L’IMU è una delle imposte più discusse e meno amate dai contribuenti italiani. Ogni anno, migliaia di cittadini si chiedono se esistano casi di esenzione dal pagamento e quali siano le reali possibilità di non versare questa tassa in modo legittimo. In questo articolo analizziamo nel dettaglio chi è esentato dall’IMU, quando è possibile non pagarla e quali sono le novità normative aggiornate. Attenzione però: trasferire la residenza in una seconda casa al mare o in montagna solo per evitare l’imposta può comportare sanzioni e conseguenze legali. Dichiarare una residenza non corrispondente alla dimora abituale è una pratica rischiosa che può generare seri problemi fiscali e amministrativi.

Che cos’è l’IMU?

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Propria, è una tassa comunale che si paga sugli immobili di proprietà. In altre parole, è un’imposta legata al possesso di case, appartamenti, terreni agricoli e aree edificabili.

Non riguarda solo le abitazioni: l’IMU si applica anche a seconde case, immobili commerciali e fabbricati in generale, con alcune eccezioni previste dalla legge per l’abitazione principale.

Il pagamento è dovuto dai proprietari, ma in alcuni casi anche da chi detiene il diritto reale sull’immobile, come usufruttuari o titolari del diritto di abitazione.

L’importo da versare non è uguale per tutti. Viene calcolato partendo dalla rendita catastale dell’immobile, che viene rivalutata e moltiplicata per specifici coefficienti, su cui si applica poi l’aliquota stabilita dal Comune in cui si trova l’immobile.

Chi deve pagare l’IMU?

L’IMU non riguarda solo chi possiede materialmente un immobile, ma anche chi ne detiene determinati diritti giuridici. In altre parole, deve pagarla chi ha il reale potere di utilizzo e godimento dell’immobile.

In concreto, l’obbligo di versare l’IMU spetta a:

• il proprietario
• il titolare del diritto di usufrutto
• chi ha il diritto di uso
• chi detiene il diritto di abitazione
• il titolare del diritto di enfiteusi
• il titolare del diritto di superficie

Non conta quindi chi vive fisicamente nella casa, ma chi risulta titolare del diritto reale su quell’immobile.

Un esempio pratico per chiarire

Immaginiamo il caso in cui una persona sia nuda proprietaria di un immobile, mentre un’altra ne sia usufruttuaria.
Anche se il nudo proprietario risulta formalmente proprietario, l’obbligo di pagamento dell’IMU ricade sull’usufruttuario, perché è lui che ha il diritto di utilizzare e godere dell’immobile.

Comprendere questa distinzione è fondamentale per evitare errori frequenti, soprattutto nei casi di successioni, donazioni o trasferimenti con riserva di usufrutto.

Chi è esentato dal pagamento dell’IMU?

Non tutti sono tenuti a pagare l’IMU. La legge prevede infatti diverse situazioni in cui l’imposta non è dovuta, purché siano rispettate precise condizioni.

La regola principale: l’abitazione in cui vivi

Non devi pagare l’IMU se l’immobile in cui risiedi abitualmente è la tua abitazione principale e rientra nelle categorie catastali dalla A/2 alla A/7.
Restano escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9), che continuano a pagare l’imposta, anche se con agevolazioni.

Anche cantina e box possono essere esenti

L’esenzione si estende anche alle pertinenze della casa, ma solo entro limiti precisi:

• una cantina o soffitta (C/2)
• un box o posto auto (C/6)
• una tettoia (C/7)

Se possiedi più pertinenze della stessa categoria, potrai scegliere su quale applicare l’esenzione.

Altri casi in cui NON si paga l’IMU

Oltre alla prima casa, esistono situazioni particolari in cui l’IMU non è dovuta:

• La casa di anziani o disabili trasferiti in strutture di cura, se assimilata dal comune ad abitazione principale e non affittata;
• Gli alloggi delle cooperative edilizie a proprietà indivisa utilizzati dai soci;
• Gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• La casa assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli;
• Gli immobili di Forze Armate, Polizia e Vigili del Fuoco, anche se non vi risiedono, purché non affittati;
• Le case costruite dall’impresa per la vendita, se non ancora vendute e non locate

La residenza non basta!

L’esenzione vale solo se l’immobile è realmente utilizzato secondo i requisiti previsti. Dichiarare una residenza fittizia per evitare l’IMU può comportare sanzioni e accertamenti fiscali.

IMU: esonero per immobili occupati abusivamente

Esistono situazioni in cui un proprietario non può usare la propria casa perché qualcuno l’ha occupata senza permesso. Per questo, dal 2023 la normativa ha introdotto un’esenzione specifica dall’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili a causa di un’occupazione abusiva.

Quando scatta l’esonero

L’esenzione non è automatica: si applica solo se il proprietario ha presentato una denuncia alle autorità competenti oppure ha avviato un’azione giudiziaria penale contro gli occupanti.
L’obiettivo è chiaro: riconoscere che non è giusto tassare un immobile che il proprietario non può né abitare, né affittare, né mettere sul mercato.

La comunicazione al Comune

Una volta presentata la denuncia, il proprietario deve anche informare il Comune tramite apposita comunicazione telematica.
È un passaggio fondamentale: il Comune deve essere messo ufficialmente a conoscenza che l’immobile è occupato e quindi non disponibile, così da applicare correttamente l’esenzione.

Esenzione retroattiva: cosa è cambiato nel 2025

Un aspetto rilevante riguarda la retroattività dell’esonero.
Con una decisione del 10 luglio 2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU è valida anche per gli anni precedenti all’introduzione della norma, a condizione che il proprietario avesse già presentato la denuncia di occupazione abusiva.

In pratica, chi ha pagato l’IMU su un immobile occupato negli anni passati, pur avendo denunciato la situazione, potrebbe avere diritto a chiedere il rimborso delle somme versate.

Chi ha diritto alle agevolazioni IMU?

Sono previste agevolazioni e riduzioni nel caso venga concesso l’immobile in comodato d’uso gratuito, in locazione con contratto concordato e per gli anziani residenti all’estero.

Comodato d’uso gratuito: è previsto uno sconto del 50%, per chi concede l’immobile ai figli e parenti di primo grado, a precise condizioni:

• Il comodante deve possedere al massimo due abitazioni nella stesso comune ed una di queste è la sua abitazione principale;
• Non devono essere immobili di lusso (cat. catastale A/1, A/8 e A/9);
• L’immobile sia utilizzato come abitazione principale dal comodatario;
• Il contratto di comodato deve essere registrato.

Locazione con canone concordato: È previsto uno sconto del 25% sull’aliquota.

Abitazioni di lusso: per gli immobili in cat. A/1, A/8 e A/9, adibiti ad abitazione principale ogni comune decide l’agevolazione da applicare, per maggiori dettagli, si consiglia di consultare il sito del proprio comune.

Anziani residenti all’estero:  i pensionati residenti all’estero con pensione maturata in convenzione internazionale con l’Italia, hanno diritto ad uno sconto del 50%.

Residenza e IMU: quando non basta per evitare il pagamento

Fissare la residenza nella seconda casa non è sufficiente per evitare l’IMU. È una convinzione diffusa, ma può trasformarsi in un problema serio. La legge, infatti, è molto chiara: la sola residenza anagrafica non basta.

Che cosa si intende per “abitazione principale”

Per essere esentati dall’IMU, l’immobile deve essere contemporaneamente:

• il luogo della residenza anagrafica
• il luogo della dimora abituale

Servono entrambi i requisiti: residenza + dimora reale. Uno senza l’altro fa venir meno l’esenzione.

La residenza fittizia è un illecito

Dichiarare una residenza dove non si vive davvero comporta rischi importanti:

• illecito amministrativo (evasione fiscale)
• reato penale (falsa dichiarazione in atto pubblico)

Il Comune può verificare la reale abitazione analizzando i consumi delle utenze:

• acqua
• luce
• gas

Se risultano troppo bassi rispetto a quelli di una dimora abituale, può procedere con la revoca della residenza.

Le conseguenze possono essere pesanti:

• perdita dell’assistenza sanitaria
• cancellazione dalle liste elettorali
• impossibilità di ottenere documenti anagrafici
• irreperibilità per notifiche ufficiali

Oltre alla revoca della residenza, si rischia:

• pagamento dell’IMU fino a 5 anni di arretrati
• sanzioni e interessi

Molto più di quanto si sarebbe risparmiato.

Novità per i coniugi con residenze diverse

Dal 2022 sono in vigore regole specifiche per i coniugi con residenze diverse. Approfondiamo il tema nell’articolo dedicato.

Quando si paga l’IMU 2025?

L’IMU si paga ogni anno in due appuntamenti fissi, e il calendario 2025 non fa eccezione. Le scadenze sono:

• 16 giugno 2025 → acconto IMU
• 16 dicembre 2025 → saldo IMU

Il pagamento può avvenire tramite modello F24, piattaforme online o servizi bancari abilitati. L’acconto di giugno serve a versare una prima quota basata sulle aliquote dell’anno precedente, mentre con il saldo di dicembre si effettua il conguaglio, cioè si adegua l’importo alle eventuali nuove aliquote deliberate dal Comune.

Come si calcola l’IMU?

Il calcolo dell’IMU può sembrare complicato, ma in realtà segue una formula sempre uguale. Bastano tre dati: rendita catastale, coefficiente catastale e aliquota del Comune.

Vediamo come funziona, passo dopo passo.

1. Rivalutazione della rendita catastale

La rendita catastale va aumentata del 5%.

Esempio:

• Rendita catastale dell’appartamento: 500 €
• Rivalutazione: 500 € + 5% = 525 €

2. Applicazione del coefficiente catastale

Ogni categoria catastale ha un coefficiente.
Per gli immobili residenziali (da A/1 ad A/11, esclusa A/10) il coefficiente è 160.

Calcolo:
525 × 160 = 84.000
Questo è il valore catastale rivalutato, la base su cui si applica l’aliquota IMU.

3. Applicazione dell’aliquota IMU

Ogni Comune stabilisce la propria aliquota entro i limiti di legge.
Per le seconde case, i Comuni possono arrivare fino all’1,14%.

Se, nel nostro esempio, il Comune applica l’aliquota massima:

84.000 × 1,14% = 957,60 € di IMU

Cosa succede se non si paga l’IMU?

Non pagare l’IMU è un illecito amministrativo, non penale, ma può comportare un notevole aumento delle somme dovute. Le sanzioni e gli interessi, infatti, crescono rapidamente e possono portare fino al pignoramento dei beni.

Sanzioni per mancato pagamento IMU

Le conseguenze economiche variano in base al tipo di omissione:

• Omesso o insufficiente versamento: sanzione del 30% dell’imposta dovuta
• Mancata presentazione della dichiarazione IMU: sanzione fino al 200%

Più tempo passa, più l’importo da versare aumenta.

Come procede il Comune in caso di mancato pagamento

Se l’IMU non viene pagata:

1. Il Comune avvia la procedura di recupero del credito
2. Il debito viene affidato alla società di riscossione
3. Il contribuente riceve una cartella esattoriale

Dalla notifica della cartella, il contribuente ha 60 giorni per pagare o per presentare ricorso.

Cosa succede se non si paga la cartella IMU?

Se non si paga e non si presenta ricorso, la società di riscossione può avviare:

• fermo amministrativo del veicolo
• pignoramento del conto corrente
• pignoramento dei beni del debitore

Come evitare le sanzioni: il ravvedimento operoso

Il modo migliore per ridurre le sanzioni IMU è il ravvedimento operoso, che permette di pagare l’imposta in ritardo con sanzioni ridotte, purché il pagamento avvenga prima dell’accertamento da parte del Comune.

Tabelle delle sanzioni ridotte (ravvedimento operoso) 2025

Ritardo nel pagamento	Sanzione ridotta
Entro 14 giorni	0,083% al giorno
Dal 15° al 30° giorno	1,25%
Dal 31° al 90° giorno	1,39%
Entro 1 anno	3,125%
Entro 2 anni	4,29%
Oltre 2 anni	5%

A queste percentuali si aggiungono gli interessi di mora calcolati giorno per giorno. Per il 2025 il tasso d’interesse legale è fissato al 2%.

Quando si prescrive l’IMU?

L’IMU si prescrive dopo 5 anni. Ciò significa che il Comune può recuperare l’imposta solo entro cinque anni, a condizione che nel frattempo non siano stati notificati atti interruttivi, come:

• avvisi di accertamento
• solleciti di pagamento
• ingiunzioni o cartelle
• comunicazioni ufficiali valide

Se entro il termine quinquennale non arriva nessuna notifica, il debito IMU si considera prescritto.

La prescrizione cambia in base al tipo di violazione

Il termine di prescrizione non parte sempre nello stesso momento. Differisce a seconda che si tratti di:

1. Omesso o parziale versamento dell’IMU

In questo caso, la prescrizione decorre:

dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui l’imposta era dovuta.

Esempio IMU 2019 (omesso pagamento)

• Imposta dovuta: 2019
• Decorrenza prescrizione: 1° gennaio 2020
• Prescrizione: 31 dicembre 2024

➡️ Dal 1° gennaio 2025 l’IMU 2019 è prescritta.

2. Mancata presentazione della dichiarazione IMU

Questo caso ha una decorrenza specifica:

La prescrizione decorre dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.

Ricordiamo che la dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione.

Esempio IMU 2019 (dichiarazione non presentata)

• Anno dell’imposta: 2019
• Data entro cui presentare la dichiarazione: 30 giugno 2020
• Decorrenza prescrizione: 1° gennaio 2021
• Prescrizione: 31 dicembre 2025

➡️ Dal 1° gennaio 2026, la violazione è prescritta.

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