolico, il contratto è nullo;
  • La durata del contratto è in genere da 2 a 5 anni, per legge si può applicare fino a 10 anni;
  • Nel contratto si può prevedere quale parte dell’importo versato in conto prezzo, può essere trattenuto dal venditore nel caso la controparte decida di non comprare l’immobile;
  • Il contratto deve essere trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, pertanto può essere redatto solo dal notaio;

Quali sono le spese di un contratto rent to buy?

Come già detto il contratto, si divide in due fasi: Locazione e acquisto.

La normativa è abbastanza complessa ed è regolata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/2015.

A titolo esemplificativo, non esaustivo possiamo dire che:

Durante il periodo di affitto le spese a carico del venditore sono assimilabili a quelle di una locazione;

  • Tassazione ordinaria o sostitutiva (leggi Cedolare secca) relativamente alla parte di canone acquisita come affitto. Per quanto concerne la quota di canone versata a titolo di acconto sul prezzo di vendita si applica la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo.
  • Se Il conduttore non procede con l’acquisto per scelta o inadempienza la quota di canoni in conto prezzo, eventualmente, trattenuta dal venditore a titolo d’indennizzo sarà tassata come redditi diversi.

Sono a carico del conduttore:

  • Le spese di trascrizione del contratto rent to buy;
  • Se si procede con l’acquisto dell’immobile, sono a carico dell’acquirente le imposte e la parcella del notaio come generalmente previsto nelle compravendite immobiliari.

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