La donazione immobiliare è uno strumento molto diffuso per trasferire la proprietà di una casa o di un terreno a un familiare o a un’altra persona cara. Prima di procedere, però, è fondamentale comprenderne il funzionamento, i vantaggi fiscali e patrimoniali, ma anche i rischi e le possibili complicazioni legali.
In questa guida vedremo nel dettaglio cos’è una donazione immobiliare, quali tipologie esistono (donazione diretta, indiretta e rinuncia a un credito), quali sono i costi di un atto di donazione, in quali casi la donazione può essere revocata, e quali alternative valutare per tutelare al meglio il proprio patrimonio.

Cos’è una donazione immobiliare?

La donazione immobiliare è un atto con cui una persona, detta donante, trasferisce gratuitamente a un’altra, chiamata donatario, la proprietà o un diritto reale (ad esempio usufrutto o nuda proprietà) su un immobile.
Si tratta a tutti gli effetti di un contratto: è valido solo se entrambe le parti prestano il loro consenso.

Le donazioni possono assumere forme diverse. Vediamo le principali tipologie.

Donazione diretta

Con la donazione diretta si trasferisce direttamente un bene, che può essere:

• un immobile (casa, terreno, appartamento),
• un bene mobile,
• una somma di denaro,
• oppure un diritto (es. diritto di abitazione, usufrutto).

Se l’oggetto della donazione è di modico valore, non è necessario il notaio.
Al contrario, per una donazione immobiliare serve sempre un atto notarile redatto alla presenza di due testimoni, pena la nullità.

Donazione indiretta

La donazione indiretta non riguarda il trasferimento diretto di un bene, ma di denaro destinato a un acquisto specifico.
Un esempio comune: un genitore dona al figlio la somma necessaria per comprare una casa.

In questo caso non è richiesto l’atto notarile, anche se l’importo è elevato. È però fondamentale:

• indicare nella causale del bonifico il motivo della donazione,
• citare in eventuali atti successivi la provenienza del denaro.

Rinuncia a un credito

Qui il donante è il creditore, che decide volontariamente di rinunciare al proprio credito, liberando così il debitore (donatario) dall’obbligo di pagamento.

Pagamento di un debito

In questa forma di donazione, il donante paga un debito del donatario verso una terza persona.
Si tratta quindi di un atto con cui, in modo indiretto, il donatario ottiene un vantaggio patrimoniale.

Quanto costa un atto di donazione?

Il costo di una donazione immobiliare varia in base al valore dell’immobile e al grado di parentela tra donante e donatario.
Oltre alle imposte di donazione, occorre considerare anche imposte ipotecarie e catastali, bolli e il compenso del notaio.

Imposta sulle donazioni

• Genitori, figli o coniugi: esenzione fino a 1.000.000 € per ciascun beneficiario.
• Sulla parte eccedente si applica un’aliquota del 4%.
• Esempio: casa del valore di 1,5 milioni €, l’imposta si paga solo su 500.000 €, 4% = 20.000 €.
• Fratelli e sorelle: esenzione fino a 100.000 €, oltre si paga il 6%.
• Altri parenti fino al 4° grado: aliquota del 6%, senza franchigia.
• Altri soggetti (non parenti): aliquota dell’8%, senza franchigia.

Imposte ipotecarie e catastali

• Imposta ipotecaria: 2% del valore dell’immobile.
• Imposta catastale: 1% del valore dell’immobile.
• Prima casa: agevolazioni: entrambe le imposte sono sostituite da 200 € ciascuna.

Altre spese fiscali

• Imposta di bollo: circa 230 €.

Costo del notaio

Il compenso del notaio per la stipula dell’atto di donazione varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’operazione. In media si aggira intorno ai 2.000 €, ma può essere più alto per immobili di valore elevato.

Donazione indiretta: quanto costa?

Nel caso di una donazione indiretta (es. un genitore dona al figlio i soldi per acquistare una casa):

• l’importo donato è esente da imposta fino a 1 milione di €;
• si pagano invece le imposte di registro, ipotecaria e catastale previste per l’acquisto dell’immobile;

È fondamentale che:

1. la causale del bonifico riporti chiaramente la donazione,
2. nell’atto di compravendita venga dichiarata la provenienza del denaro.

Tabella riepilogativa dei costi di una donazione immobiliare

Voce di costo	Importo / Aliquota	Note
Imposta di donazione	– 0% fino a 1.000.000 € (genitori ↔ figli, coniugi) – 4% sulla parte eccedente – 6% oltre 100.000 € (fratelli/sorelle) – 6% senza franchigia (parenti fino al 4° grado) – 8% senza franchigia (altri soggetti)	Dipende dal grado di parentela
Imposta ipotecaria	2% del valore dell’immobile	Prima casa: 200 € fissi
Imposta catastale	1% del valore dell’immobile	Prima casa: 200 € fissi
Imposta di bollo	230 €	Importo fisso
Compenso del notaio	~2.000 € in media	Varia in base al valore dell’immobile
Donazione indiretta	Esente fino a 1.000.000 €	Si pagano le imposte previste per l’acquisto dell’immobile

Quando la donazione immobiliare può essere revocata?

In alcuni casi la donazione immobiliare può essere revocata, ma la legge prevede condizioni ben precise.
Ecco i principali motivi:

Revoca per ingratitudine

Il donante può chiedere la revoca se il donatario compie atti gravi di ingratitudine, come:

• aver tentato di uccidere il donante,
• aver commesso reati gravi contro di lui,
• avergli arrecato offese o danni molto seri.

Revoca per sopravvenienza di figli

La donazione può essere revocata anche quando:

• al donante nasce un nuovo figlio,
• oppure il donante scopre di avere un figlio di cui non era a conoscenza.

In questi casi, la legge tutela i diritti dei figli sopra la donazione già effettuata.

Donazioni e impugnazioni dopo la morte del donante

Le donazioni non possono essere contestate mentre il donante è ancora in vita.
Tuttavia, dopo il suo decesso, i legittimari (es. altri figli, coniuge) possono impugnare la donazione se questa lede la loro quota di legittima.

Esempio: se un genitore dona a un figlio una somma di denaro che riduce la quota spettante agli altri eredi, la donazione può essere contestata entro 10 anni dalla morte del donante.

Donazione immobiliare: I rischi nascosti da conoscere.

Sebbene la donazione immobiliare presenti vantaggi fiscali, molti notai tendono a sconsigliarla perché può generare complicazioni legali e pratiche, soprattutto nella vendita o gestione successiva dell’immobile.
Vediamo i principali rischi:

1. Possibilità di revoca

Anche se la revoca è ammessa solo in casi specifici (ingratitudine o sopravvenienza di figli), rappresenta comunque un’incertezza giuridica per chi riceve il bene.

2. Rischio di riduzione o restituzione

Gli eredi legittimari (es. figli o coniuge non beneficiari della donazione) possono impugnare l’atto:

• entro 10 anni dalla morte del donante,
• oppure entro 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Questo può portare a:

• richiesta di restituzione dell’immobile,
• pagamento della quota spettante all’erede leso,
• coinvolgimento anche di un eventuale nuovo proprietario che abbia acquistato l’immobile donato, il quale rischia di dover risarcire pur essendo estraneo alla vicenda.

3. Difficoltà nella vendita dell’immobile donato

La presenza di possibili contestazioni (entro i 10 o 20 anni) rende complicata la vendita di un immobile ricevuto in donazione.
Gli acquirenti spesso si mostrano diffidenti e chiedono ulteriori garanzie legali per sentirsi tutelati.

4. Problemi con le banche

Molti istituti di credito sono restii a concedere mutui su immobili donati.
Il rischio di contenziosi ereditari, infatti, mette a repentaglio la sicurezza dell’ipoteca.

Sintesi: pro e contro della donazione

La donazione immobiliare può essere un’opportunità, ma presenta anche limiti significativi:

• Vantaggi fiscali per passaggi di proprietà a familiari stretti.
• Rischi di revoca, contestazioni ereditarie e difficoltà di rivendita.
• Problemi di accesso al credito ipotecario.

Alternativa sicura alla donazione immobiliare: come trasferire la casa senza rischi.

Se la donazione immobiliare presenta rischi o vincoli che vuoi evitare, esiste un’alternativa legale per trasferire un bene senza problemi futuri. Una delle più efficaci è il contratto di mantenimento.

Che cos’è il contratto di mantenimento?

Il contratto di mantenimento è un accordo atipico tra due soggetti, in cui una parte:

• si impegna a prestare assistenza e cura all’altra,
• in cambio della cessione di un bene (immobile, mobile o capitale).

L’aleatorietà degli impegni è essenziale: nessuna delle parti ha certezza sulla durata o sull’intensità dell’assistenza, rendendo il contratto flessibile e legale.

Esempio pratico

• Una mamma anziana ha bisogno di assistenza quotidiana e compagnia.
• Una figlia è disponibile a prestare questa cura.
• Mamma e figlia si recano dal notaio e sottoscrivono un contratto di mantenimento, con cui la mamma cede la casa alla figlia in cambio di sostegno.

Vantaggi del contratto di mantenimento rispetto alla donazione

• Maggiore sicurezza legale: riduce il rischio di contestazioni da parte degli eredi.
• Flessibilità: può riguardare beni immobili, mobili o capitali.
• Tutela delle parti: definisce in modo chiaro gli obblighi di assistenza.

Per approfondire tutte le possibilità e le regole del contratto di mantenimento, leggi il nostro articolo dedicato.

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