Quante volte hai sentito parlare di certificato di agibilità o abitabilità? Ti starai chiedendo a cosa serve, ma sopratutto è obbligatorio per vendere casa? La complessità dell’argomento, le numerose norme e sentenze hanno reso difficile anche per gli addetti ai lavori capire come muoversi. In quest’articolo cercheremo di spiegare in modo semplice come funziona.

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Che cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità, secondo quanto previsto dal Decreto Legislativo n. 22 del 2016, attesta che l’immobile, è conforme alle norme di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’immobile e degli impianti e le opere eseguite sono corrispondenti al progetto ed alle sue varianti.

Che differenza c’è tra agibilità e abitabilità?

Nessuna differenza. In origine il termine agibilità era utilizzato per gli immobili non residenziali e indicava anche la stabilità strutturale del fabbricato; il certificato di abitabilità era utilizzato per gli immobili ad uso abitativo. La doppia definizione ha generato confusione, il legislatore ha scelto di utilizzare solo il termine agibilità in tutti i casi, scelta confermata anche dal TAR del Lazio nel 2012.

Dal 2016 il certificato di agibilità è stato sostituito dalla SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità).

Quando è obbligatorio il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è obbligatorio per vendere o affittare un immobile costruito o che abbia subito modifiche dopo il 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del D.P.R. n. 380 del 2001, è quindi indispensabile per:

• Nuove costruzioni;
• Recuperi edilizi e sopraelevazioni anche parziali su immobili esistenti;
• Interventi di ristrutturazione straordinaria che impattano sulle caratteristiche igienico/sanitarie e di sicurezza.

Non è obbligatorio per immobili costruiti prima del 30 giugno 2003 che non hanno subito interventi.

Si può vendere una casa senza certificato di agibilità?

La risposta è Sì, se l’immobile è stato costruito prima del 30 giugno 2003 e non ha subito modifiche che impattano sulla sicurezza e sulle condizioni igienico/sanitarie. Se l’immobile è stato costruito dopo tale data o ha subito degli interventi che hanno modificato le caratteristiche suddette e non ha il certificato di agibilità, può essere venduto, a condizione che l’acquirente sia informato, il prezzo di vendita sia congruo alla destinazione d’uso dell’immobile che non è più abitativo ma deposito, magazzino ecc. In caso contrario l’acquirente non è tenuto a sottoscrivere l’atto notarile e ha diritto a essere risarcito.

Cosa succede se non si ha il certificato di agibilità?

Per vendere una casa priva del certificato di agibilità ma conforme alle normative edilizie, è necessario che l’acquirente sia informato fin da subito della situazione e sia d’accordo. In caso contrario l’acquirente che ha stipulato un preliminare può rifiutarsi di sottoscrivere l’atto di acquisto e ha diritto alla restituzione di quanto versato.

Qualora l’acquirente venga a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità dopo il rogito, può chiedere, entro 10 anni, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

È importante sottolineare che la giurisprudenza attribuisce al certificato di agibilità sempre maggior valore, sebbene nessuna norma obbliga al rilascio della certificazione per gli immobili ante 2003 che non hanno subito interventi. La Corte di Cassazione ha più volte rimarcato come la mancanza del certificato costituisca un inadempimento del venditore, da punto di vista formale ai sensi dell’art. 1477 codice civile.

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