Che cos’è il sistema prezzo valore e come funziona? Hai sentito parlare del prezzo-valore applicato all’atto di compravendita e ti stai chiedendo come funziona? Se stai per comprare casa o semplicemente desideri essere informato per fare delle scelte oculate, in quest’articolo trovi tutte le informazioni che ti servono.

Che cos’è il sistema prezzo valore?

Il sistema prezzo valore consente di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile a prescindere dal prezzo di vendita, che dev’essere comunque dichiarato per intero in atto, al fine di garantire trasparenza nelle compravendite immobiliare. La norma approvata con la Legge 266/2005 è entrata in vigore a gennaio 2016, ha una doppia finalità da una parte tutela l’acquirente da eventuali accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, dall’altra consente al fisco di conoscere il reale valore delle transazioni immobiliari.

Quando si applica il prezzo-valore?

Il prezzo valore si applica alle compravendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro. Possono quindi fruire della regola prezzo-valore i soggetti privati e le persone giuridiche esenti IVA (associazioni, imprese, ecc) che vendono a persone fisiche. L’acquirente deve chiedere espressamente al notaio che intende aderire alla regola prezzo valore, citata in atto congiuntamente al prezzo di vendita dell’immobile.

Il sistema prezzo-valore si applica inoltre alla transazione di diritti reali parziali e di godimento, quali ad es. nuda proprietà e usufrutto; infine, anche agli immobili acquistati all’asta, purché a uso abitativo. Facciamo un Riepilogo dei requisiti necessari per applicare il prezzo valore:

• Immobili a uso abitativo e relative pertinenze;
• Immobili assoggettati all’imposta di registro;
• Compravendita tra privati o soggetti esenti IVA;
• L’acquirente deve chiedere esplicitamente al notaio che intende avvalersi della regola del prezzo valore;
• È obbligatorio indicare in atto il prezzo di vendita reale.

Quando NON si applica il prezzo valore?

La regola prezzo valore non si applica agli immobili con destinazione diversa dall’uso abitativo, ai terreni, ai soggetti passivi IVA (Imprese di costruzioni, aziende, ecc.), e a tutti coloro che acquistano un immobile per svolgere un’attività.

Quali sono i vantaggi della regola prezzo-valore per l’acquirente?

L’applicazione del prezzo valore comporta diversi vantaggi per l’acquirente, in primis paga l’imposta sul valore catastale dell’immobile, in genere più basso del valore reale; inoltre la legge prevede una riduzione del 30%. Infine l’Agenzia delle Entrate non può fare accertamenti, salvo che non ci sia un occultamento anche parziale del prezzo di vendita.

Come si calcola il prezzo-valore?

Il calcolo dell’imposta con la regola prezzo valore si ottiene moltiplicando il valore catastale dell’immobile per l’aliquota dell’imposta di registro, facciamo un esempio:

Supponiamo di acquistare una seconda casa al prezzo di 200.000 euro, con una rendita catastale di 800 euro; per ottenere il valore catastale dell’immobile occorre rivalutare la rendita del 5% e moltiplicare il risultato per il coefficiente 120 (che si applica alle seconde case).

800×1,05×120=100.800 ottenuto il valore catastale si applica l’aliquota del 9% (imposta di registro seconde case): 100.800 x 9%= 9.072 euro.

In assenza della regola prezzo-valore l’aliquota del 9% si applica sul prezzo di vendita: 200.000×9%=18.000 euro, in questo caso l’imposta da versare è quasi il doppio.

Quali sono i rischi del prezzo-valore?

I rischi sono connessi all’occultamento anche parziale del prezzo di vendita. Utilizzare la regola prezzo valore per occultare il prezzo di vendita reale della transazione, comporta sanzioni pecuniarie e nei casi più gravi il reato di frode fiscale. In termini sanzionatori, l’occultamento parziale del prezzo di vendita, comporta il pagamento dell’imposta di registro sul prezzo di vendita reale, una sanzione dal 200 al 400% sulla differenza di prezzo ed eventualmente le verifiche antiriciclaggio.

^{Immagine creata con leonardo.ai}

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