I condomini sono sempre obbligati a pagare le spese condominiali straordinarie? Le spese approvate dall’assemblea condominiale impegnano tutti i condomini a contribuire in misura proporzionale al valore (millesimi) della proprietà di ciascuno, ma spesso l’approvazione di spese straordinarie crea difficoltà economiche e contrasti tra condomini. Scopriamo quando un condomino può, legittimamente rifiutarsi di pagare le spese straordinarie.

Chi paga le spese condominiali straordinarie?

Le spese condominiali straordinarie sono a carico del proprietario dell’immobile, ne consegue che se la casa è gravata da un diritto di godimento (usufrutto, diritto di abitazione o d’uso) il titolare di quest’ultimo è tenuto a pagare le spese per la gestione ordinaria. Riepiloghiamo la ripartizione delle spese condominiali:

• Spese straordinarie: Proprietario o titolare della nuda proprietà;
• Spese ordinarie: Usufruttuario, habitator (titolare del diritto di abitazione), usuario (titolare del diritto d’uso).

Lo stesso principio vale per la locazione, il proprietario è tenuto al pagamento delle spese straordinarie, all’inquilino competono le spese per la gestione ordinaria.

Che maggioranza serve per deliberare lavori straordinari?

Le maggioranze stabilite dalla legge per approvare i lavori straordinari variano a secondo del tipo d’intervento; in genere per approvare lavori straordinari, in seconda convocazione, è richiesta la maggioranza dell’assemblea, costituita da un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio. Se i lavori riguardano inteventi impattanti sull’edificio o sulle parti comuni, l’art. 1136 codice civile stabilisce maggioranze più qualificate.

Le deliberazioni che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità o lavori che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, devono sempre essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Sono contemplati, dall’art. 1120 cc, rientrano in questa fattispecie i seguenti lavori:

• Gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti;
• L’eliminazione delle barriere architettoniche;
• Il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio;
• La realizzazione di parcheggi comuni nell’area condominiale;
• Gli impianti fotovoltaici o eolici installati,anche da terzi a titolo oneroso, sul lastrico solare o altra superficie condominiale;
• L’installazione di antenne, parabole, o altri impianti centralizzati anche via cavo per la ricezione di frequenze radiotelevisive o internet; in quest’ultimo caso, se le opere non comportano modifiche delle parti comuni è sufficiente la maggioranza di un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

I lavori che hanno per oggetto le innovazioni, quali ad esempio l’installazione ex-novo di un ascensore condominiale senza una reale necessità di abbattimento delle barriere architettoniche, devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio, comma 5, art. 1136 codice civile. Sono vietate le innovazioni che possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, comma 4 art. 1120 cc.

Come si ripartiscono le spese condominiali straordinarie?

La ripartizione delle spese condominiali straordinarie avviene in base alle tabelle millesimali, in linea di massima, si utilizza quindi lo stesso criterio delle spese ordinarie. Tuttavia se l’intervento è funzionale a una parte del condominio, pensiamo ad esempio all’ampliamento della rampa di accesso ai box auto o all’adeguamento alle norme anticendio degli stessi, le spese relative a queste opere sono a carico dei proprietari che ne beneficiano, art. 1123 codice civile.

Altra fattispecie è l’installazione di un ascensore in un condominio che ne è sprovvisto, si tratta pertanto di un’innovazione che suscita non di rado opposizione da parte dei condomini che abitano ai piani più bassi, in questo caso, se non si trova un accordo, la spesa può essere ripartita tra i condomini che hanno approvato l’intervento, gli altri condomini sono esclusi dalle spese d’installazione, di manutenzione e dall’utilizzo. Potranno in futuro chiedere di utilizzare l’ascensore, contribuendo alle spese d’installazione e manutenzione.

Che cos’è il fondo speciale condominiale per spese straordinarie?

Il fondo speciale condominiale è una somma di denaro accantonata per far fronte al pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria. È un fondo obbligatorio previsto dall’art. 1135 del codice civile che l’assemblea deve deliberare quando approva delle opere che esulano dalla manutenzione ordinaria. L’importo del fondo dev’essere pari all’entità dei lavori, può essere costituito con un unico versamento pro quota dai condomini o in più versamenti se il pagamento dei lavori è pattuito in più ratei.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali straordinarie?

Le spese condominiali, anche quelle straordinarie deliberate dall’assemblea, nel rispetto delle norme vigenti e del regolamento, vincolano tutti i condomini, anche quelli che sono contrari ai lavori. In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, l’amministratore è obbligato per legge, salvo che non sia esentato dall’assemblea, ha riscuotere le quote non pagate, in caso contrario può essere revocato, giacché le spese non pagate dai condomini morosi sono addebitate pro quota a tutti gli altri condomini.

L’amministratore deve innanzitutto inviare un sollecito di pagamento al condomino moroso, se questo non è sufficiente, deve entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per cercare di recuperare le somme dovute anche pignorando l’unità immobiliare di proprietà del condomino moroso.

Quando è possibile rifiutarsi di pagare le spese condominiali straordinarie?

Se è vero che le delibere dell’assemblea vincolano tutti i condomini, è pur vero che in alcuni casi il condomino può far valere i propri diritti e rifiutarsi di pagare le spese condominiali straordinarie approvate. Riepiloghiamo di seguito i casi in cui i condomini possono legittimamente rifiutarsi di pagare le spese straordinarie:

• Delibera nulla, si verifica quando l’assemblea decide su argomenti che esulano dalle sue competenze o incidono sui diritti individuali, ad esempio la realizzazione di posti auto condominiali che limita la possibilità di utilizzo di un’area a uso esclusivo anche di un solo condomino;
• Delibera annullabile, ricorre quando le decisioni approvate sono viziate da errori formali, maggioranze non qualificate, omesse convocazioni, argomento non inserito nell’ordine del giorno, ecc. In questo caso il condomino dissenziente deve far ricorso al giudice nei termini di legge.
• L’omessa costituzione del fondo speciale per i lavori condominiali straordinari determina la nullità della delibera;
• Lavori straordinari senza delibera, l’amministratore non può autorizzare lavori straordinari senza l’autorizzazione dell’assemblea, salvo che non ricorrono comprovati motivi di urgenza a tutela delle persone e dell’edificio, in caso contrario è legittimo rifiutarsi di pagare le spese;
• Innovazioni gravose o voluttuarie, se l’intervento straordinario ha per oggetto un’innovazione o un’opera voluttuaria rispetto alle condizioni dell’edificio che comporta un costo molto oneroso, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa, art. 1121 cod. civile.
• Utilità dell’opera, quando l’intervento è destinato a servire solo una parte dell’edificio, è il caso di condomini con più scale, cortili o altre parti comuni e impianti separati, le spese sono a carico di coloro che ne beneficiano, gli altri condomini possono legittimamente rifiutarsi.

Come opporsi alle spese condominiali straordinarie?

L’opposizione alle spese condominiali straordinarie dev’essere manifestata in seno all’assemblea con il voto contrario e chiedendo all’amministratore di verbalizzare le motivazioni dell’opposizione, in caso di assenza durante l’assemblea è possibile impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento, e rivolgersi al giudice per chiedere l’annullamento della stessa.

Nel caso di delibera nulla, non è necessario rivolgersi al giudice in quanto la delibera è inefficace, è il caso ad esempio di una delibera che approva a maggioranza l’installazione dell’ascensore, precludendo anche a un solo condomino l’uso di una parte comune.

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