In ambito immobiliare si parla spesso di permuta, questa soluzione trova sovente applicazione nell’acquisto di un immobile da impresa, più difficile, ma non impossibile, fare questa transizione tra privati, perché gli immobili devono soddisfare le necessità dei contraenti. È in ogni caso una soluzione che presenta molti benefici fiscali e finanziari.

Ti piacerebbe sapere come funziona la permuta, cosa prevede la legge e quali sono i vantaggi? Bene in quest’articolo trovi le informazioni che stavi cercando.

Pubblica gratis il tuo annuncio

Che cos’è la permuta immobiliare?

La permuta è disciplinata dal Codice Civile art. 1552 e seguenti recita testualmente: La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. In sostanza la permuta immobiliare è lo scambio di un diritto reale su un immobile (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc.) tra due o più soggetti.

Come funziona la permuta immobiliare tra privati?

La permuta immobiliare è lo scambio di proprietà tra soggetti, per cedere i rispettivi immobili, i contraenti devono sottoscrivere davanti a un notaio l’atto di trasferimento delle proprietà; Perché possa avvenire lo scambio è necessario che sussistano i seguenti requisiti:

• Gradimento dei beni da parte dei contraenti;
• Definire il Valore di ciascun immobile, l’incarico che può essere affidato a un professionista che fa una stima;
• Commerciabilità dei beni. Gli immobili non devono essere gravati da privilegi, ipoteche, pignoramenti o vincoli di sorta e trascrizione pregiudizievoli;
• Determinabilità dell’oggetto della permuta, è il caso ad esempio di un contratto che prevede la cessione di un terreno a un’impresa costruttrice in cambio di immobili da edificare, questi ultimi devono essere identificabili, pena la nullità del contratto, Corte di Cassazione sentenza n. 30058/2022.

La permuta può essere pura se lo scambio avviene alla pari o con conguaglio se lo scambio si concretizza a fronte del versamento di un corrispettivo per la differenza di valore tra due immobili. Esistono diversi tipi di permuta immobiliare:

• Diretta quando lo scambio è tra privati;
• In conto vendita se l’immobile è ceduto a un’impresa costruttrice in cambio di un nuovo immobile;
• Tra persone giuridiche ovvero tra aziende

Analogie e differenze con la compravendita

Come per la compravendita ci sono degli obblighi da rispettare, quali: Conformità urbanistica, Attestato di prestazione energetica, regolarità urbanistica e catastale ecc.

La differenza sostanziale con la compravendita è determinata dal fatto che mentre nella compravendita c’è un passaggio di proprietà a fronte di un corrispettivo in denaro; nella permuta lo scambio avviene tramite il reciproco passaggio di proprietà.

Atto di permuta immobiliare: I costi

La permuta presenta notevoli vantaggi economici, l’atto della transazione immobiliare è unico, si paga pertanto una sola parcella al notaio con un risparmio di quasi il 50%, senza contare che spesso in questo tipo di operazioni non è necessario il ricorso al mutuo e di conseguenza a un secondo atto per l’iscrizione dell’ipoteca. La permuta diretta consente, infatti, di acquisire un immobile funzionale alle proprie esigenze senza esborso di denaro in caso di scambio alla pari o con un conguaglio ridotto nel caso di differenza di valore tra gli immobili, senza accedere a un mutuo.

Tassazione permuta immobiliare

Le imposte sono calcolate solo sull’immobile che ha un maggior valore imponibile. Per valore imponibile s’intende la rendita catastale rivalutata. Facciamo degli esempi:

Carlo e Giulia proprietari di due immobili, prima casa, decidono di fare una permuta. L’immobile di Carlo ha una rendita catastale di 500 euro, quello di Giulia di 800. Le imposte si calcolano sulla casa di Giulia:

800 x 115,5= 92.400 euro, su questo valore catastale si applicano:

• Imposta di registro: 2% (92.400 x 2% = 1.848 euro) con un imposta minima di 1.000 €
• L’imposta ipotecaria: 50 euro;
• Imposta catastale 50 euro;

Se a essere permutate sono seconde case, il coeffieciente cambia e il calcolo è il seguente:

800 x 126= 100.800 valore catastale sul quale si applica:

• Imposta di registro al 9%. (100.800 x 9%= 9.072 euro);
• Imposta ipotecaria 50 euro;
• Imposta catastale 50 euro.

La permuta con un’impresa costruttrice non comporta vantaggi fiscali, perché l’imposta di registro si applica all’immobile non soggetto a IVA.

Inserisci gratis la tua ricerca

Tassazione permuta con conguaglio: Come funziona?

Quando lo scambio delle proprietà non è alla pari, uno dei contraenti versa all’altro un conguaglio, è il caso ad esempio di un immobile del valore di 200.000 euro ceduto in cambio di uno del valore di 250.000 €, il proprietario del primo versa un conguaglio di 50.000 euro. Il conguaglio ai fini dell’imposta di registro è ininfluente, perché si applica il sistema prezzo-valore, l’imposta si paga sul valore catastale dell’immobile con la rendita più alta.

Il valore attribuito agli immobili dev’essere riportato in atto e cosi anche l’importo del conguaglio.

Potrebbe interessarti: Come funziona il rogito con sistema prezzo valore?

Permutare casa con agenzia immobiliare: Vantaggi e costi

Lo scambio di proprietà con la mediazione di un’agenzia immobiliare presenta molti vantaggi, l’agente di fiducia, si occupa di eseguire una valutazione super partes degli immobili, effettua le verifiche di commerciabilità delle proprietà, redige un preliminare definendo nel dettaglio gli estremi dell’accordo. Notevoli anche i vantaggi economici, la commissione è rapportata, in genere, solo all’immobile di maggior valore, con un risparmio per i contraenti; Le parti possono comunque accordarsi diversamente.

Potrebbero interessarti:

Comodato d’uso gratuito di un immobile: Come funziona

Usufrutto e nuda proprietà: Come calcolare il valore