È in arrivo un nuovo condono edilizio? In questi giorni si parla molto del piano “Salva case” che dovrebbe consentire di sanare le piccole difformità edilizie. cosa sappiamo e quali sono le novità?

Il Ministro delle infrastrutture e Trasporti Matteo Salvini ha anticipato un provvedimento che dovrebbe vedere la luce nelle prossime settimane e che servirebbe a sanare difformità lievi che non consentono di vendere o ristrutturare gli immobili. Il raggio di azione del provvedimento non è ancora chiaro, e anche la definizione di piccole difformità si presta a differenti interpretazioni, anche perché esiste già un margine di tolleranza per le lievi discrepanze tra quanto autorizzato e l’edificato.

Cerchiamo di capire quali sono le difformità sanabili o se invece si tratta di un vero e proprio condono edilizio.

Che differenza c’è tra condono edilizio e sanatoria?

Sanatoria e condono edilizio hanno la stessa finalità, regolarizzare un abuso ma con due differenze sostanziali:

1. La sanatoria è un provvedimento amministrativo, rilasciato dal comune, che consente di regolarizzare un abuso edilizio realizzato senza le necessarie autorizzazioni ma nel rispetto dei vincoli esistenti e risponde alla doppia conformità. Il condono edilizio è una legge speciale, emanata dal governo e approvata dal parlamento, che consente di regolarizzare abusi sostanziali, ovvero immobili edificati senza autorizzazioni e realizzati in violazione delle norme edilizie, ad esempio un fabbricato realizzato in un’area non edificabile.
2. La sanatoria non ha limiti temporali, se l’immobile risponde alla doppia conformità, è possibile chiedere un permesso in sanatoria in qualsiasi momento. Il condono edilizio al contrario ha un arco temporale ben definito.

Cosa sono le piccole difformità edilizie?

La legge vigente prevede la tolleranza del 2% di scostamento tra quanto autorizzato e l’edificato, definite piccole difformità non rilevanti. La norma di riferimento è l’art. 34bis L. 380/2001, che sancisce quanto segue:  

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Sono inoltre considerate difformità lievi non rilevanti ai fini della regolarità edilizia dell’immobile le irregolarità geometriche e le modifiche di minima entità alle finiture degli edifici, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne purché non comportino violazione delle norme urbanistiche e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Condono edilizio: Come funziona il piano Salva-case?

Il provvedimento annunciato dal Ministro Salvini dovrebbe interessare difformità minori le cosidette piccole difformità, non sanabili con la normativa vigente, si tratterebbe quindi di un condono edilizio che interviene su tre ordini di irregolarità:

• Abusi formali: sono in genere discrepanze, tra il progetto depositato e quanto realizzato, che hanno generato negli anni situazioni non sanabili; In pratica l’edificio era stato autorizzato è ed stato realizzato, ma alcune modifiche apportate in fase di costruzione non sono state riportate nel progetto, di conseguenza la situazione attuale non corrisponde alla documentazione presente in comune.
• Abusi interni: Il secondo intervento dovrebbe riguardare le difformità interne, ovvero, quegli interventi che molti italiani hanno fatto in casa, senza autorizzazione e spesso senza avere la consapevolezza di commettere un abuso, ad esempio l’abbattimento di un tramezzo, la realizzazione di un soppalco o l’eliminazione dell’antibagno come dichiarato dal Ministro. In questo caso la situazione è più complessa perché entrano in gioco anche aspetti igienico-sanitari e i requisiti di idoneità abitativa dell’immobile quali: le dimensioni minime degli ambienti, il rapporto aeroilluminante, ecc.
• Abusi non sanabili, con l’attuale normativa: Il terzo caso riguarda le difformità che eccedono il margine di tolleranza del 2% e che non hanno i requisiti previsti dalla doppia conformità:
  • L’intervento dev’essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione;
  • L’immobile dev’essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente, al momento della presentazione della domanda.

In questo caso si dovrebbe intervenire modificando la normativa o ampliando i margini di tolleranza.

Cosa non si potrà condonare?

Lo scopo del provvedimento è sanare le piccole difformità, sarebbero pertanto esclusi tutti gli abusi totali e sostanziali, riepiloghiamo di cosa si tratta:

• Abuso totale, fabbricato realizzato in assenza di qualsiasi titolo autorizzativo o con autorizzazione priva di efficacia;
• Abuso sostanziale: ricorre quando si realizza un aumento consistente della cubatura, il mutamento della destinazione d’uso, si apportano modiche rilevanti al progetto approvato o alla localizzazione del fabbricato, si realizza l’immobile in violazione delle norme antisismiche o dei vincoli paesaggistici, idrogeologici, ecc.

Infine il provvedimento dovrebbe escludere gli abusi commessi di recente.

Rimandiamo ulteriori aggiornamenti alla lettura del provvedimento.

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