Come recuperare un sottotetto e trasformarlo in una mansarda abitabile? È convinzione diffusa che si possa trasformare un sottotetto in un ambiente abitabile senza che sia necessario chiedere autorizzazioni. Realizzare una mansarda abitabile è un’operazione possibile a condizione che siano rispettati i requisiti minimi previsti dalla legge e che sia stato rilasciato un titolo autorizzativo, in caso contrario è un abuso edilizio.

In quest’articolo approfondiamo le soluzioni, i vincoli e le novità per trasformare un sottotetto in una mansarda abitabile.

Quali sono i requisiti per rendere abitabile una mansarda?

La materia è regolata dalle leggi regionali, il presupposto è la conformità del fabbricato, i requisiti minimi essenziali sono i seguenti:

1. Altezza minima da pavimento a soffitto;
2. Altezza media della superficie utile;
3. Rapporto aeroilluminante (R.A.I.);

Il rapporto aeroilluminante attiene ai parametri per la salubrità e l’igiene degli ambienti, ovvero l’illuminazione e il ricircolo dell’aria, la norma, D.M. 5 luglio 1975, stabilisce che tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso. Per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2 per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Le regioni hanno facoltà di derogare cosi ad esempio le regioni Piemonte, Sardegna, Sicilia, Puglia, Campania, Marche, Lombardia e Abruzzo hanno mantenuto il rapporto di 1/8; Le regioni Molise, Friuli Venezia Giulia e Basilicata l’hanno ridotto a 1/10, Calabria e Prov. di Bolzano a 1/15; Le rimanenti a 1/16.

I requisiti relativi l’altezza minima dal pavimento al soffitto, e all’altezza media della superficie utile sono regolamentate dalle leggi regionali.

Mansarda abitabile: Le leggi regionali per il recupero dei sottotetti

Quasi tutte le regioni hanno emanato delle disposizioni che regolamentano il recupero dei sottotetti. Lo scopo è contenere il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo dei volumi esistenti. Sono previsti altezze differenti a secondo del contesto (centro storico, aree montane, ecc) dov’è ubicato l’immobile. Riepiloghiamo i requisiti minimi previsti regione per regione:

Piemonte

La L.R. n. 16 del 4 ottobre 2018, prevede un’altezza minima di 160 cm. per i locali abitabili (cucina abitabile, soggiorno, camera da letto, ecc.) e di 140 cm. per gli spazi accessori e di servizio quali: servizi igienici, posto cottura, verande, tavernette, corridoi, disimpegni, ecc. Nei comuni montani l’altezza minima si riduce a 140 cm. per i locali abitabili e 120 per gli accessori e di servizio. L’altro parametro è l’altezza media della superficie utile, in Piemonte è di 2,40 metri per i volumi abitabili, di 2,20 per servizi e accessori. Nei comuni montani i requisiti si abbassano rispettivamente a 2,20 metri locali abitabili e 2,00 metri per i locali di servizio.

Liguria

La L.R. n. 24 del 2001 fissa in 2,30 metri, l’altezza media per gli spazi ad uso abitazione, mentre per gli spazi accessori o di servizio l’altezza è riducibile a 2,10 metri. Ferma restando la predetta altezza media, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 1,30 metri per gli spazi accessori e di servizio. Il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16).

Lombardia

L.R. 11 marzo 2005 n. 12 Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, a condizione che siano rispettati i limiti di altezza massima degli edifici come previsto dallo strumento urbanistico.

Veneto

La L.R. n. 51 del 23 dicembre 2019, dispone l’altezza utile media di 2,40 metri per i locali adibiti ad abitazione, di 2,20 metri per i Comuni montani disciplinati ai sensi della legge regionale 28 settembre 2012, n. 40 e di 2,20 metri per i locali adibiti a servizi, quali corridoi, disimpegni, ripostigli e bagni. L’altezza utile media sarà calcolata, dividendo il volume utile della parte del sottotetto la cui altezza superi 1,60 metri, ridotto a 1,40 metri per i comuni montani, per la relativa superficie utile; Per i locali con soffitto a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo misurata con una tolleranza fino al 5 per cento. Il rapporto illuminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo;

Friuli Venezia Giulia

La Legge regionale 11 novembre 2009, n. 19 consente il recupero dei sottotetti, l’intervento deve rispettare un’altezza minima di 1,30 metri e un’altezza media di 1,90 metri, fatte salve le più estensive previsioni per le zone montane.

Emilia Romagna

La Legge Regionale 6 aprile 1998, n. 11 consente il recupero del sottotetto in mansarda abitabile purché rispetti i seguenti parametri: altezza utile media di m 2,40 per i locali, adibiti ad abitazione, ridotta a m 2,20 per i comuni montani, e di m 2,20 per i locali adibiti a servizi, quali corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli. L’altezza utile media è calcolata dividendo il volume utile della parte del sottotetto la cui altezza superi m. 1,80 per la superficie utile relativa. Il rapporto aeroilluminante dev’essere pari o superiore a 1/16.

Toscana

La Legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 dispone il recupero dei sottotetti a fini abitativi a condizione che siano rispettati i seguenti requisiti minimi: altezza media interna netta, non inferiore a 2,30 metri per gli spazi ad uso abitazione. Per gli spazi accessori o di servizio, l’altezza è riducibile a 2,10 metri. Per gli edifici siti nei territori montani, i limiti di cui sopra sono abbassati rispettivamente a 2,10 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 2,00 metri per gli spazi accessori e di servizio. In caso di soffitto non orizzontale, ferme restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori e di servizio, riducibili rispettivamente a 1,30 metri e ad 1,10 metri per gli edifici siti nei territori montani. Il rapporto aeroilluminante pari o superiore a un sedicesimo.

Umbria

La Legge regionale 21 gennaio 2015, n. 1 consente il cambio di destinazione da sottotetto a mansarda abitabile a condizione che l’altezza massima interna non sia inferiore a metri lineari 2,40 e l’altezza minima interna non inferiore a metri lineari 1,20 e, nel caso di vani con coperture in piano, l’altezza interna non inferiore a metri lineari 2,20, al netto delle necessarie strutture atte all’isolamento termico dei locali. Tutti i vani interessati dall’intervento devono essere provvisti di finestra apribile, la cui superficie non deve essere inferiore a un sedicesimo della superficie di pavimento; in caso di superfici inferiori, è necessario il ricambio d’aria favorito dall’impiego di appositi impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.

Marche

La Legge Regionale 20 aprile 2015, n. 17  consente il recupero a fini abitativi e l’agibilità dei sottotetti, a condizione che l’altezza media ponderata non sia inferiore a metri 2,40 per gli spazi a uso abitativo, riducibile a metri 2,20 per gli spazi accessori e di servizio, nonché un’altezza minima pari a metri 1,50 nei casi di copertura a falde inclinate e un’altezza minima non inferiore a metri 2,40 per gli spazi ad uso abitativo, riducibili a metri 2,20 per gli spazi accessori e di servizio, nei casi di coperture piane. Il rapporto illuminotecnico non deve essere inferiore a 1/12 tra la superficie netta dei locali e la superficie finestrata apribile.
I Comuni possono consentire nelle zone territoriali omogenee A e B di cui al D.M. 2 aprile 1444, n. 1968, purché sia assicurata un’altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri e un’altezza minima pari a 1,40 metri nei casi di copertura a falde inclinate e un’altezza minima non inferiore a 2,20 metri nei casi di coperture piane.

Lazio

Per la Legge Regionale 16 aprile 2009, n. 13 possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, i sottotetti a condizione che sussistono le seguenti condizioni minime: l’altezza media interna netta deve essere non inferiore a 1,90 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana; in caso di soffitto non orizzontale, ferma restando l’altezza media di cui sopra, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio.
Nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento. Il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16).

Abruzzo

L.R. 18 aprile 2011, n. 10 Il recupero ai fini residenziali dei sottotetti è consentito purché siano rispettati i seguenti parametri minimi, altezza media ponderale non inferiore a metri 2,40, calcolata come rapporto tra il volume e la superficie della porzione del sottotetto oggetto di recupero ai fini residenziali; in ogni caso l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,40 m. Per gli edifici ubicati in Comuni montani, l’altezza media è ridotta a 2,10 m e l’altezza della parete minima non puo’ essere inferiore a 1,20 metri.

Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione naturale dei locali, è consentita l’apertura di porte, finestre, lucernai, a condizione che siano rispettati i caratteri architettonici e strutturali dell’edificio conformemente ai regolamenti edilizi comunali e nel rispetto dei vincoli imposti all’edificio.

Molise

Per la  Legge Regionale 18 luglio 2008, n. 25 sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati al recupero all’uso residenziale dei sottotetti, purché sia garantita la sicurezza statica e siano rispettati i requisiti minimi di abitabilità previsti dai vigenti regolamenti di igiene, nonché i seguenti parametri:

• Altezza media ponderale non inferiore a m. 2,20, ridotta a m. 2 per i comuni situati a quota superiore a 500 metri, calcolata dividendo il volume della porzione sottotetto di altezza maggiore a m. 1,40 per la superficie relativa;
• Rapporto pari ad almeno un decimo tra superficie delle aperture esterne e superficie degli ambienti di abitazione, calcolata relativamente alla porzione sottotetto di altezza maggiore a m. 1,40, per la superficie relativa.

Campania

La Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15 consente il recupero abitativo dei sottotetti a condizione che sussistono i seguenti requisiti minimi:

• Altezza media interna non può essere inferiore a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Per i locali con i soffitti a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento;
• Garantire i requisiti di fruibilità e aeroilluminazione naturale dei locali, anche mediante l’apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell’edificio.

Puglia

Legge Regionale 26 novembre 2007, n. 33 e successive, il recupero abitativo dei sottotetti esistenti è ammesso qualora sussistano le seguenti condizioni:

• L’altezza media interna non può essere inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 300 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell’altezza media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento.
• L’osservanza dei requisiti di fruibilità e aeroilluminazione naturale dei locali, può avvenire anche mediante l’apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell’edificio.

Basilicata

La L.R. 4 gennaio 2002, n. 8 consente, gli interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati ad autonomo uso residenziale dei sottotetti, purché siano rispettate le normali condizioni di abitabilità previste dai vigenti regolamenti di igiene, e i seguenti parametri:

• Altezza media ponderale di almeno mt 2,20, calcolata dividendo il volume della porzione sottotetto di altezza maggiore e, comunque, non inferiore a mt. 1,40, per la superficie relativa;

• Aeroilluminazione naturale dei locali, rapporto pari ad almeno 1/10, tra superficie delle aperture esterne e superficie degli ambienti di abitazione, calcolata relativamente alla porzione sottotetto di altezza maggiore e, comunque, non inferiore a mt. 1.40;

Calabria

La Legge Regionale 16 aprile 2002, n. 19 e successive, consente il recupero dei sottotetti, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie, riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti e i seguenti requisiti minimi:

• Altezza media ponderale di almeno metri 2,20, ridotta a metri 2,00 per i comuni posti a quota superiore a metri 800 slm, calcolata dividendo il volume della porzione di sottotetto di altezza maggiore a metri 1,50 per la superficie relativa;
• Aeroilluminazione naturale dei locali, rapporto pari a 1/15 tra la superficie delle aperture esterne e superficie degli ambienti di abitazione, calcolata relativamente alla porzione di sottotetto di altezza maggiore a metri 1,50.

Sicilia

La Legge Regionale 10 agosto 2016 n. 16 e successive, consente il recupero abitativo dei sottotetti è purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2 metri, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50 metri per la superficie relativa. Il recupero può avvenire anche mediante la previsione di apertura di finestre, lucernari e terrazzi esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione.

Sardegna

È consentito dalla Legge Regionale 23 ottobre 2023 n. 9 e successive modifiche, il recupero dei sottotetti per il solo scopo abitativo, a condizione che gli immobili situati nelle differenti zone urbanistiche rispettino i seguenti parametri:

• Zone urbanistiche A, B, C, E ed F dev’essere assicurata, per ogni singolo vano di ogni unità immobiliare, un’altezza media ponderale uguale o maggiore a 2,40 metri per gli spazi ad uso abitativo, ridotta a 2,20 metri per spazi accessori e servizi. Per i comuni posti a quote superiori a 600 metri di altitudine sul livello del mare è consentita, rispettivamente, la riduzione a 2,20 metri per spazi ad uso abitazione e a 2,00 metri per accessori e servizi;
• Zone urbanistiche A dotate di Piano particolareggiato adeguato al Piano paesaggistico regionale, e nelle zone B, C e F, è consentito il recupero dei sottotetti esistenti per il solo scopo abitativo; Purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie e, relativamente alle altezze, sia assicurata, per ogni singolo vano di ogni unità immobiliare, un’altezza media ponderale uguale o maggiore a 2,70 metri per gli spazi ad uso abitativo, ridotta a 2,40 metri per spazi accessori e servizi; per i comuni posti a quote superiori a 600 metri di altitudine sul livello del mare è consentita rispettivamente la riduzione a 2,55 metri per spazi ad uso abitativo e a 2,25 metri per accessori e servizi.
• Aeroilluminazione, è consentita l’apertura di finestre e lucernari, necessari ad assicurare l’osservanza dei requisiti.

Quali permessi sono necessari per trasformare un sottotetto in mansarda abitabile?

La trasformazione di un sottotetto in mansarda abitabile è soggetta al rilascio delle autorizzazioni da parte dell’ufficio tecnico del comune. L’intervento è classificato come ristrutturazione edilizia, il titolo abilitativo richiesto è la SCIA o il permesso di costruire in base al tipo d’intervento e alla regione. In Liguria ad es. è necessario il Permesso di costruire se gli interventi comportano modificazioni della sagoma dell’edificio esistente; la SCIA se gli interventi non comportano tale modifica.

Quanto costa rendere abitabile una mansarda?

Il rilascio delle autorizzazioni per trasformare un sottotetto in mansarda abitabile comportano, il pagamento di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il
costo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le nuove costruzioni.

In alcune regioni sono previste riduzioni del 50% del contributo di costruzione, qualora la mansarda realizzata sia censita come pertinenza e non costituisca nuova unità abitativa.

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