Che cos’è una pertinenza immobiliare? Quando un box, una cantina o una tettoia può essere considerata tale? E cosa significa ai fini fiscali e catastali?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio:

• la definizione di pertinenza secondo il Codice Civile e la normativa IMU;
• i requisiti necessari per riconoscerla come tale;
• le categorie catastali C/2, C/6 e C/7;
• il numero massimo di pertinenze per l’abitazione principale;
• la distanza ammessa tra pertinenza e immobile;
• cosa succede con una pertinenza accatastata autonomamente;
• e come si può sciogliere un vincolo di pertinenza.

Capire questi aspetti è fondamentale per evitare errori e ottimizzare la gestione dell’IMU.
Continua a leggere per chiarire ogni dubbio.

Che cos’è una pertinenza? Definizione e significato pratico

Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, sono considerate pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa.
In altre parole, una pertinenza è un immobile accessorio collegato a un immobile principale, che ne completa la funzione. Esempi comuni sono la cantina, il garage, il solaio, il posto auto o una tettoia.

Chi decide se un bene è pertinenza?

Sempre l’art. 817, al secondo comma, stabilisce che a scegliere di creare un rapporto di pertinenza è il proprietario dell’immobile principale, oppure chi possiede un diritto reale su di esso (come l’usufruttuario).

In pratica, è il proprietario a decidere se un bene accessorio deve essere considerato pertinenza, nel rispetto dei limiti previsti dalla legge.
Nei paragrafi successivi vedremo quali requisiti deve rispettare questa destinazione e quali sono i vincoli fiscali e catastali da tenere in considerazione.

Quali sono i requisiti per considerare un immobile come pertinenza?

Per essere riconosciuto come pertinenza, un immobile deve rispettare alcuni requisiti precisi, sia dal punto di vista catastale che giuridico.

Categorie catastali ammesse

La normativa stabilisce che solo gli immobili appartenenti alle categorie catastali:

• C/2 (cantine, magazzini e locali di deposito),
• C/6 (autorimesse e posti auto),
• C/7 (tettoie),
  possono essere riconosciuti come pertinenze dell’abitazione principale, ai fini fiscali e catastali.

I due presupposti per il riconoscimento della pertinenza

Affinché un immobile accessorio sia considerato pertinenza, devono sussistere due condizioni fondamentali:

1. Presupposto oggettivo
   L’immobile deve essere destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’immobile principale.
   Questa destinazione deve essere stabile nel tempo e funzionale alle esigenze dell’abitazione principale.
   Esempio: una cantina o un box auto situati nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze dell’abitazione.
2. Presupposto soggettivo
   La volontà del proprietario è determinante: è lui che stabilisce, in base alla legge, che un determinato immobile accessorio venga destinato come pertinenza della casa principale.

Il rispetto di questi requisiti è fondamentale per accedere a benefici fiscali, come l’esenzione IMU sull’abitazione principale e relative pertinenze.

Cosa sono le categorie catastali C/2, C/6 e C/7

Le categorie catastali C/2, C/6 e C/7 identificano immobili con destinazione ordinaria accessoria, spesso utilizzati come pertinenze dell’abitazione principale. Il censimento in queste categorie è importante ai fini fiscali, soprattutto per la determinazione dell’IMU e per il riconoscimento del vincolo di pertinenza.

Categoria C/2 – Magazzini, cantine e locali di deposito

Include:

• Magazzini
• Locali di deposito
• Cantine
• Solai non abitabili

Sono locali generalmente utilizzati per conservazione o deposito e spesso si trovano all’interno o vicino all’abitazione.

Categoria C/6 – Autorimesse, posti auto e rimesse

Comprende:

• Autorimesse (garage)
• Posti auto
• Rimesse
• Stalle e scuderie

Sono immobili destinati al ricovero di veicoli o animali. I garage e i posti auto sono tra le pertinenze più comuni.

Categoria C/7 – Tettoie

Rientrano in questa categoria:

• Tettoie aperte o chiuse, generalmente utilizzate per copertura o protezione.

Quante pertinenze si possono associare all’abitazione principale ai fini IMU?

Ai fini dell’IMU, la normativa attuale stabilisce che è possibile considerare fino a tre pertinenze dell’abitazione principale, una per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito),
• C/6 (autorimesse e posti auto),
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

È importante sapere che, ai fini dell’agevolazione, rientrano nel computo anche le pertinenze accatastate congiuntamente all’immobile principale.

Le pertinenze seguono il regime fiscale dell’abitazione principale. Pertanto, se l’immobile è adibito a prima casa, le relative pertinenze sono esenti dal pagamento dell’IMU.

L’esenzione non si applica agli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia abitazioni di lusso, ville e castelli. In questi casi, anche l’abitazione principale e le sue pertinenze sono soggette al pagamento dell’IMU.

Più di una pertinenza nella stessa categoria? Scatta l’imposta

Se l’abitazione principale possiede più di una pertinenza nella stessa categoria catastale, ad esempio due box auto (categoria C/6), solo una potrà godere dell’esenzione IMU. La seconda sarà soggetta all’imposta, come previsto dalla normativa.

Cos’è una pertinenza autonomamente accatastata?

Una pertinenza autonomamente accatastata è un’unità immobiliare — come cantine, solai, magazzini o depositi (categoria catastale C/2) — iscritta in catasto con un proprio subalterno e una scheda catastale separata rispetto all’immobile principale.

Questa modalità di accatastamento è stata introdotta con la riforma catastale del 2016, che ha modificato il modo in cui le pertinenze vengono censite. In passato, infatti, le pertinenze erano generalmente incluse nella stessa scheda catastale dell’abitazione, sotto un unico subalterno.

Quando è obbligatorio accatastare separatamente una pertinenza?

L’accatastamento separato di una pertinenza diventa obbligatorio in tutti i casi in cui si realizza una nuova costruzione oppure si eseguono interventi edilizi che richiedono una modifica nei dati catastali.

In particolare, è necessario accatastare la pertinenza in modo autonomo quando si interviene con:

• ristrutturazioni edilizie,
• condoni o sanatorie urbanistiche,
• frazionamenti o fusioni di unità immobiliari,
• regolarizzazioni catastali.

In questi casi, la pertinenza non può più essere inserita nella stessa scheda catastale dell’abitazione principale. Deve invece avere una scheda autonoma, con un proprio subalterno e una rendita catastale distinta, come previsto dalla riforma del 2016.

Quali sono le conseguenze dell’accatastamento autonomo?

L’accatastamento separato può determinare:

• un incremento della rendita catastale,
• un aumento delle imposte (IMU, Imposta di registro)

La riforma non è retroattiva. Le unità immobiliari accatastate prima del 2016 non sono obbligate a procedere con l’accatastamento separato delle pertinenze, salvo che non intervengano modifiche strutturali che richiedano una nuova pratica catastale.

Quanto può essere distante una pertinenza dall’immobile principale?

Non esiste una distanza massima definita per legge oltre la quale un immobile non possa più essere considerato una pertinenza. Tuttavia, in linea generale, si ritiene che una pertinenza possa trovarsi entro un raggio di circa 1 km dall’abitazione principale. Spesso nei piccoli comuni un immobile (es. un box), è considerato pertinenza se si trova in un punto qualsiasi del centro abitato.

Il punto di riferimento normativo è l’articolo 817 del Codice Civile, secondo cui una pertinenza deve essere funzionalmente collegata all’immobile principale e destinata in modo durevole al suo servizio o ornamento.

Anche la Corte di Cassazione ha più volte confermato questo principio: la distanza fisica non è l’unico criterio, ma è fondamentale che tra l’immobile principale e la pertinenza esista un rapporto di effettiva utilità.

Quando una pertinenza non è più tale?

Se la pertinenza è troppo lontana e non può più essere considerata funzionalmente al servizio dell’immobile principale, il rapporto pertinenziale viene meno. In tal caso, l’immobile secondario non può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per le pertinenze (es. esenzione IMU sulla prima casa).

Come sciogliere il vincolo di pertinenza?

Sciogliere il vincolo di pertinenza è un’operazione poco frequente, ma possibile. Di solito viene richiesta per motivazioni fiscali, successioni, vendite separate o riorganizzazioni patrimoniali.

Per procedere è necessario l’intervento di un notaio, che può redigere un apposito atto di scioglimento del vincolo pertinenziale (detto anche atto dismissivo). Questo atto certifica che l’immobile secondario non è più destinato al servizio dell’abitazione principale, ponendo fine al legame giuridico e catastale tra i due beni.

Effetti dello scioglimento

• L’immobile secondario perde lo status di pertinenza
• Diventa fiscalmente autonomo (ad esempio ai fini IMU, imposta di registro)
• Può essere venduto o donato separatamente dall’abitazione principale

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