L’amministratore di condominio ha diritto al rimborso spese non deliberate dall’assemblea? L’amministratore può pagare consulenze, fornitori o lavori e poi chiedere il rimborso spese non deliberate e anticipate per conto del condominio? Partiamo da un fatto realmente accaduto a un nostro utente, per affrontare un argomento delicato che può riservare sorprese non gradite ai condomini. In quest’articolo approfondiamo gli aspetti legati alla gestione delle risorse condominiali e al compenso dell’amministratore. Buona lettura.

Compenso dell’amministratore di condominio

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta, art. 1129 codice civile. In assenza dell’indicazione del compenso la nomina è nulla. La norma è chiara, l’amministratore è tenuto a sottoporre all’approvazione dell’assemblea il suo compenso, ma non può trattarsi di un’indicazione generica, deve specificare nel dettaglio le voci che lo compongono. A titolo indicativo il preventivo dell’amministratore dovrebbe comprendere:

• Compenso gestione ordinaria;
• Adempimenti fiscali;
• Spese postali;
• Spese per assemblee straordinarie;
• Compenso lavori straordinari.

Il compenso dell’amministratore comprende tutte le attività connesse alla ordinaria amministrazione di un condominio, convocazione e partecipazione alle assemblee, rendiconto e riparto spese, gestione appalti, solleciti, gestione conto corrente, lettura contatori. Eventuali compensi integrativi per attività straordinarie devono essere preventivamente approvate dall’assemblea.

L’amministratore può lavorare senza compenso?

La risposta è Sì! L’amministratore può decidere di gestire gratuitamente il condominio, è il caso ad esempio dei condomini minimi, piccoli edifici dove spesso le funzioni di amministratore sono svolte da un condomino. In questi casi per evitare la nullità della nomina è necessario che l’amministratore dichiari a verbale che rinuncia al compenso. La scelta non è ritrattabile, l’amministratore non potrà a posteriori chiedere un compenso ma ha diritto al rimborso delle spese vive effettivamente sostenute.

L’amministratore ha diritto al rimborso spese non deliberate?

In determinate situazioni di urgenza e comprovata necessità, l’amministratore può anticipare il pagamento di consulenze o lavori e in seguito chiedere il rimborso spese non deliberate. L’amministratore di condominio nell’ambito del suo mandato ha il dovere di svolgere diverse attività, in specifici casi, la legge e le responsabilità connesse al ruolo, impongono di intervenire per far fronte a esigenze urgenti non derogabili è il caso ad esempio di lavori di messa in sicurezza di impianti o parti comuni dell’edificio che possono costituire un pericolo.

Un altro ambito nel quale il capo condominio può, anzi deve, procedere senza necessità di autorizzazioni è il recupero delle quote condominiali non pagate. In questi casi l’amministratore deve attivarsi anche senza la preventiva autorizzazione della spesa, che in ogni caso dovrà portare all’approvazione dell’assemblea.

L’amministratore di condominio non può autorizzare lavori straordinari non urgenti, non può pretendere, extracompenso, il pagamento di attività che rientrano nell’ordinaria amministrazione, non può inoltre anticipare per conto del condominio spese non deliberate per far fronte alla mancata approvazione del bilancio preventivo.

Richiesta rimborso spese non deliberate dall’assemblea: Cosa fare?

L’amministratore di condominio che presenta all’assemblea condominiale la richiesta di autorizzazione e rimborso delle spese sostenute senza la delibera della compagine condominiale, deve supportare la richiesta con la documentazione dei costi sostenuti, dimostrare che la spesa era necessaria e urgente e che non era possibile attendere l’autorizzazione preventiva dell’assemblea, giacché il mancato intervento avrebbe aggravato il danno o costituito un pericolo per l’incolumità dei condomini o di terzi.

L’inderogabilità dell’intervento è l’elemento essenziale per giustificare la spesa non autorizzata, in assenza del requisito di urgenza, si tratta di un’attività che eccede le competenze dell’amministratore e come tale può essere rigettata dall’assemblea art. 1135 codice civile. In quest’ultimo caso il condominio non può essere chiamato in solido al pagamento dell’intervento e le spese contestate ricadono unicamente sull’amministratore.

^{Immagine: Leonardo.ai}

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