Che cos’è e come funziona la plusvalenza immobiliare? Hai sentito parlare di plusvalenza nella compravendita immobiliare e vorresti capire di cosa si tratta, in quali casi si paga e quando si è esentati dalle imposte. Bene, in quest’articolo approfondiremo tutti gli aspetti connessi alla plusvalenza immobiliare per fornirti le informazioni che ti servono ed evitare brutte sorprese in fase di vendita del tuo immobile.

Che cos’è la plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza è l’incremento di valore di un bene, in ambito immobiliare è la differenza tra il prezzo di acquisto e di vendita di un immobile in un determinato periodo. Per il fisco questo guadagno è un reddito e come tale è tassato. Facciamo un esempio:

Il Sig. Rossi compra una casa a 100.000 euro, la rivende dopo tre anni a 120.000 euro, ha realizzato una plusvalenza di 20.000 euro, sulla quale si applicano le tasse.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare

L’imposta sulla differenza di valore tra il prezzo di acquisto e di vendita di un immobile si paga quando genera un guadagno. Il legislatore ha ritenuto che questo incremento di valore sia a tutti gli effetti, un reddito diverso ed è soggetto a tassazione, salvo i casi di esenzione che vedremo nei capitoli successivi.

L’imposta sulla plusvalenza immobiliare si può pagare in due modi, optando per l’imposta sostitutiva del 26% o con la dichiarazione dei redditi, nel dettaglio:

1. Imposta sostitutiva 26%, il venditore versa direttamente al notaio l’importo al rogito. Prendiamo l’esempio del capitolo precedente: Il Sig. Rossi ha ottenuto una plusvalenza di 20.000 euro, su questa cifra è applicata l’imposta (20.000 x 26% = 5.200 euro).
2. Irpef, in alternativa è possibile pagare l’imposta nella dichiarazione dei redditi. In questo caso la percentuale varia in base al reddito, come indicato nella tabella sottostante:

I nuovi scaglioni IRPEF 2024

Importante: La scelta di come pagare va fatta prima del rogito, in seguito non sarà più possibile modificarla.

Quale imposta sulla plusvalenza è più conveniente?

La scelta dell’imposta dipende dal reddito; chi ha un reddito complessivo annuo inferiore a 28.000 euro, ha un risparmio se sceglie di portare in dichiarazione dei redditi il guadagno generato dalla vendita dell’immobile, perché si applica un’imposta al 23%, al contrario se il reddito è superiore, conviene scegliere l’imposta sostitutiva al 26%. Facciamo un esempio:

Caio vende un immobile con una plusvalenza al netto delle detrazioni (ristrutturazioni, spese notarili e imposte) di 12.000 euro se ha un reddito superiore a 28.000 euro con l’imposta sostitutiva, versa 3.120 euro; Se sceglie la tassazione Iperf e porta il reddito in dichiarazione, si applica l’aliquota del 35% e deve versare al fisco 4.200 euro, quindi 1.080 € in più.

Cosa si può detrarre dalla plusvalenza?

È possibile detrarre i costi sostenuti per la ristrutturazione dell’immobile e le spese del rogito, parcella del notaio, imposta di registro, ipotecaria e catastale. Non si possono detrarre lavori di manutenzione ordinaria.

Facciamo un esempio: Il nostro Sig. Rossi per comprare casa ha speso 3.000 euro, complessivamente, per il rogito. Calcolo 20.000 – 3.000= 17.000 euro, questo è il nuovo importo sul quale calcolare l’imposta del 26%: 17.000×26%= 4.420 euro.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare?

Sono previste esenzioni dal pagamento dell’imposta, quando ricorrono i seguenti requisiti:

• Sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto, a prescindere si tratti di prima o di seconda casa; il limite dei cinque anni è stato ampliato a 10 anni, con la Legge di bilancio 2024, nel in cui l’immobile ha beneficiato di una ristrutturazione con il superbonus 110%;
• La prima casa non è tassata anche se venduta prima dei cinque anni. In questo caso bisogna dimostrare di aver effettivamente utilizzato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita. L’esenzione è valida per tutti gli immobili a uso abitativo categoria catastale dalla A/1 alla A/9, sono quindi comprese le abitazioni di lusso, esclusi gli uffici, cat. A/10.
• Non si paga l’imposta se l’immobile è pervenuto per successione.

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