Che cosa sono a cosa servono e come si calcolano le tabelle millesimali? Hai ricevuto il preventivo delle spese condominiali e non ti è chiaro come sono ripartite le spese? In quest’articolo cerchiamo di fare chiarezza sul calcolo dei millesimi condominiali e la conseguente divisione delle spese.

A cosa servono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali, servono a definire la quota di spese condominiali e il valore in millesimi di ciascuna unità immobiliare. Sono redatte tenendo conto delle caratteristiche delle singole unità e della fruizione delle parti comuni, come sancito dall’art. 1123 codice civile; Per questo motivo spesso nei condomini si utilizzano più tabelle millesimali, che hanno lo scopo di ripartire le spese di gestione delle parti comuni e degli impianti in proporzione all’uso, ad esempio la tabella dei millesimi dell’ascensore o delle scale tiene conto del piano dov’è ubicato l’immobile.

Come si calcolano le tabelle millesimali?

Il calcolo delle tabelle millesimali è affidato a un tecnico che utilizza, come elemento base, la superficie o la cubatura dei vani delle unità immobiliari, applica dei coefficienti correttivi, in relazione alle caratteristiche dell’immobile, e determina il valore dell’immobile in rapporto all’edificio (tabella generale) e l’incidenza sulle parti e impianti comuni, tabella scale, ascensore, riscaldamento ecc.

Come si applicano i coefficienti correttivi per le tabelle millesimali?

I coefficienti correttivi servono ad attribuire a ogni unità abitativa un valore in base alle peculiarità dell’immobile. 1 è il valore di riferimento che può aumentare o diminuire in relazione alle caratteristiche dell’immobile. I coefficienti sono indicati nella Circolare Ministeriale n. 12480/1966, l’uso è comunque soggetto, in parte, all’analisi e discrezionalità del tecnico incaricato che deve valutare le caratteristiche dell’immobile in rapporto alla situazione aggiornata. I parametri utilizzati per attribuire i coefficienti sono: destinazione d’uso, piano, prospetto, orientamento, luminosità e funzionalità globale dell’alloggio.

Coefficiente di destinazione d’uso

La superficie è il parametro principale da cui partire per determinare il valore dell’unità immobiliare e redigere la tabella millesimale; non tutte le superfici sono uguali, un sottotetto o un balcone non hanno lo stesso peso di un vano abitabile. Il tecnico deve attribuire a ogni vano un coefficiente per definire la superficie virtuale dell’unità e quella complessiva del condominio. I valori da attribuire ai vani sono indicati dal Ministero delle Infrastrutture e trasporti:

Vano/Superficie	Valore
Camere	1
Servizi (cucina, bagno, ripostiglio)	0,90
Corridoi e disimpegni	0,80
Logge chiuse su tre lati	0,50 – 0,35
Cantine e soffitte	0,45 – 0,30
Balconi coperti	0,30
Balconi scoperti	0,25
Terrazzo al piano	0,22
Giardini e aree di rispetto	0,15-0,10

I valori dei coefficienti per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, sono indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’estensione delle superfici rispetto all’alloggio, e l’effettivo grado di fruizione. Detto valore può essere ridotto in caso di servitù.

Coefficiente di piano

La collocazione è un altro parametro utilizzato per valutare il valore dell’unità immobiliare, il coefficiente correttivo è di apprezzamento o deprezzamento, con il crescere del livello, in funzione della presenza o meno dell’ascensore. I coefficienti indicati nella circolare ministeriale del 1966, in alcuni casi datati, sono i seguenti:

Piano	Con ascensore	Senza ascensore
Sottostrada	0,75	0,75
Terra	0,85	0,85
Rialzato	0,90	0,90
Primo	0,95	1
Dal secondo al terzultimo piano	1	detrazioni crescenti in proporzione ai piani fino a 0,90
Penultimo piano	1 con detrazioni 0,03 se sottoterrazzo
Ultimo piano	1 con detrazioni 0,02 se sottotetto	0,90

Coefficiente di orientamento

Tiene conto dell’esposizione dell’unità immobiliare rispetto ai punti cardinali, e serve a valutare l’incidenza che ha sul valore di mercato l’orientamento dell’immobile; ad esempio: un vano esposto a sud ha un coefficiente più elevato rispetto a uno esposto a nord. I coefficienti sono i seguenti:

• Quadrante SE – SO da 0,97 a 0,90;
• Quadrante NE – SE da 1,00 a 0,97;
• Quadrante NO – SO da 1,00 a 0,97;
• Quadrante NO – NE da 0,90 a 0,80;
• Per ambienti senza finestre, interni agli alloggi 0,75.

Coefficiente di prospetto

Prende in considerazione l’affaccio e l’incidenza che ha sul valore di mercato dell’unità immobiliare e sui benefici che derivano ai soggetti che occupano l’immobile. In altre parole un vano con visuale libera su un parco o una piazza ha un valore più elevato rispetto ad uno con scarsa visuale. I coefficienti sono i seguenti:

• Su giardini, vedute panoramiche, strade da 1,00 a 0,95;
• Su zone di rispetto da 0,90 a 0,85;
• Su cortili 0,85;
• Su chiostrine 0,80;
• Locali senza finestre e cantinati 0,75.

Coefficiente di luminosità

Valuta la quantità di luce che interessa i vari ambienti in rapporto tra le superfici finestrate (Sf) e la superficie dell’ambiente (Sa). Il valore è indicato con K = Sf/Sa. I coefficienti sono i seguenti:

• K = 1/6 o maggiore 1,000;
• K = 1/7 o maggiore 0,965;
• K = 1/8 o maggiore 0,940;
• K = 1/9 o maggiore 0,920;
• K = 1/10 o maggiore 0,900;
• Per spazi aperti (balconi, ecc.) 1,000.

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio

È un coefficiente che può essere utilizzato qualora l’intero appartamento abbia una distribuzione delle superfici non funzionale. I coefficienti correttivi da applicare all’intera superficie virtuale sono compresi tra 1,00 e 0,90.

Esempio calcolo tabelle millesimali

Come abbiamo detto il calcolo dev’essere fatto per ogni vano che compone l’unità immobiliare, per comodità supponiamo di avere un bilocale di 40 mq. il calcolo è il seguente:

Vano 1 Soggiorno mq. 20

• Camera coefficiente destinazione 1;
• Piano secondo senza ascensore coefficiente 0,90;
• Esposizione ovest coefficiente 0,95;
• Vista su piazza coefficiente 1;

Calcolo 20x1x0,90×0,95×1= 17,1

Vano 2 Camera mq. 14

• Camera coefficiente destinazione 1;
• Piano secondo senza ascensore coefficiente 0,90;
• Esposizione ovest coefficiente 0,95;
• Vista su piazza coefficiente 1;

Calcolo 14x1x0,90×0,95×1= 11,97

Vano 3 Bagno mq. 6

• Servizi coefficiente destinazione 0,90;
• Piano secondo senza ascensore coefficiente 0,90;
• Esposizione interna coefficiente 0,75;
• Orientamento Locale senza finestre coefficiente 0,75:

Calcolo 6×0,90×0,90×0,75×0,75=2,73

La superficie virtuale del nostro bilocale è 31,8 mq ( 17,1+11,97+2,73) che rapportata alla superficie virtuale dell’ intero edificio, ci restituisce il valore in millesimi del nostro, ipotetico, appartamento.

Chi fa le tabelle millesimali?

La legge non prevede una figura professionale specifica ma considerata la complessità del lavoro, è opportuno siano redatte da un professionista con competenze in ambito edile, urbanistico e immobiliare, in genere un geometra, un architetto o un ingegnere. L’incarico di redigere le tabelle millesimali può essere conferito dal costruttore o dall’assemblea.

Come si calcolano le tabelle millesimali di scale e ascensore?

Il calcolo delle tabelle millesimali relative a scale e ascensore deve tener conto dell’uso che ciascuno può farne, come sancito dall’art. 1123 codice civile. È pacifico che il condomino del terzo piano fruisca di più dell’ascensore o delle scale rispetto a quello del primo piano. Nel redigere la tabella millesimale delle scale e ascensore il tecnico incaricato ripartisce le spese di manutenzione secondo le disposizioni previste dall’art. 1124 cc, il calcolo è il seguente:

• Metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
• L’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Qualora l’ascensore non dovesse servire tutti i condomini allo stesso modo, sarà redatta una tabella millesimale specifica per l’impianto, i costi saranno ripartiti con le modalità suddette tra i condomini che né fruiscono.

Potrebbero interessarti:

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali?

Installazione ascensore condominiale: Chi deve pagare?

Cosa sono e come si calcolano i millesimi condominiali?

Chi paga le spese condominiali arretrate dopo il rogito?