Valore catastale: Come si calcola e a cosa serve?
Qual è il valore catastale del tuo immobile? Molti proprietari ignorano questo dato salvo che non abbiamo appena pagato una tassa sulla casa, (imposta di registro, di successione, IMU, ecc). Spesso si fa confusione con il valore di mercato dell’immobile, ma a cosa serve il valore catastale e soprattutto come si calcola? In quest’articolo approfondiamo questo argomento con esempi pratici.
Indice
Che cos’è il valore catastale di un immobile?
Il valore catastale è il valore che il fisco, attribuisce a ogni immobile, per stabilire l’entità delle tasse da pagare (Imposta di registro, IMU, ecc.). Il valore di mercato di un immobile e quello catastale sono due parametri distinti, il primo scaturisce dall’andamento del mercato immobiliare, il secondo è un dato fiscale, in genere il valore catastale è decisamente più basso rispetto ai prezzi di mercato.
Qual è la differenza tra valore e rendita catastale?
Nel linguaggio comune valore e rendita catastale sono utilizzati come sinonimi, in realtà si tratta di due parametri che hanno significato e funzioni differenti, anche se correlate tra loro. Il valore catastale è il valore fiscale dell’immobile e si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente stabilito dall’amministrazione finanziaria, come vedremo più avanti.
La rendita catastale è il valore attribuito a ogni immobile dall’Agenzia delle Entrate, in base al reddito che può generare. Il calcolo per determinare la rendita dipende da due fattori, la tariffa d’estimo, parametro stabilito dall’amministrazione tributaria in base al comune dov’è ubicato l’immobile e alle caratteristiche (categoria, classe) e alla consistenza ovvero, le dimensioni dell’immobile. Se desideri approfondire l’argomento ti invitiamo a leggere: Rendita catastale: A cosa serve e come si calcola?
A cosa serve il valore catastale?
È il parametro utilizzato per stabilire l’entità delle tasse da pagare sugli immobili. È utilizzato, in particolare, per determinare l’imposta di registro quando si acquista un immobile da privato, rispettivamente 2% per la prima casa 9% per la seconda; L’imposta di successione e di donazione, l’aliquota varia in base al rapporto di parentela con il defunto, come segue:
- 4% se gli eredi sono il coniuge, i figli e i genitori, da applicare sul valore complessivo netto, con una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario;
- 6%, per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle da applicare sul valore complessivo netto, eccedente per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
- 6%, per i trasferimenti in favore di altri parenti fino al quarto grado, senza applicazione di alcuna franchigia;
- 8%, per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia.
In aggiunta alle franchigie suddette è prevista una franchigia addizionale di 1 milione e mezzo di euro se il beneficiario è un disabile grave (Legge 104/92).
Infine il valore catastale dell’immobile è utilizzato per calcolare l’IMU.
Come si calcola il valore catastale di un immobile?
Per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario rivalutare del 5% la rendita catastale e moltiplicarla per il coefficiente relativo alla categoria a cui appartiene l’immobile. Per semplificare l’operazione è possibile moltiplicare la rendita per i coefficienti già comprensivi della rivalutazione, come segue:
- 115,5 Immobili in cat. A, prima casa, esclusi immobili di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9);
- 126 Immobili categoria catastale A, esclusi studi e uffici (cat. A/10) e categoria C (esclusa cat. C/1);
- 176,4 Immobili categoria catastale B;
- 63 Immobili categoria A/10 (uffici e studi) e immobili categoria di D;
- 42,84 Immobili in categoria C/1 (negozi e botteghe) e immobili in categoria E;
- 112,5 Terreni agricoli, in questo caso occorre moltiplicare il reddito dominicale.
Facciamo degli esempi:
Supponiamo di calcolare il valore catastale di un immobile con una rendita catastale di 700 euro, se è una prima casa, non di lusso, il calcolo è 700×115,5=80.850 euro; Se si tratta di una seconda casa, il risultato è 88.200 (126×700); Lo stesso meccanismo vale per box, cantina o un altro immobile in categoria C, bisogna moltiplicare la rendita catastale x126. Per ottenere il valore catastale di un immobile adibito a studio o ufficio (cat. A/10), bisogna moltiplicare la rendita per il coefficiente 63.
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