Il diritto di abitazione è un istituto giuridico previsto dal codice civile, art. 1021 e seguenti, che sancisce caratteristiche e specifiche condizioni a favore del beneficiario. È possibile acquisire il diritto per volontà delle parti, con provvedimento del giudice o per legge; quest’ultima modalità è certamente la più frequente e riguarda il diritto del coniuge superstite ad abitare nella casa familiare. In quest’articolo approfondiremo tutti gli aspetti che disciplinano il diritto di abitazione, dall’acquisizione alla decadenza.

Che cos’è il diritto di abitazione?

È un diritto reale di godimento su un bene altrui, consiste nel diritto di abitare la casa di cui non si è proprietari per i bisogni del titolare e della sua famiglia. Si tratta in sostanza di un diritto di godimento limitato, in quanto l’utilizzo è circoscritto al solo uso abitativo del titolare del diritto medesimo e dei suoi familiari, come sancito dall’art. 1022.

Il diritto di abitazione non è cedibile e la casa non può essere concessa in locazione, art. 1024 codice civile. Il titolare del diritto è comunemente definito habitator.

Come si acquisisce il diritto reale di abitazione?

È possibile acquistare il diritto di abitazione per legge, per testamento, per contratto, per usucapione o per disposizione del giudice; Analizziamo i singoli casi:

• L’art. 540 cod. civ. stabilisce che il coniuge superstite ha il diritto di abitare nella casa familiare per tutta la vita. Questo diritto è riconosciuto automaticamente all’apertura della successione;
• Testamento, il proprietario può attribuire a un legato testamentario il diritto reale di abitazione per un determinato periodo o per sempre;
• Contratto che il proprietario di un immobile può sottoscrivere con un altro soggetto (persona fisica) al quale riconoscere il diritto di abitazione. Perché sia opponibile a terzi, il contratto deve essere redatto in forma di atto pubblico;
• Usucapione, si acquisisce il diritto con l’utilizzo ventennale dell’immobile. Se desideri approfondire leggi anche: L’usucapione spiegato in 8 punti.
• Il diritto può essere assegnato con provvedimento del giudice, nel caso di separazione o divorzio, al coniuge che ha in affidamento i figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti.

Differenza tra usufrutto e diritto reale di abitazione

La principale differenza tra usufrutto e diritto di abitazione è insita nella possibilità di gestione del bene. L’usufruttuario ha la piena disponibilità del bene, al contrario l’habitator (titolare del diritto di abitazione) deve utilizzare l’immobile ai soli fini abitativi. Riepiloghiamo le principali differenze:

• L’usufrutto può riguardare immobili a uso abitativo, commerciale, produttivo o per beni mobili registrati. Il diritto di abitazione è limitato a immobili ai soli fini abitativi dell’habitator e della sua famiglia;
• L’usufruttuario può cedere il diritto o metterlo a reddito ad es. locare l’immobile. Il diritto reale di abitazione non può essere ceduto e l’immobile non può essere locato, art. 1024 codice civile.

Quando decade il diritto di abitazione?

Il diritto reale di abitazione decade principalmente con la morte del titolare; Tuttavia può decadere perché previsto contrattualmente, perché vengono meno le condizioni che hanno generato il diritto, e infine decade se non sono rispettate le condizioni previste dalla legge, ad esempio il titolare ha modificato la destinazione abitativa della casa, ha locato l’immobile o non lo utilizza.

Diritto di abitazione: Chi paga IMU e spese condominiali?

Il titolare del diritto reale di abitazione è tenuto al pagamento delle imposte e delle spese condominiali ordinarie dell’immobile oggetto del diritto. Nello specifico l’habitator è tenuto al pagamento dell’IMU se l’immobile non beneficia dell’esenzione prima casa, perché censito catastalmente nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso), o se proprietario di altri immobili che godono già dell’agevolazione. Le spese condominiali ordinarie sono a carico del titolare del diritto, rimangono in capo al proprietario dell’immobile le spese di manutenzione straordinaria.

Diritto di abitazione è pignorabile?

Il diritto reale di abitazione non è ipotecabile né pignorabile, questo non significa che la casa non può essere pignorata ma semplicemente che la facoltà di abitazione è tutelata. Un creditore può, infatti, pignorare l’immobile che può essere venduto all’asta, ma il diritto dell’habitator non è intaccato. Perché il diritto sia valido, è necessario che l’atto sia stato trascritto nei registri immobiliari in data antecedente il procedimento di pignoramento.

Articoli correlati:

Chi è esentato dal pagamento dell’IMU?

Eredità: come si dividono le quote di un immobile?

Che cos’è e come funziona il contratto di mantenimento?

Donazione immobiliare: I rischi da conoscere.