Ti stai chiedendo se oggi conviene fare un investimento immobiliare? Dopo la crescita degli ultimi due anni dei tassi d’interesse dei titoli di stato, la previsione per i prossimi mesi è di un calo dei rendimenti, in questa prospettiva molti si stanno chiedendo come investire il proprio capitale; tra le opzioni possibili, l’investimento immobiliare, molto apprezzato dagli italiani, è tra i più sicuri, e può risultare anche redditizio, a condizione di rispettare precise regole.

Esistono diverse modalità per investire nell’immobiliare, alcuni fortemente speculativi, con un alto potenziale di guadagno e un altrettanto elevato rischio, ad esempio la cessione del preliminare. In quest’articolo approfondiamo, con esempi pratici, l’investimento immobiliare più classico e diffuso, l’acquisto di un immobile residenziale da locare.

Prima di iniziare una doverosa premessa, gli importi che riportiamo, sono indicativi, si basano sull’esperienza e la conoscenza del mercato immobiliare.

Che cosa valutare prima di fare un investimento immobiliare?

Prima acquistare un immobile da mettere a reddito è necessario prendere in considerazione diversi aspetti, ecco i principali:

1. Il budget, un’attenta valutazione delle disponibilità finanziarie consente di definire i costi dell’operazione, e di fare una ricerca mirata dell’immobile da acquistare. È importante calcolare nel budget da investire, le spese accessorie per l’acquisto di una seconda casa, notaio, imposte e agenzia, che possono incidere dal 10 al 20%;
2. La Location è fondamentale valutare le potenzialità della zona in cui si trova l’immobile, la disponibilità di servizi, e l’attrattività.
3. Le caratteristiche dell’immobile, valutare attentamente dimensioni, esposizione, manutenzione e funzionalità in relazione al target di inquilini al quale si punta. Le famiglie ad esempio ricercano prevalentemente alloggi di taglio medio, sopratutto trilocali, meglio se in edifici di recente costruzione.
4. Le spese condominiali, sono un fattore determinante nella scelta di un immobile, perché, come ovvio, incidono in modo rilevante sulla redditività dell’investimento immobiliare.
5. La rendita catastale è un aspetto spesso sottovalutato nella scelta dell’immobile, si tratta in realtà di un elemento importante sul quale sono calcolate tutte le imposte, IMU, IRPEF, ecc. è pertanto utile ai fini dell’investimento immobiliare tenere in considerazione le tasse che gravano fin da subito, la prima è l’imposta di registro, sull’immobile.

Come scegliere l’immobile giusto per un investimento?

Scegliere l’immobile giusto sul quale investire non è semplice, bisogna valutare quattro fattori fondamentali, correlati tra loro: il target inquilini, la tipologia d’immobile, la zona e il prezzo.

Definire il target dei potenziali inquilini

La prima valutazione riguarda la tipologia d’inquilino cui puntiamo, se il nostro obiettivo è un affitto di lungo periodo e ci rivolgiamo alle famiglie, l’appartamento ideale è un trilocale con due camere da letto, l’eventuale presenza di uno spazio esterno ad esempio un giardino è un plus molto ricercato, che aggiunge valore all’immobile per cui si può puntare su un canone più alto della media.

La tipologia d’immobile

La tipologia dell’immobile è conseguente al target di riferimento, un bilocale è la soluzione ideale per single o coppie, in genere giovani o lavoratori che spesso non si fermano per un lungo periodo nell’appartamento. Se invece il nostro target sono gli studenti, possiamo puntare a un immobile di dimensioni maggiori ad esempio un quadrilocale e affittare le camere. Il suggerimento è di valutare le caratteristiche dell’immobile e del contesto in funzione dell’investimento e non lasciarsi deviare da valutazioni soggettive; L’appartamento deve produrre reddito ed essere funzionale per chi lo utilizza.

La zona e il contesto

La scelta della zona è fondamentale per ottenere un buon ritorno dall’investimento immobiliare, prima ancora del prezzo dell’immobile è importante valutare la zona. Acquistare a un prezzo stracciato non serve se l’immobile si trova in una zona non attrattiva, non servita, o in un contesto difficile, ad esempio per situazioni di degrado o rumore notturno, avremo difficoltà a locarlo e di conseguenza l’investimento sarà molto penalizzato. Il consiglio è individuare la zona d’interesse e frequentarla, prima di fare l’acquisto.

Consiglio: Se l’immobile si trova in un condominio, è opportuno leggere sempre con attenzione il regolamento, potrebbe contenere vincoli e divieti incompatibili con l’attività che s’intende svolgere

Il prezzo di acquisto

Acquistare a un buon prezzo è l’ultimo passo, non certo in ordine d’importanza, per fare un ottimo investimento immobiliare, tre suggerimenti:

1. Fare una comparazione tra il prezzo di vendita dell’immobile d’interesse e il prezzo medio al mq. del mercato locale;
2. Verificare da quanto tempo è in vendita l’immobile e se ha subito ribassi, è un elemento importante per definire una proposta e in fase di trattativa;
3. Evitare proposte ridicole, un ribasso accettabile, per concludere un buon affare è nell’ordine del 10 – 15%.

Quanto rende un investimento immobiliare?

Il ritorno economico di un investimento immobiliare a scopo di locazione, è in media del 5% al lordo delle imposte, è un dato indicativo che può variare in base alla zona e al tipo di locazione. Gli affitti brevi e a studenti sono, in genere, i più remunerativi; per ottenere ottimi rendimenti non è necessario investire grandi capitali, ma puntare sulla redditività dell’immobile, i box auto ad esempio offrono spesso rendimenti percentuali molto elevati.

Come si calcola il guadagno di un investimento immobiliare?

Per calcolare la redditività percentuale di un investimento immobiliare bisogna sottrare al reddito annuale lordo le spese di gestione e dividere il risultato per il costo di acquisto dell’immobile, infine moltiplicare per cento, come segue:

• Reddito lordo – spese di gestione = reddito netto ÷ il valore dell’immobile x 100

Facciamo un esempio:

Supponiamo di aver acquistato un immobile con una spesa di 150.000 euro e locato a 600 euro mensili, l’incasso annuo è di 7.200 euro, l’importo è al lordo delle imposte che dobbiamo scalare.

Se abbiamo stipulato un contratto con cedolare secca al 21%, dal reddito lordo di 7.200 euro dovremo scalare l’imposta di € 1.512, ci restano  euro 5.688, da quest’importo bisogna detrarre l’IMU che dipende dalla rendita catastale dell’immobile e che ipotizziamo in 750 euro il risultato è: 5.688 – 750 = 4.938 ÷ 150.000 (x100) = 3,3%.

È una buona redditività, se confrontata con altri investimenti a basso rischio come i titoli di stato, sopratutto se consideriamo che nei prossimi mesi, salvo situazioni eccezionali, quest’ultimi sono destinati a scendere.

In questa ipotesi non abbiamo calcolato quella parte di spese condominiali di competenza del proprietario, in particolare la manutenzione straordinaria, come già detto, la valutazione preliminare delle caratteristiche dell’immobile è fondamentale per non commettere errori. 

^{Immagine leonardo.ai}

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