È legale se al rogito si presenta una persona diversa da quella che ha firmato il compromesso? La risposta è Sì, se hai firmato un preliminare con riserva di nomina; parliamo del contratto per persona da nominare.

In quasi tutti i preliminari di vendita e nelle proposte di acquisto immobiliari è riportata una piccola frase che recita: “promettono di acquistare per sé o persona fisica o giuridica da nominare all’atto“. Molti, anzi quasi tutti, firmano senza dare molta importanza a questa formula. In realtà è un aspetto importante del contratto, sia dal punto di vista pratico, al rogito potresti ritrovarti una persona diversa dall’acquirente che ha firmato il compromesso, che procedurale. Scopriamo cos’è il contratto per persona da nominare, e perché si utilizza.

Che cos’è il preliminare con riserva di nomina?

Il contratto per persona da nominare è la facoltà che il contraente si riserva di nominare in un secondo momento, la persona che subentrerà nel contratto definitivo di compravendita. È una procedura perfettamente legale prevista dal codice civile all’art. 1401, testuale:

“Nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal
contratto stesso.”

Perché ci si riserva di nominare l’acquirente?

La scelta di sottoscrivere un preliminare con riserva di nomina dell’acquirente, può essere determinata da diversi motivi. I più comuni:

• Riservatezza: Nascondere l’identità dell’acquirente, durante la firma del preliminare per motivi economici, di opportunità o di privacy;
• Flessibilità: Decidere solo in un secondo momento a chi intestare l’immobile o come ripartire le quote;
• Per motivi logistici: L’acquirente è temporaneamente impossibilitato a firmare il contratto; ad esempio una persona che si trova all’estero per lavoro, studio o altro.

Qual è il termine per sciogliere la riserva di nomina?

Il termine per comunicare alla controparte la nomina è di 3 giorni dalla firma del preliminare, se non diversamente concordato tra le parti, come previsto dall’art. 1402 del c.c. per essere efficace, occorre l’accettazione della persona nominata, anche a mezzo procura anteriore alla data di stipula del contratto.

Le parti possono concordare di inserire nel preliminare con riserva di nomina, un termine più ampio, che deve essere in ogni caso certa. La formula entro la data del rogito, è considerata dall’Agenzia delle Entrate incerta, con conseguenza economiche, come vedremo nei capitoli successivi.

Qualora nei termini previsti, non si proceda con la dichiarazione di nomina o questa è invalida, il contratto produce gli effetti tra i soggetti originari, art. 1405 codice civile.

Qual è la forma richiesta per la dichiarazione di nomina nel contratto per persona da nominare?

La dichiarazione di nomina della persona nominata e l’accettazione devono avere la stessa forma che le parti hanno utilizzato per il contratto a pena di nullità. Su questo punto l’art. 1403 del codice civile è chiaro: “…non hanno effetto se non rivestono la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto, anche se non prescritta dalla legge.”

Inoltre la dichiarazione di nomina deve rispettare il contenuto del contratto, senza modifiche.

Preliminare con riserva di nomina, cosa si paga?

Il preliminare con riserva di nomina è soggetto all’imposta di registro 200 euro più una marca da bollo di 16 euro ogni 4 pagine o 100 parole, più eventualmente imposte dello 0,50% su caparra e 3% sugli acconti.

La dichiarazione di nomina oltre i termini è stata a lungo oggetto di contenzioso, ai fini dell’imposta da applicare, tra l’Agenzia delle Entrate e i contribuenti. La Suprema Corte a più riprese, per ultimo con sentenza n. 11381 del 12 aprile 2022, ha affermato che la dichiarazione di nomina tardiva o inefficace è soggetta all’imposta di registro fissa e non proporzionale.

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