Case prefabbricate: Permessi, costi e cosa serve per costruirle.
Vuoi costruire una casa prefabbricata su un terreno di tua proprietà e ti stai chiedendo quali autorizzazioni servono e quanto possa costare realmente? Ottima domanda. Le norme italiane non sono sempre semplici, perciò in questa guida trovi tutto ciò che ti serve sapere prima di iniziare un progetto di casa prefabbricata: permessi, costi, tempi e vantaggi.
In Italia le case prefabbricate stanno guadagnando terreno, anche se per molto tempo sono state viste con diffidenza rispetto al tradizionale “mattone”. Negli ultimi anni, però, il mercato è cresciuto grazie a una maggiore attenzione al risparmio energetico, alla sostenibilità e alla rapidità di costruzione.
Oggi le abitazioni prefabbricate offrono soluzioni moderne, efficienti e spesso più convenienti rispetto alle case tradizionali. Se vuoi approfondire prezzi e tipologie, leggi anche: Case prefabbricate: prezzi e caratteristiche.
Ora torniamo all’aspetto più importante per chi vuole costruire: quali permessi servono per una casa prefabbricata?
Indice:
Su quale terreno si può costruire una casa prefabbricata?
Per realizzare una casa prefabbricata è necessario che il terreno sia edificabile. Le case prefabbricate, infatti, sono a tutti gli effetti costruzioni residenziali permanenti e quindi devono rispettare le stesse regole urbanistiche delle abitazioni tradizionali.
Questo significa che il terreno deve avere destinazione d’uso residenziale e un indice di edificabilità che permetta di realizzare i metri quadri utili del progetto. Inoltre è fondamentale che siano presenti o realizzabili gli allacci alle utenze (acqua, luce, gas e fognature) e che non ci siano vincoli paesaggistici o ambientali che ne limitino la costruzione.
Esiste una deroga per gli imprenditori agricoli: possono costruire la propria abitazione in un terreno agricolo, ma rispettando un indice di fabbricabilità molto basso (in genere 0,03 m³/m²) e dimostrando che l’immobile è legato alle esigenze dell’attività agricola. La possibilità varia poi in base al Piano Regolatore del Comune.
Per evitare errori o spese inutili, è sempre consigliato controllare in Comune la situazione urbanistica del terreno prima di qualsiasi acquisto o progetto.
Quali permessi servono per costruire una casa prefabbricata?
Per costruire una casa prefabbricata serve ottenere gli stessi titoli abilitativi edilizi previsti per una casa tradizionale. La procedura deve essere seguita da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che si occupa di progettazione, presentazione delle pratiche e direzione lavori.
In Italia la costruzione di una casa prefabbricata è considerata a tutti gli effetti una nuova costruzione fissa al suolo, quindi il Comune richiede nella maggior parte dei casi il Permesso di Costruire, art.10 L. 380/2001 e seguenti.
Cosa serve per ottenere il Permesso di Costruire
Il tecnico presenta un progetto completo, che deve rispettare:
- vincoli urbanistici e ambientali
- regole del Piano Regolatore Comunale
- norme antisismiche e sul risparmio energetico
Gli allegati più comuni includono:
- relazione geologica del terreno
- studio sull’impatto paesaggistico (se richiesto)
- elaborati tecnici architettonici e strutturali
Il Comune verifica la documentazione e, in assenza di vincoli o irregolarità, rilascia il Permesso di Costruire.
Cosa cambia se non è una nuova costruzione
Quando si interviene su un edificio esistente, con un recupero edilizio, la procedura può essere semplificata, in alcuni casi potrebbe bastare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
La scelta del titolo abilitativo dipende dal tipo di intervento e dalla normativa locale, quindi è il tecnico a valutare la procedura corretta.
Meglio non improvvisare
Prima di firmare contratti o acquistare il terreno conviene sempre:
- verificare la fattibilità urbanistica in Comune
- controllare eventuali vincoli paesaggistici
- definire i tempi autorizzativi con il tecnico
Un errore nelle pratiche rischia di far perdere mesi e far aumentare i costi.
Servono le fondazioni per le case prefabbricate?
Sì. Le case prefabbricate richiedono sempre delle fondazioni, esattamente come le case tradizionali. Anche se la struttura viene realizzata in fabbrica e montata in cantiere, si tratta di un edificio stabile, permanente e fissato al suolo, quindi deve poggiare su un basamento progettato da un tecnico abilitato.
Il tipo di fondazione dipende dalle caratteristiche del terreno e dalle scelte progettuali. Le soluzioni più diffuse sono:
- platea in cemento armato
- travi rovesce o plinti collegati
- micropali in caso di terreno poco stabile
Le fondazioni vengono realizzate solo dopo aver ottenuto i permessi e seguendo le norme antisismiche e sul risparmio energetico previste dal Comune.
Allacci alle utenze: cosa è necessario predisporre
Prima della posa dei moduli prefabbricati devono essere pronti:
- acquedotto o pozzo per l’acqua
- energia elettrica
- rete fognaria o fossa biologica
- eventuale allaccio al gas o soluzioni alternative (pompa di calore, fotovoltaico)
Questi elementi incidono sui costi e sui tempi, quindi è importante pianificarli già nella fase progettuale.
Eccezioni per le “case mobili”
Esistono strutture leggere su ruote o non fissate al suolo che non necessitano di fondazioni, ma si tratta di un’altra categoria edilizia (case mobili, tiny house, roulotte). Se la struttura diventa stabile e collegata alle utenze, il Comune potrebbe comunque richiedere un titolo edilizio.
Quali sono i costi extra per costruire una casa prefabbricata?
Quando si valuta una casa prefabbricata si tende a considerare solo il prezzo del modulo abitativo, ma per arrivare alla consegna chiavi in mano esistono diverse spese aggiuntive simili a quelle delle case tradizionali. Conoscerle in anticipo aiuta a definire un budget realistico ed evitare brutte sorprese.
Ecco i principali costi extra da tenere in considerazione.
1. Il terreno edificabile
Se non si dispone già di un terreno, l’acquisto rappresenta la voce più impegnativa. Il prezzo cambia in base a:
- posizione
- metratura e indice edificatorio
- presenza di vincoli urbanistici
2. Servizi tecnici e professionisti
Sono obbligatori e comprendono:
- progettazione architettonica e strutturale
- direzione lavori e coordinamento della sicurezza
- studi geologici e pratiche autorizzative
A volte le aziende includono parte di queste attività nel preventivo, ma non sempre.
3. Fondazioni e opere esterne
La casa prefabbricata deve poggiare su fondazioni in cemento armato. Il costo dipende da:
- dimensioni e peso dell’edificio
- tipo di fondazione richiesta dal terreno
- eventuale realizzazione di seminterrati
Si aggiungono i costi per gli allacci alle utenze: acqua, energia elettrica, fognature, rete dati, eventualmente gas.
4. Imposte e tassazione (IVA e IMU)
L’acquisto della casa prefabbricata è soggetto a:
- IVA 4% se prima casa
-
IVA 10% se seconda casa o abitazione non principale
Nel secondo caso si applica anche l’IMU.
5. Oneri di urbanizzazione e costi di costruzione
Sono imposte comunali richieste per:
- rilascio del Permesso di Costruire
- allaccio alla rete pubblica dei servizi
- impatto sul territorio determinato dal nuovo edificio
A seconda del Comune possono incidere in modo significativo sul budget.
Consiglio pratico
Quando richiedi un preventivo a un’azienda di case prefabbricate chiedi sempre una voce costi esclusi. È il modo migliore per verificare cosa non è compreso e preparare un piano economico realmente completo.
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