Possedere un immobile in comproprietà offre molti vantaggi, sopratutto se si tratta di una seconda casa al mare o in montagna, è possibile ad esempio, dividere le spese di gestione. In altri casi, ad esempio quando si eredita un immobile in comproprietà, possono sorgere problemi, in questi casi è frequente la volontà di vendere la propria quota. Se vuoi saperne di più, in quest’articolo, proviamo a spiegare con semplicità: quali sono i vincoli di un immobile in comproprietà, come vendere le quote, quanto costa e come rinunciare.

Che cos’è la comproprietà di un immobile?

La comproprietà immobiliare è il diritto di proprietà comune di più persone su un dedterminato immobile. I comproprietari detengono delle quote dell’immobile, hanno il diritto di utilizzarlo e la responsabilità di gestirlo. Si tratta di “quote ideali”, perché la proprietà è indivisa, quindi ogni titolare ha una quota dell’intero immobile e non di una parte specifica. Le quote possono avere percentuali diverse ad esempio un immobile in eredità andrà al 50% al coniuge e l’altro 50% diviso tra i figli. Trovi tutte le informazioni sulla ripartizioni delle quote di un immobile nel nostro Articolo.

Cosa non può fare il comproprietario di un immobile?

La comproprietà comporta diritti e doveri, i comproprietari hanno il diritto di utilizzare l’immobile e l’obbligo di consentire la fruizione anche agli altri. Un comproprietario può utilizzare più frequentemente l’immobile, se questo non lede la possibilità d’uso anche degli altri. Il comproprietario non può:

• Modificare la destinazione d’uso dell’immobile in comproprietà, ad esempio non può trasformarlo in un esercizio commerciale;
• Impedire agli altri titolari l’utilizzo anche contemporaneamente;
• Danneggiare l’immobile e renderlo inutilizzabile.

La comproprietà è disciplinata dall’art. 1102 del codice civile.

Come vendere un immobile in comproprietà?

Per vendere un immobile in comproprietà è possibile procedere come segue;

1. Vendita consensuale, quando tutti i comproprietari sono d’accordo, si procede come una normale compravendita, il ricavato sarà diviso in base alla quota di ciascuno;
2. Un comproprietario può acquistare una o più quote degli altri titolari;
3. Il comproprietario può vendere la propria quota a un terzo. Solo se l’immobile è stato ricevuto in eredità, gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 732 codice civile.

Come vendere la quota di un immobile ereditato?

Il coerede che vuole vendere a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di vendita, indicando il prezzo agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dalla notifica. In assenza della notifica gli altri eredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa.

Se più coeredi vogliono esercitare il diritto di prelazione, la quota in vendita è assegnata a tutti in parti uguali, art. 732 codice civile.

Cosa fare se uno dei comproprietari non vuole vendere?

Se uno dei comproprietari non è interessato a vendere l’immobile, né ad acquistare la quota del comproprietario, è possibile vendere la propria quota a un terzo; Se anche questa soluzione non è percorribile, l’alternativa è rivolgersi al tribunale. Il giudice valuterà tre possibili soluzioni:

1. La possibilità dei comproprietari di acquistare le quote in vendita;
2. Qualora sia possibile, la divisione dell’immobile in quote reali;
3. Come estrema ratio la vendita della casa all’asta e la divisione del ricavato tra i comproprietari.

Quanto costa vendere una quota di un immobile ereditato?

Per vendere la quota di un immobile ereditato è necessario fare l’accettazione dell’eredità e pagare le imposte sulla successione, rispettivamente:

• del 4%, sul valore catastale dell’immobile per il coniuge e figli, con una franchigia di 1 milione di euro;
• del 6%, per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle, con una franchigia 100.000 euro;
• del 6%, per i trasferimenti in favore di nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati, senza franchigia;
• dell’8%, per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti, senza alcuna franchigia.

Oltre alle franchigie di 100.000 euro e di 1 milione di euro, vi è una ulteriore franchigia, pari ad 1,5 milioni di euro, per i trasferimenti effettuati in favore di soggetti portatori di handicap, riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992.

Oltre all’imposta di successione si pagano:

• Imposta ipotecaria 2% del valore dell’immobile;
• Imposta catastale 1% del valore dell’immobile.

Per l’immobile ricevuto in successione, è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa, se un coerede ha i requisiti, in alternativa al 3%, complessivo, si paga l’imposta fissa di 200 euro per ciascuna.

Altre imposte:

• Imposta di bollo: 64 euro per ogni nota di trascrizione;
• Diritti di segreteria;
• Tassa ipotecaria fissa: 35 euro per ciascuna nota di trascrizione.

Per vendere un immobile ereditato, bisogna presentare la domanda di voltura catastale, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione e pagare:

• 55,00 € a titolo di tributo speciale catastale;
• 16,00 € di imposta di bollo per ogni 4 pagine della domanda.

Come rinunciare alla quota di un immobile in comproprietà?

È possibile disfarsi della quota di un immobile, recandosi dal notaio e facendo un atto di rinuncia. Il notaio provvederà alla trascrizione nei registri immobiliari. La rinuncia di una quota accresce le quote dei comproprietari, anche senza il loro consenso, ed è tassata come fosse una donazione.

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