Se sei proprietario di un immobile, saprai sicuramente cos’è una pertinenza, ma quali requisiti deve avere un box, un posto auto o una tettoia per considerarla una pertinenza? Ad esempio: qual è la distanza massima dall’abitazione principale? O quante pertinenze può avere un immobile ai fini IMU? Sapere se un immobile ha le caratteristiche per essere una pertinenza è importante, perché fa la differenza tra pagare le imposte o essere esentati. In quest’articolo parliamo di pertinenze, quindi di tasse. Buona lettura.

Che cos’è una pertinenza?

Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Questa è la definizione che ci fornisce l’art. 817 del codice civile. In altre parole, la pertinenza è un immobile accessorio, funzionale all’abitazione come può essere ad esempio una cantina, un garage, un solaio ecc.

Chi decide se creare un rapporto pertinenziale tra due immobili? Il già citato art. 817 cc al secondo comma sancisce: La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. La scelta, nei limiti previsti dalla normativa vigente, come vedremo nei capitoli successivi, spetta al proprietario dell’immobile principale.

Quali sono i requisiti di una pertinenza?

La normativa prevede che solo alcuni immobili possono essere indicati come pertinenze, questi devono essere censiti catastalmente con le categorie C/2, C/6 e C/7. Inoltre perché un immobile possa definirsi pertinenza, deve avere due presupposti:

1. Il primo presupposto è di tipo oggettivo, ossia la destinazione dev’essere durevole e funzionale al servizio dell’immobile principale. Deve trattarsi quindi di una destinazione durevole nel tempo e funzionale alle esigenze dell’immobile principale. Ad es. la cantina o il box che si trovano nello stesso edificio o in prossimità dell’abitazione hanno queste caratteristiche.
2. Il secondo presupposto è soggettivo, ossia è il proprietario dell’immobile principale a decidere la destinazione dell’immobile accessorio.

Che cosa sono le categorie C/2, C/6 e C/7?

C/2, C/6 e C/7 sono delle categorie catastali che identificano immobili con destinazione ordinaria:

• Categoria C/2 comprende magazzini, locali di deposito, cantine, solai;
• Categoria C/6 comprende stalle, scuderie, rimesse e autorimesse ( garage, posti auto);
• Categoria C/7 comprende tettoie chiuse o aperte.

Quante pertinenze può avere l’abitazione principale ai fini IMU?

La normativa vigente prevede che ai fini dell’IMU è possibile indicare tre pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità a uso abitativo. Le pertinenze come previsto dall’art. 818 cc, sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale, se si tratta di prima casa, sono esentate dal pagamento. L’agevolazione non si applica agli immobili censiti nelle categorie A/1, A/8 e A/9, considerati immobili di lusso.

Qualora l’immobile avesse la dotazione di un secondo box, o di un altro immobile nelle categorie suddette, questo è soggetto all’IMU.

Quanto può essere distante una pertinenza?

È ipotizzabile che fino a 1 km di distanza si possa considerare una pertinenza. In realtà non esiste una misura precisa, l’elemento certo è quello indicato dal codice civile, la pertinenza dev’essere a servizio dell’immobile principale, in questo senso si è espressa in più occasioni anche la Corte di Cassazione. Per essere funzionale è necessario che la pertinenza si trovi in prossimità dell’immobile principale, in caso contrario viene meno il rapporto tra i due immobili.

Cos’è una pertinenza autonomamente accatastata?

Si tratta dell’iscrizione in catasto delle pertinenze categoria C/2 (cantine, solai, magazzini e depositi), con un proprio subalterno in una scheda catastale distinta dall’immobile principale, come previsto dalla riforma del 2016. In passato le pertinenze erano inserite nella stessa scheda catastale dell’immobile principale con un unico subalterno. Questa modifica comporta un incremento della rendita catastale e di conseguenza delle imposte che gravano sugli immobili.

La riforma non è retroattiva e non si applica agli immobili accatastati in precedenza.

Come sciogliere il vincolo di pertinenza?

Lo scioglimento del vincolo di pertinenziale è un fatto piuttosto raro, motivato da esigenze economiche o fiscali. La soluzione è rivolgersi a un notaio che potrebbe consigliare un atto “dismissivo”.

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