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Sanare un abuso edilizio ereditato, cosa fare?

Sanare un abuso edilizio ereditato, cosa fare?

Sanare un abuso edilizio ereditato, cosa fare?

Come sanare un abuso edilizio? Hai ereditato un immobile con un abuso edilizio e vorresti capire cosa fare per sanare la difformità. Bene, in quest’articolo cercheremo di approfondire con semplicità una materia complessa. Gli abusi edilizi sono un problema molto diffuso, tanti non sanno nemmeno di aver commesso un abuso, si tende a sottovalutare l’importanza della conformità edilizia-urbanistica salvo accorgersi del problema quando si decide di vendere l’immobile.

Prima di addentrarci nell’argomento facciamo un passo indietro;

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Che cos’è un abuso edilizio?

Un abuso edilizio è un intervento finalizzato a realizzare o modificare un immobile, senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità con quanto autorizzato dal comune. L’abuso edilizio è pertanto la differenza tra quello che è stato realizzato e quanto autorizzato. La casistica degli abusi è molto ampia, il Testo Unico che regolamenta l’attività edilizia D.P.R. n. 380 del 2001, raggruppa gli abusi in tre tipologie:

  • Abuso totale, quando una costruzione è priva di qualsiasi autorizzazione;
  • Abuso sostanziale, un intervento realizzato con modalità diverse da quello autorizzato che incidono in maniera sostanziale sul realizzato, ad esempio: mutamento della destinazione d’uso,  aumento consistente della cubatura, violazione delle norme antisismiche ecc;
  • Abuso minore, quando un immobile autorizzato è realizzato con difformità parziali che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.

Ci sono poi le difformità non rilevanti, quando le violazioni altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta non eccedono per singola unità immobiliare il 2% del progetto autorizzato.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Le conseguenze dipendono dal tipo di abuso, possono essere amministrative e penali, più grave e l’abuso edilizio, più elevate le sanzioni, come previsto dall’art. 44 del T.U.:

Sanzioni amministrative:

  1. Demolizione e ripristino dei luoghi, se l’intervento edilizio è realizzato in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo o con variazioni essenziali. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, l’area oggetto dell’illecito è acquisita gratuitamente dal comune.
  2. Sanzione pari al doppio del costo di produzione, quando la demolizione comprometterebbe la parte eseguita in conformità; In questo caso, è previsto che in luogo della demolizione si possa pagare una sanzione che solo nel caso di annullamento del permesso, comma 2, art. 38 T.U. edilizia produce gli effetti del permesso di costruire in sanatoria;
  3. Sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro, se l’intervento è in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Sanzioni penali:

  • Sanzione fino a 10.329 euro, in caso di inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive;
  • Ammenda da 5.164 a 51.645 euro e arresto fino a due anni, se i lavori vengono eseguiti in totale difformità, in assenza del permesso o si prosegue nella realizzazione delle opere nonostante l’ordine di sospensione;
  • Sanzione da 15.493 a 51.645 euro e arresto fino a due anni, nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio o di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Come sanare un abuso edilizio ereditato?

È possibile sanare un abuso edilizio di un immobile ereditato, ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, presentando una richiesta di sanatoria al comune dov’è ubicato l’immobile entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito. Il comune ha 60 giorni per accettare l’istanza o rifiutarla. In ogni caso per ottenere un permesso in sanatoria è necessario che ci sia la doppia conformità:

  • L’intervento dev’essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione;
  • L’immobile dev’essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente, al momento della presentazione della domanda.

Abuso edilizio ereditato non sanabile cosa fare?

Nel caso di un abuso edilizio non sanabile, perché non rispetta la doppia conformità, quella vigente nel momento in cui è stato realizzato e al momento in cui si presenta la domanda, gli eredi sono obbligati a rispettare l’ingiunzione del comune che prevede:

  • La demolizione dell’immobile e il ripristino dei luoghi;
  • In alternativa il pagamento di una sanzione pari al doppio del costo di produzione, qualora la demolizione possa pregiudicare la parte dell’immobile realizzata in conformità; ad esempio un aumento consistente della cubatura, per cui abbattere una parte del fabbricato, comporta dei rischi per la stabilità dell’intero edificio.

Quanto costa sanare un abuso edilizio?

Il costo della sanatoria di un abuso edilizio varia in base alla pratica da presentare e al momento; Se hai già iniziato i lavori e devi una CILA in corso d’opera, la tariffa è di 333,33 euro; se la sanatoria necessità di una SCIA in corso d’opera la tariffa è di 516 euro. Se la pratica, CILA o SCIA, è presentata a lavori già ultimati la tariffa e di 1000,00 euro. Oltre alla sanzione c’è da calcolare il compenso del tecnico che si occupa di redigere e presentare la pratica, in questo caso conviene chiedere un preventivo.

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Come denunciare un abuso edilizio?

Chiunque può denunciare un abuso edilizio, spesso la denuncia è fatta dal vicino di casa che rileva una struttura abusiva, una veranda, una pergola, o un altro manufatto che non dovrebbe esserci. La denuncia può essere presentata al comune, dove si trova l’immobile o alla polizia municipale, in forma scritta, fornendo i dettagli del “presunto abuso”. Il comune ha 30 giorni per effettuare gli accertamenti e avviare la procedura per la rimozione di quanto abusivamente realizzato.

Un abuso edilizio dopo 20 anni si prescrive?

L’ordine di demolizione e ripristino dei luoghi permane anche dopo 20 anni, in questo senso si è espressa in più occasioni la giurisprudenza, tra le ultime la sentenza n. 7127 della Suprema Corte. In altre parole mentre il reato penale si prescrive in quattro anni, la sanzione amministrativa di demolizione e ripristino non si prescrive nemmeno dopo 20 anni, l’interesse della collettività alla rimozione di una lesione del territorio è prevalente, rispetto alle esigenze del singolo.

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