Quando è possibile fare il cambio destinazione d’uso di un immobile e quali sono i costi? Modificare la funzione di un immobile è una delle esigenze più frequenti in ambito immobiliare, ad esempio trasformare un magazzino, un ufficio o una vecchia cascina con stalla e fienile in abitazione, in quest’articolo approfondiamo questo argomento per rispondere alle domande iniziali.

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Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile serve a designare l’utilizzo cui è destinato un immobile che può essere residenziale, commerciale o produttivo. La classificazione d’uso dei fabbricati è disciplinata dalla normativa edilizia e urbanistica, con l’art. 23-ter della L. 380 del 2001 sono state istituite le seguenti categorie funzionali:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Quando è possibile il cambio destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

L’approvazione della Legge 105/2024 ha semplificato il cambio di destinazione d’uso degli immobili anche tra diverse categorie funzionali. Il comma 1-ter art. 23ter L. 380/2001, stabilisce che è sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali, residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e commerciale di una singola unità immobiliare ubicata nelle seguenti zone omogenee A (centro storico), B (periferia), C (zona di espansione), nel rispetto dei vincoli urbanistici. Riepiloghiamo le prerogative per il cambio destinazione d’uso:

• Sempre, se il mutamento è all’interno della stessa categoria funzionale;
• Il mutamento è consentito tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale) se l’unità immobiliare è ubicata nelle zone omogenee A), B) e C);
• Il cambio della destinazione d’uso deve rispettare i vincoli urbanistici.

Come fare il cambio destinazione d’uso da C/2 ad abitazione.

Il cambio di destinazione d’uso da C/2 ad abitazione è consentito a condizione che si rispettino le condizioni previsti dai regolamenti urbanistici. Per modificare la destinazione d’uso è necessario chiedere l’autorizzazione all’ufficio tecnico del comune dov’è ubicato l’immobile, se il mutamento non comporta opere edilizie, basta presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), se il cambio è accompagnato da opere o se l’immobile si trova nel centro storico, è necessario chiedere il permesso di costruire.

Il cambio di destinazione da C/2 ad abitazione comporta in genere opere per adeguare l’immobile alle nuove esigenze è perciò necessario chiedere il permesso di costruire presentando un’istanza allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune di competenza, allegando, il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali, la dichiarazione di conformità del professionista, la documentazione inerente il tipo d’intervento.

Il comune ha 90 giorni di tempo per rilasciare il permesso di costruire, rigettare la richiesta o chiedere un integrazione di documenti. Decorso tale termine, in assenza di una risposta vige il silenzio-assenso.

Quando è vietato il cambio destinazione d’uso?

Gli strumenti urbanistici comunali possono fissare specifiche condizioni che vincolano il cambio destinazione d’uso. Impedimenti possono scaturire dall’impossibilità di rispettare le norme igienico-sanitarie e infine il regolamento condominiale o le delibere dell’assemblea possono stabilire dei divieti. La variazione da C/2 ad abitazione comporta, infatti, l’adeguamento degli impianti (idrico-sanitario, elettrico e fognario) alla normativa vigente, è inoltre necessario assicurare ai locali i requisiti di agibilità, sicurezza ed efficienza energetica, ad esempio un corretto rapporto di aerazione e luce naturale, e il rispetto delle altezze minime.

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Quanto costa il cambio di destinazione d’uso?

I costi per cambio destinazione d’uso variano a secondo del tipo d’intervento, si possono riassumere come segue:

• Oneri burocratici: comprende i costi per la presentazione della pratica, in media 250 euro per la SCIA, 450 euro se si richiede il permesso di costruire;
• Oneri di urbanizzazione: gli importi sono stabiliti dalle leggi regionali; non sono dovuti se il cambio di destinazione d’uso non determina un incremento del carico urbanistico, potrebbe essere il caso del mutamento da ufficio ad abitazione.
• Parcella del professionista: Il costo dipende dalla complessità della pratica e può variare mediamente da 500 a 1.200 euro;
• Lavori: anche in questo caso dipende ovviamente dal tipo d’intervento, in media da 100 a 400 euro mq;
• Aggiornamento catastale: imposta di 70 euro, a questo importo bisogna aggiungere la parcella del professionista in media 350 euro.

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