Obblighi del venditore nella compravendita immobiliare?
Si avvicina il momento del rogito e aspetti che in precedenza non hai preso in considerazione adesso ti creano delle perplessità, come comportarsi e quali sono gli obblighi del venditore?
Succede che dopo la firma del compromesso e prima del rogito, sorgano delle controversie tra acquirente e venditore su questioni importanti quali la conformità dell’immobile o il pagamento delle spese condominiali e altre che possono sembrare meno importanti, ad esempio quali accessori bisogna lasciare in casa e quali portare via. Cosa prevede la legge e come gestire queste situazioni per evitare controversie? In quest’articolo vediamo quali sono gli obblighi del venditore nella compravendita immobiliare.
Indice dei contenuti
Quali sono gli obblighi del venditore?
Il venditore ha l’obbligo di mantenere l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito dall’acquirente fino al rogito notarile. Il venditore deve inoltre garantire che l’immobile è conforme alle norme del diritto urbanistico-edilizio e catastale, libero da privilegi, ipoteche, pignoramenti o vincoli di sorta e trascrizione pregiudizievoli e così sarà consegnato alla data dell’atto notarile. Eventuali difformità o ipoteche devono essere sanate o cancellate a cura e spese del venditore entro la data del rogito.
Il venditore deve consentire all’acquirente di prendere visione della documentazione che riguarda l’immobile e consegnarla al notaio.
Infine sono a carico del venditore fino alla data del rogito:
- Il pagamento delle imposte (IMU, Tari);
- Il pagamento delle spese condominiali ordinarie e di tutte quelle straordinarie, deliberate prima dell’atto.
Le parti possono accordarsi sulla data di consegna dell’immobile che può essere anticipata o differita rispetto alla stipula del rogito, e indicare una diversa ripartizione delle spese e indicare nel dettaglio le condizioni di consegna del bene, ivi compresi arredi, accessori e altri oggetti presenti in casa o nelle pertinenze; Bisogna comunque sapere che per ogni effetto civile e penale e così pure ai fini fiscali il trasferimento di proprietà si concretizza alla stipula del definitivo atto di compravendita.
Obblighi del venditore: La casa dev’essere consegnata libera?
Al rogito l’immobile dev’essere consegnato libero da persone e cose, salvo diverso accordo tra le parti. In genere questa clausola è espressamente riportata nel preliminare di compravendita, il venditore ha il dovere di svuotare l’immobile da oggetti e arredi non contemplati negli accordi.
Come detto le parti, possono accordarsi diversamente e riportare nel preliminare le condizioni in cui dev’essere consegnato l’immobile.
Che cosa si può portare via da una casa venduta?
Laddove le parti concordano che l’immobile deve essere libero da cose, il venditore può, anzi deve, portare via dalla casa l’arredamento e le suppellettili. È opportuno accordarsi preventivamente per altri elementi, quali:
- Condizionatore;
- Stufa a pellet;
- Tende esterne;
- Impianto di allarme;
- Mobile bagno;
- Piante da giardino;
- Lampadari;
- Placche;
- Accessori da giardino fissati al suolo, gazebo, barbecue, casetta attrezzi.
Sono parte integrante della casa e, salvo diverso accordo, non possono essere rimossi, sanitari, porte, finestre, caldaia.
Tra gli obblighi del venditore rientra anche quello di liberare cantine, soffitti e altri locali accessori.
Che cosa dice la legge, quali elementi fanno parte della compravendita di una casa?
Il riferimento normativo è l’art. 1477 cod. civile dispone che l’immobile, deve essere consegnato nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Tra gli obblighi del venditore c’è anche quello di mantenere l’immobile in buono stato, come si usa dire “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Al secondo comma la norma prevede che, salvo diversa volontà delle parti, la casa deve essere consegnata insieme con gli accessori e le pertinenze. Le parti possono decidere liberamente quali accessori fanno parte della compravendita della casa, in assenza di specifico accordo l’immobile deve essere consegnato insieme agli accessori.
Il venditore non può quindi definire un prezzo di vendita per l’immobile e successivamente rimuovere accessori se non espressamente previsto nel preliminare, perché sarebbe una violazione dell’atteggiamento di correttezza e buona fede che deve ispirare la condotta delle parti che hanno contratto un’obbligazione.
Obblighi del venditore: Si può vendere una casa senza caldaia?
L’immobile dev’essere ceduto nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito dall’acquirente; pertanto se la casa oggetto di compravendita è sprovvista di caldaia e il venditore ha informato l’acquirente, meglio se per iscritto, nulla osta la vendita.
In ogni caso, come detto, il venditore non può rimuovere la caldaia, il condizionatore o altri oggetti, se non previsto espressamente dagli accordi e riportato nel compromesso.
Come gestire gli accessori nella compravendita di un immobile?
Per evitare future controversie, è necessario inserire nel preliminare di compravendita una clausola con il dettaglio degli accessori che rientrano nel prezzo di vendita ad esempio:
Al rogito l’immobile sarà trasferito libero da persone, con gli attuali arredi di seguito elencati:
- In bagno, Mobiletto lavabo e mobile porta biancheria;
- In cucina, arredamento completo, comprensivo di elettrodomestici e più precisamente forno, frigo, piano cottura, lavastoviglie, tavolo con quattro sedie;
- ecc.
Un compromesso con condizioni chiare e dettagliate è la premessa essenziale per evitare future contestazioni.
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Prima di far vedere l’immobile l’ho svuotato, imbiancato e tolto il boiler.
L’acquirente ha visto l’immobile, firmato il pre contratto.
Ora, poco prima del rogito, dice che il boiler va rimesso perché altrimenti è compromesso lo stato di agibilità.
Come mi deve comportare?
Buongiorno Sig.ra Maddalena,
Non esisste una norma specifica, in linea di massima se l’acquirente ha visto e gradito la casa senza il boiler e non ha sollevato perplessità alla firma del compromesso non può pretenderlo. Si tratta di capire cosa è stato scritto sul compromesso, le condizioni dell’immobile durante la visita e le foto sull’annuncio di vendita.
Buongiorno. Cosa rischia il venditore se si rifiuta di svuotare casa dopo aver fatto il rogito? In cosa può andare incontro? Grazie
Buongiorno Sig. Mauro, si tratta di capire quali erano gli accordi sottoscritti, se il venditore si era impegnato a consegnare l’immobile libero da persone e cose è tenuto a farlo, in caso contrario è un inadempimento contrattuale. Cordialmente.
Buongiorno, pongo subito il mio quesito, un mio amico ha venduto casa, l’acquirente quando è arrivato ha visto l’appartamento (criticandolo dicendo che l’avrebbe sventrato tutto perché non era di suo gradimento) e poi accordato il prezzo di vendita (ovviamente sottopagato perché secondo l’acquirente c’era molto da fare in fatto di ristrutturazione) ilio amico ha acquistato un altro appartamento, dove anche qua c’erano delle cose da fare, quindi sapendo che la casa sarebbe stata sventrata e rifatto sanitari, buttato giù i muri e fatto il riscaldamento a pavimento, ha pensato di portarsi via il camino, la vasca semicircolare e le porte interne. Ora che ha installato tutto nella “nuova” casa si è trovato l’acquirente a dire che deve riposizionare il tutto.
Ma perché se quando l’acquirente è arrivato e dopo aver detto qua io spacco tutto e tutto quel che ti occorre porta via, perché cambierò tutto sanitari compresi, ora questo mio amico si è trovato nei casini perché l’acquirente ha deciso di fare il furbo dicendo che non era previsto di fare spese interne (ovviamente non si è firmato nulla) quindi c’è la sua parola contro quella del mio amico che ora non si capacita del fatto che abbia dato fiducia all’acquirente proprio senza far firmare nulla.
Grazie per una vs collaborazione e risposta.
Buongiorno,
Se, come si deduce dalla sua descrizione, nel compromesso è scritto una frase del tipo ” come visto e gradito”, il suo amico non poteva smontare camino, porte e vasca; Se non riesce a trovare un accordo bonario è il caso di rivolgersi a un legale. Cordialmente.
i sanitari da bagno son accessori dell’immobile e quindi possono essere rimossi?
Buongiorno,
Salvo che non ci sia un accordo scritto, i sanitari fanno parte della casa e non è possibile rimuoverli.
Buongiorno, ho comprato casa, il vecchio proprietario mi doveva far partire la caldaia che purtroppo nn parte più.
Mi ha detto che la mette nuova, e mi ha chiesto di venirle incontro con la spesa per mettere una caldaia che duri negli anni…il discorso di venirci incontro per poter avere un prodotto buono mi sembra giusto, ma di quale percentuale della spesa dovrei farmi carico?
Buongiorno Sig.ra Vanesa,
Non esiste una percentuale predeterminata, è consigliabile avere un approccio costruttivo. Il vecchio proprietario aveva l’obbligo di consegnare la caldaia funzionante o di informarla preventivamente che la caldaia era da sostituire, la spesa sarebbe, pertanto, a carico del venditore, considerato che si è proposto di sostituirla con una nuova, con tutti i benefici del caso, riteniamo che un contributo del 25-30% potrebbe essere congruo.