Gli acquirenti ti hanno chiesto la consegna chiavi prima del rogito, per fare dei lavori preliminari, tinteggiatura e trasloco, nella nuova casa. Non sei contrario a prescindere, ma ti stai chiedendo quali sono i rischi e come puoi tutelarti? Bene, vediamo quali sono le soluzioni e come procedere.

Quando consegnare le chiavi all’acquirente?

La soluzione ideale è che la consegna delle chiavi al momento del rogito notarile. Nulla vieta di accordarsi diversamente per una consegna anticipata o differita, ma in entrambi i casi è necessario tutelarsi per evitare brutte sorprese.

La consegna chiavi prima del rogito è sconsigliabile, ma se si vuole comunque procedere, per venire incontro alle esigenze dei promissari acquirenti, è opportuno adottare gli accorgimenti che vedremo nei capitoli successivi.

Quando si può entrare in casa prima del rogito?

La necessità di entrare in casa prima del rogito, può sopravvenire quando i tempi tra il preliminare e il rogito si dilatano per cause addebitabili al venditore, ad es. sanatorie, successioni ecc. In questi casi il venditore si trova nella condizione di dover far fronte agli impegni contrattuali e al contempo non perdere la vendita dell’immobile.

I rischi della consegna chiavi prima del rogito?

I rischi della consegna chiavi prima del rogito sono diversi:

• L’acquirente non si presenta al rogito;
• L’appartamento presenta dei danni;
• Contestazione delle spese di gestione;
• L’acquirente non è più interessato ad acquistare l’immobile, ma rivendica un indennizzo per i lavori effettuati.

Quando non consegnare le chiavi prima del rogito?

È opportuno non consegnare le chiavi prima del rogito, se il contratto preliminare prevede una condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo o se ci sono difficoltà ad ottenere il finanziamento. È sconsigliata la consegna delle chiavi anticipatamente se l’immobile ha delle difformità difficili da sanare o se l’acquirente vuole iniziare lavori di ristrutturazione prima del rogito e la pratica edilizia è intestata al venditore.

Consegna chiavi prima del rogito, come tutelarsi?

La consegna delle chiavi prima del rogito è un passaggio delicato da non sottovalutare, è necessario tutelarsi per evitare futuri contenziosi. Bisogna fare una scrittura privata e riportare nel dettaglio i motivi della consegna e gli obblighi conseguenti, come da elenco (indicativo e non esaustivo);

• I dati anagrafici delle parti;
• Riferimento al preliminare;
• Descrizione immobile e dati catastali;
• Motivazione della consegna anticipata delle chiavi;
• Obblighi del promissario acquirente;
• Ripartizione delle spese di gestione, condominio, riscaldamento, utenze ecc.;
• Elenco e condizioni degli oggetti presenti in casa.

Qualora la consegna delle chiavi è contestuale alla firma del preliminare, è possibile concordare una caparra confirmatoria più alta, a garanzia degli impegni assunti. È importante sottolineare caparra confirmatoria e non acconto perché quest’ultimo non è una garanzia e pertanto, nel caso in cui non si stipuli l’atto definitivo, dovrà essere restituito all’acquirente. In alternativa è possibile prevedere una clausola penale come previsto dall’art. 1224 codice civile, per ritardo nella riconsegna dell’immobile, nel caso di mancata stipula del rogito.

Fac-simile consegna chiavi prima del rogito.

Sottoscrivere un accordo tra le parti è la soluzione più indicata per definire in modo chiaro lo scopo della consegna anticipata delle chiavi e circoscrivere l’autonomia del promissario acquirente nella gestione dell’immobile. Ecco una bozza di accordo tra le parti:

CONSEGNA CHIAVI PRIMA DEL ROGITO

Scrittura privata fra le parti sottoscritte:

Il/La Sig/Sig.ra______________________________, nato/a a _____________________ (__) il ___/___/____ , codice fiscale: _____________________________, residente in _________________ (__) Via _________________________n.__ .
Il/La Sig/Sig.ra potrà essere indicato/a, nel prosieguo del presente contratto, quale “Venditore”.

e

Il/La Sig/Sig.ra______________________________, nato/a a _____________________ (__) il ___/___/____ , codice fiscale: _____________________________, residente in _________________ (__) Via _________________________n.__ .
Il/La Sig/Sig.ra potrà essere indicato/a, nel prosieguo del presente contratto, quale “Acquirente”.

PREMESSO

Che il Sig/Sig.ra è proprietario/a di un immobile ad uso abitativo con pertinente _________________ siti in ________________ (__) Via ___________________ n.___ , (a parte di complesso condominiale denominato “Condominio __________________”), censito in catasto fabbricati al foglio ____, Particella _____, Sub ________.

Venditore e acquirente hanno sottoscritto un preliminare di compravendita e fissato la stipula dell’atto notarile in data________________, presso il notaio__________________________ ;

L’acquirente chiede di accedere all’immobile prima della data del rogito per il seguente motivo:

____________________________________________________________________________________________________________;

Il venditore consegna all’acquirente che accetta le chiavi in data odierna alle seguenti condizioni:

Si stipula e si conviene quanto segue

1) La consegna anticipata delle chiavi è finalizzata alle attività di cui in premessa non costituisce trasferimento di proprietà che è differito alla stipula dell’atto notarile.

2) La proprietà esclusiva dell’immobile, le spese di gestione e le imposte rimangono in capo al venditore fino alla stipula del rogito notarile.

3) L’acquirente dichiara che l’immobile è in buone condizioni, s’impegna a mantenerlo nel medesimo stato, ovvero a non apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del venditore. L’inosservanza del presente patto determina la risoluzione della presente, la riconsegna immediata dell’immobile e la remissione in pristino, a spese dell’acquirente.

4) L’acquirente è direttamente responsabile verso il venditore e i terzi dei danni causati per colpa sua da spandimento di acqua, fughe di gas ecc. e da ogni altro abuso o trascuratezza nell’uso dell’immobile; esonera il venditore da eventuali danni derivanti da furti, si obbliga ad osservare e a far osservare dai suoi familiari le regole di buon vicinato.

5) In caso di mancata stipula dell’atto notarile, fatto salvo quanto previsto nel preliminare di compravendita, l’acquirente s’impegna a riconsegnare l’immobile a semplice richiesta del venditore, senza temporeggiare o frapporre ostacoli. Per ogni giorno di ritardo nella riconsegna sarà applicata una penale di euro________________.

Consiglio finale: utilizzare la consegna chiavi prima del rogito per sopralluoghi e preventivi, rimandare interventi o modifiche strutturali a dopo l’atto notarile.

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