Vorresti sapere come impugnare una delibera condominiale, come funziona e quanto costa? Bene, in quest’articolo trovi tutte le informazioni che ti servono. L’impugnazione delle delibere condominiali è previsto dall‘art. 1137 del codice civile, nei capitoli che seguono cerchiamo di approfondire l’argomento con semplicità, con esempi pratici, cercando di rispondere a tutte le domande.

Prima di addentrarci nell’argomento dobbiamo fare una distinzione importante tra delibere nulle e annullabili.

Che differenza c’è tra delibera condominiale nulla e annullabile?

Potrebbe sembrare una questione semantica, in realtà in ambito condominiale la differenza tra i due termini è sostanziale. Una delibera nulla è come se non fosse mai stata adottata, è perciò impugnabile in qualsiasi momento; una delibera annullabile per vizi di forma, può essere impugnata entro 30 giorni.

Quando una delibera condominiale è nulla?

La delibera condominiale è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento, se:

• Viola i diritti individuali, l’assemblea non può decidere d’intervenire sulla proprietà privata, adottare decisioni che penalizzano alcuni condomini a beneficio di altri, o obbligare anche chi è contrario a una prestazione, ad esempio pulizia delle scale a turno o manutenzione del giardino;
• L’oggetto non è all’ordine del giorno, l’assemblea non può deliberare su un argomento che non era previsto, salvo che non si tratti di casi d’urgenza;
• Adotta decisioni in violazioni di regolamenti urbanistici o leggi, ad esempio non può autorizzare l’installazione di verande se non consentito dal piano urbanistico, o autorizzare l’uso di locali per finalità diverse da quelle previste;
• Modifica la ripartizione delle spese a maggioranza, o adotta decisioni con un quorum diverso da quello previsto dal regolamento o dalle leggi;
• Mancano i requisiti obbligatori previsti dalla legge per la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea, ad esempio se la convocazione è fatta da un soggetto che non ha titolo;
• Adotta decisioni di modifica delle parti comuni che pregiudicano l’utilizzo a uno o più condomini;
• L’ordine del giorno non è di competenza dell’assemblea.

Motivi per impugnare una delibera condominiale?

Una delibera annullabile, può essere impugnata entro 30 giorni dalla votazione o dal ricevimento del verbale per chi era assente. La delibera può essere annullabile se ad esempio:

• Un condomino non ha ricevuto la convocazione;
• Ci sono dei vizi di forma nella convocazione o manca la maggioranza necessaria durante la votazione, ad esempio dei condomini che erano presenti all’inizio si sono assentati al momento della votazione;
• Se un condomino ha più deleghe di quanto consentito;
• Qualora il verbale non riporti i millesimi favorevoli, contrari e astenuti e non sia possibile dedurre in altro modo l’esito delle votazioni;
• Se sono approvati consuntivi in assenza della documentazione utile a valutare le voci di spesa;
• Se l’ordine del giorno è talmente generico da non consentire di comprendere l’oggetto della discussione;

Chi può impugnare una delibera condominiale annullabile?

Ai sensi del secondo comma art. 1137 cod. civ., possono impugnare una delibera condominiale, entro 30 giorni dalla votazione, i condomini che si sono astenuti o hanno votato contro, e i condomini assenti che hanno tempo 30 giorni dal ricevimento del verbale. Decorso il termine perentorio di trenta giorni la delibera è efficace e non più impugnabile. Non può impugnare la delibera il condomino che ha votato a favore della delibera. Nel caso di annullabilità per un vizio che riguarda un condomino, ad esempio non ha ricevuto la convocazione, solo quest’ultimo può impugnare la delibera condominiale.

Chi può impugnare una delibera condominiale nulla?

Nel caso di delibera condominiale nulla, chiunque abbia diritto può impugnare la decisione dell’assemblea, senza limiti di tempo. In questo caso quindi, non essendoci le restrizioni previste per le delibere annullabili, l’impugnazione può avvenire in qualsiasi momento, anche se si è votato a favore.

Come impugnare una delibera condominiale?

Per impugnare una delibera è necessario rivolgersi a un avvocato che valuterà i profili di nullità o annullabilità della delibera, prima del ricorso al giudice è necessario fare un tentativo di mediazione obbligatoria, è perciò necessaria la presenza di un difensore. Se il tentativo di mediazione non va a buon fine si può fare ricorso al giudice del tribunale competente per territorio, dov’è ubicato l’immobile, o al giudice di pace, in base all’entità della causa. Come previsto dal comma 3, art 113, la richiesta di annullamento non sospende efficacia della delibera salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice.

Quanto costa impugnare una delibera condominiale?

Il costo d’impugnazione di una delibera condominiale varia in base all’entità della causa e di conseguenza al giudice di competenza. Se la causa è di competenza del giudice di pace il costo complessivo è di 1.000 – 1.200 euro. Se la materia è di competenza del giudice ordinario il costo sale fino a 3.500 – 3.800 euro. In ogni caso, è consigliabile chiedere un preventivo al legale che deve seguire la causa.

Impugnazione delibera condominiale: Come evitare il ricorso al giudice?

Quando una delibera è osteggiata e si vuole evitare il ricorso alle vie legali, è consigliabile individuare una soluzione che metta tutti d’accordo. Il condominio può valutare i profili di annullabilità della delibera, individuare dei correttivi, convocare una nuova assemblea e approvare una delibera in sostituzione della precedente, che accolga le istanze di tutti o comunque della maggioranza qualificata.

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