Tasse sull'affitto: quanto si paga davvero e come risparmiare

Quanto si paga di tasse sull’affitto? In altre parole, al netto delle imposte, quanto guadagna realmente un proprietario? Spesso, quando si affitta un immobile, ci si concentra sull’affidabilità dell’inquilino e sugli aspetti contrattuali, tralasciando l’impatto fiscale. Eppure è fondamentale: ad esempio, se affitti una casa a 600 euro al mese, qual è il guadagno netto effettivo?
In quest’articolo analizziamo casi concreti, confrontiamo le diverse opzioni fiscali disponibili e vediamo quale tassazione conviene davvero. Scopri quanto si paga di tasse sull’affitto e come puoi ottimizzare il rendimento della tua locazione

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Tasse sull’affitto: Cedolare secca o tassazione ordinaria quale conviene?

In linea di massima è più conveniente scegliere la cedolare secca, ma non è detto che sia la scelta migliore per tutti. La cedolare secca non consente di adeguare il canone e di portare in detrazione crediti fiscali. Per capire quale tassazione scegliere, nella tabella che segue, mettiamo le due opzioni a confronto:

	Tassazione ordinaria	Cedolare secca
Aliquota	In base allo scaglione Irpef 23% per i redditi fino a 28.000 euro; 35% per i redditi da 28.001 a 50.000 euro; 43% per i redditi superiori a 50.000 euro.	Fissa 21%, Contratto concordato 10%
Base imponibile	95% del reddito da locazione. Contratto concordato 95% più un ulteriore taglio del 30%, dell’imponibile.	100%
Detrazioni	Si	No
Imposta di registro e bolli	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, minimo 32 euro (due copie)	No
Adeguamento canone	Sì, è possibile adeguare il canone al tasso d’inflazione accertata.	No
Agevolazioni IMU	Sì, contratto concordato	Sì, contratto concordato

Tasse sull’affitto: Vantaggi e limiti della cedolare secca?

Conviene scegliere la cedolare secca? Ecco quali sono i vantaggi e i limiti:

Vantaggi	Svantaggi
Tassazione fissa al 21% (10% per contratto concordato)	Non è possibile adeguare il canone di locazione al tasso d’inflazione
Esente imposta di registro e bolli	Non si applica alle locazioni commerciali e ai soggetti passivi IVA
Non si cumula ad altri redditi ai fini Irpef	Non è possibile portare in detrazione crediti fiscali sul reddito da locazione

Se affitto una casa a 400 euro quanto pago di tasse?

Per calcolare quante tasse sull’affitto si pagano in questo caso, facciamo due esempi, ipotizzando un reddito fino a 28.000 euro;

1 Tassazione ordinaria:

Canone mensile: 400 euro
Totale anno: 4.800 €
Base imponibile: 95% = 4.560
Con un reddito fino a 28.000 euro, l’aliquota è del 23%
Tasse da pagare 4.560 x 23% = 1.049 euro.

Se si sceglie il contratto concordato, con tassazione ordinaria:

Reddito annuo: 4.800 euro
Base imponibile ridotta: 95% = 4.650
Ulteriore deduzione del 30%: 4.650 – 30 = 3.255 euro
Tasse da pagare: 3255 x 23% = 749 euro.

2. Cedolare secca

Aliquota al 21%:
- Canone annuo 4.800 euro
- Base imponibile 100%
- Tasse da pagare: 4.800 x 21% = 1.008 euro.
Cedolare secca al 10% (contratto concordato):
- Tasse da pagare: 4.800 x 10% = 480 euro.

Se il reddito del locatore supera i 28.000 euro, per la parte eccedente si applica un’aliquota IRPEF del 35%, in questo caso, la cedolare secca diventa ancora più vantaggiosa, a meno che non vi sia l’esigenza di portare in detrazione crediti d’imposta.

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Se affitto una casa a 600 euro quanto pago di tasse?

Supponiamo di affittare una casa a 600 euro al mese, quanto si paga di tasse sull’affitto? In questo caso faremo degli esempi con due fasce di reddito imponibile ai fini IRPEF:

fino a 28.000 euro con aliquota al 23%
da 28.001 fino a 50.000 euro con aliquota al 35%

In concreto:

Tassazione ordinaria:

Canone mensile: 600 euro
Totale anno: 7.200 euro
Base imponibile: 95% = 6.840
Aliquota al 23% (reddito fino a 28.000 euro) Tasse da pagare: 6.840 x 23% = 1.573,20 €
Aliquota al 35% (reddito oltre 28000 e fino a 50.000 euro)
Tasse da pagare: 6.840 x 35% = 2.394 euro

Con contratto concordato e tassazione ordinaria:

Reddito annuo: 7.200 euro
Base imponibile ridotta: 95% = 6.840 euro
Ulteriore deduzione del 30%: 6.840 – 30 = 4.788 euro
Tasse da pagare: (con reddito fino a 28.000 euro) 4.788 x 23% = 1.101,24 euro.
Tasse da pagare con aliquota al 35% (reddito da 28.000 a 50.000 euro) 4.788 x 35% = 1.675,80

Cedolare secca

Aliquota al 21%: (si applica a prescindere da reddito)
- Canone annuo: 7.200 euro
- Base imponibile: 100%
- Tasse da pagare: 7.200 x 21% = 1.512 euro.

Cedolare secca al 10% con contratto a canone concordato:
- Tasse da pagare: 7.200 x 10% = 720 euro.

A parità di canone, il contratto concordato in cedolare secca e la soluzione fiscalmente più conveniente.

È doveroso precisare che il canone concordato è soggetto ai parametri definiti a livello territoriale dalle associazioni di categoria, pertanto la valutazione sull’opportunità di scegliere se locare a canone libero o concordato va fatta caso per caso.

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