Un proprietario può abitare in una casa in comproprietà escludendo gli altri aventi diritto? La gestione di un immobile in comproprietà è un’operazione delicata che può generare conflitti tra i titolari. Spesso quando si eredità un immobile in comproprietà sorge il problema di cosa fare, la situazione si complica se la casa è utilizzata come abitazione da uno dei comproprietari. Come comportarsi in questi casi e cosa prevede la legge?

Scopriamo i diritti e doveri dei comproprietari.

Quali sono i diritti e gli obblighi dei comproprietari di un immobile?

I comproprietari di un immobile condividono diritti e obblighi come sancito dall’art. 1102 del codice civile, nel dettaglio:

• Diritti dei comproprietari:

Ciascuno ha il diritto di utilizzare l’immobile; può donare o vendere la propria quota a terzi, in questo secondo caso deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri comproprietari, i quali hanno diritto di prelazione; Infine ha il diritto di beneficiare, proporzionalmente alla propria quota, della rendita derivante dall’immobile, ad esempio un affitto.

• Obblighi dei comproprietari:

Tutti devono contribuire, proporzionalmente alle quote, alle spese per la gestione dell’immobile (manutenzione, imposte, ecc); partecipare alle decisioni per la gestione dell’immobile; non è consentito apportare modifiche all’immobile per limitare o impedire l’uso agli altri comproprietari.

Casa in comproprietà tra fratelli: Vendita e gestione straordinaria.

Alla morte dei genitori, in assenza di un testamento, un immobile rientra nella comunione ereditaria è in quote uguali tra fratelli. La proprietà dell’immobile è indivisa, la gestione straordinaria e la vendita sono regolate dall’art. 1108 c.c. che stabilisce, quanto segue:

• Manutenzione straordinaria: Per apportare innovazioni finalizzate a migliorare o a rendere più redditizio l’immobile, occorre la maggioranza dei due terzi della proprietà, a condizione che la spesa non sia particolarmente onerosa o superflua, e in ogni caso le modifiche non possono limitare o pregiudicare l’uso da parte degli altri contitolari;
• Ipoteca e atti di straordinaria amministrazione: La legge consente alla maggioranza qualificata dei due terzi di compiere atti che eccedono la normale amministrazione o l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia di un mutuo che deve servire a eseguire degli interventi di ricostruzione o miglioramento dello stesso, a condizione che dalle innovazioni possano trarne beneficio tutti i titolari;
• Vendita della casa in comproprietà: Per procedere con l’alienazione dell’immobile è necessario il consenso di tutti i comproprietari.

Casa in comproprietà tra fratelli: affitto

Un comproprietario può decidere di locare dare in affitto un immobile senza il consenso dell’altro titolare? Un contratto di locazione stipulato da uno dei comproprietari è valido anche senza il consenso del contitolare, a condizione che la durata del contratto non sia superiore a nove anni. Il comproprietario che non ha sottoscritto il contratto ha comunque diritto a percepire una quota del canone proporzionale alla propria partecipazione.

Casa in comproprietà abitata da un solo proprietario: che fare?

Il codice civile stabilisce che ciascun comproprietario può utilizzare la cosa comune, purché non
ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di utilizzarlo in proporzione alla propria quota. Inoltre il singolo comproprietario non può estendere il suo diritto sul bene comune, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

In altre parole un comproprietario non può mettere in atto comportamenti che impediscono o limitano i diritti degli altri partecipanti.

Un comproprietario che decide di utilizzare la casa comune come abitazione, ha tre soluzioni:

1. Pagare l’affitto, stipulare un regolare contratto di locazione e versare ai comproprietari il canone in proporzione alle quote di possesso;
2. Utilizzo a turni, è possibile definire di comune accordo periodi di godimento della casa comune uguali per tutti;
3. Acquisto, La terza soluzione consiste nell’acquisire le quote dei comproprietari.

Come vendere una casa in comproprietà?

Per vendere una casa in comproprietà è necessario il consenso di tutti i partecipanti, lo stesso dicasi per la costituzione di diritti reali (servitù, usufrutto, ecc) comma 3 art. 1108 c.c. Per superare le resistenze di un comproprietario che si oppone alla vendita dell’immobile le soluzioni sono:

• Acquisto delle quote: Il comproprietario che si oppone alla vendita dell’immobile comune può acquistare le quote degli altri partecipanti;
• Vendita delle quote: Ogni comproprietario può vendere a terzi la propria quota. In questo caso deve comunicare ai coeredi, il prezzo di vendita, perché possano esercitare il diritto di prelazione nel termine di due mesi dalla notifica, art. 732 del codice civile.
• Divisione giudiziale: Infine per costringere un comproprietario a vendere l’immobile, bisogna ricorrere al giudice per ottenere la divisione o la vendita della cosa comune. È un procedimento, che in mancanza di accordo si conclude con la vendita all’asta dell’immobile a un prezzo decisamente più basso del valore di mercato.

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