Hai sentito parlare di cessione del preliminare di compravendita immobiliare — detta anche cessione del compromesso o cessione del contratto preliminare di vendita casa — e vuoi capire bene di cosa si tratta? In questa guida pratica e aggiornata scoprirai tutto: cos’è, come funziona, quando conviene utilizzarla nella compravendita di immobili, quali vantaggi può offrire a venditori e acquirenti, e quali rischi è importante conoscere per evitare errori. Un punto di riferimento chiaro e completo per orientarti nelle operazioni di compravendita.

Che cos’è la cessione del preliminare di compravendita immobiliare?

La cessione del preliminare di compravendita immobiliare — detta anche cessione del compromesso — è un’operazione contrattuale che consente a una delle parti di un contratto preliminare di vendita di trasferire i propri diritti e obblighi a un terzo soggetto.
In pratica, dopo che venditore e acquirente hanno firmato il preliminare, l’acquirente può cedere il contratto a un’altra persona, a patto che tale possibilità sia prevista nelle clausole contrattuali e che l’altra parte dia il proprio consenso. La cessione avviene generalmente dietro il pagamento di un corrispettivo e il nuovo soggetto subentra alle stesse condizioni pattuite in origine.

La cessione del compromesso può avvenire per motivi personali, familiari o economici, ad esempio un cambiamento di programma, esigenze lavorative o trasferimenti imprevisti. Tuttavia, nella maggior parte dei casi si tratta di un’operazione finanziaria con finalità speculative, volta a ottenere un guadagno sfruttando la differenza di prezzo tra l’acquisto pattuito e quello di mercato.

Questa pratica è espressamente disciplinata dall’art. 1406 del Codice Civile, che stabilisce:

Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.

Il compromesso è infatti un contratto con prestazioni corrispettive, poiché entrambe le parti hanno obblighi e diritti non ancora adempiuti al momento della sua stipula.

Come funziona la cessione del compromesso (o del preliminare di compravendita)

La cessione del compromesso — o cessione del preliminare di compravendita immobiliare — si verifica quando, dopo la firma di un contratto preliminare, il promissario acquirente cede i propri diritti e obblighi a un terzo soggetto, che a sua volta stipulerà l’atto definitivo di vendita (rogito notarile) con il venditore.

In questo schema:

• Il venditore incassa la somma pattuita nel contratto preliminare.
• Il cedente (il primo acquirente) ottiene un guadagno dalla cessione del contratto.
• L’acquirente finale acquisisce l’immobile al rogito, pagando anche un importo aggiuntivo per ottenere il diritto derivante dal preliminare.

Esempio pratico di cessione del preliminare

Immaginiamo tre soggetti:

• Luca, promissario venditore (il venditore).
• Francesca, promissaria acquirente (il primo acquirente o cedente).
• Roberto, l’acquirente finale (il cessionario).

1. Luca e Francesca sottoscrivono un contratto preliminare di vendita in cui Francesca si impegna ad acquistare l’immobile di Luca per 100.000 €, con rogito fissato entro 6 mesi.
2. Nel contratto è inserita una clausola che consente a Francesca di cedere il preliminare a un terzo.
3. Prima della scadenza, Francesca trova Roberto, disposto ad acquistare l’immobile per 130.000 €.
4. Francesca cede il contratto a Roberto, che subentra alle condizioni originarie del preliminare con Luca.
5. Al rogito, Roberto diventa proprietario dell’immobile, mentre Francesca incassa la differenza di 30.000 € come guadagno dalla cessione.

Quali sono le condizioni per la cessione del preliminare di compravendita

Perché la cessione del preliminare di compravendita immobiliare sia possibile e conveniente, devono essere rispettate alcune condizioni fondamentali. Questa pratica, infatti, è finalizzata a ottenere un guadagno economico e richiede accorgimenti sia contrattuali sia temporali.

Ecco i principali requisiti:

1. Assenso del venditore – Il venditore deve approvare la cessione del preliminare e tale consenso deve essere espressamente indicato nel contratto preliminare.
2. Prezzo di vendita vantaggioso – Il prezzo pattuito tra venditore e primo acquirente deve essere inferiore al valore di mercato, in modo da lasciare margine di guadagno in caso di cessione.
3. Tempo sufficiente tra preliminare e rogito – È importante che tra la firma del compromesso e il rogito notarile ci sia un intervallo di tempo adeguato per individuare un acquirente finale e concludere l’operazione.
4. Disponibilità dell’immobile e possibilità di migliorie – Il promissario acquirente dovrebbe avere accesso all’immobile già alla firma del preliminare e, se possibile, essere autorizzato a eseguire interventi che possano aumentarne il valore.

Quali imposte si pagano sulla cessione del compromesso

La cessione del compromesso comporta obblighi fiscali specifici sia per chi cede il contratto (cedente) sia per chi subentra (cessionario).

Tassazione per il cedente

Chi effettua la cessione non può beneficiare della tassazione agevolata sulla plusvalenza immobiliare, poiché non è mai entrato in possesso dell’immobile. L’importo incassato dalla cessione va dichiarato come redditi diversi e tassato in base allo scaglione IRPEF di riferimento.

Tassazione per il cessionario

Chi subentra nel contratto preliminare deve versare:

• Imposta di registro del 3% calcolata sulla differenza tra il prezzo stabilito nel compromesso e quello dell’atto definitivo di compravendita.
• Nell’esempio citato in precedenza, Roberto pagherà il 3% su 30.000 € (differenza tra 130.000 € e 100.000 €).
• Se il cessionario è una società soggetta a IVA, si applicherà la normativa IVA invece dell’imposta di registro ordinaria.

Rischi e vantaggi della cessione del preliminare di compravendita

La cessione del preliminare comporta vantaggi e rischi diversi a seconda del ruolo delle parti coinvolte: cedente (chi cede il contratto), venditore e cessionario (acquirente subentrante).

Vantaggi e rischi per il cedente

Vantaggi

• Possibilità di realizzare un guadagno sfruttando la differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e quello pagato dall’acquirente finale.

Rischi

• Necessità di acquisire il preliminare a condizioni realmente vantaggiose per rendere l’operazione profittevole.
• Disporre di liquidità sufficiente per procedere all’acquisto qualora la cessione non vada a buon fine.
• Valutare attentamente eventuali interventi di miglioramento sull’immobile, così da recuperare l’investimento.
• Considerare l’impatto delle imposte e verificare se, in alcuni casi, sia più conveniente acquistare l’immobile e rivenderlo pagando l’imposta sulla plusvalenza.
• Se il preliminare è solo registrato e non trascritto, il venditore potrebbe vendere l’immobile a un terzo, mettendo a rischio l’operazione.

Vantaggi e rischi per il venditore

Vantaggi

• Individuare in tempi rapidi un acquirente (diretto o subentrante) per il proprio immobile.

Rischi

• L’immobile diventa parte di un’operazione finanziaria, e in caso di inadempienza dell’acquirente il venditore potrebbe trovarsi a dover ricominciare la vendita.
• Il rischio contrattuale rimane lo stesso di qualunque compravendita: in caso di mancato rispetto degli accordi, potrà trattenere la caparra confirmatoria.

Obblighi del cessionario (acquirente subentrante)

Il cessionario che subentra nel preliminare assume gli stessi obblighi del primo acquirente (cedente) e dovrà rispettare tutte le condizioni del contratto originario fino al rogito notarile.

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