La servitù di passaggio è un tema spesso al centro di discussioni tra vicini, non solo in campagna, ma anche in contesti urbani e condominiali.
Contese, equivoci e talvolta abusi nascono dalla scarsa conoscenza di questo diritto e dei suoi limiti.
In questo articolo ti spieghiamo cos’è la servitù di passaggio, come funziona davvero e quali sono i diritti e i doveri di chi ne beneficia e di chi la concede.
Tutto in 8 punti chiari, senza complicazioni legali.

🔹 1. Servitù di Passaggio: Cos’è e Come Funziona?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un immobile (chiamato fondo dominante) di transitare su una proprietà altrui (detta fondo servente) per accedere al proprio.

Secondo l’art. 1027 del Codice Civile, una servitù è un peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario. In altre parole, per esistere una servitù devono esserci due immobili di proprietà distinta, tra i quali si stabilisce un vincolo funzionale.

Tra le varie servitù prediali (dal latino praedium, “proprietà”), la più comune è proprio quella di passaggio, spesso utilizzata per superare ostacoli fisici o mancanza di accessi diretti alla strada.

🔹 2. Come si Acquisisce una Servitù di Passaggio?

La servitù di passaggio può essere costituita in modo volontario o coattivo, le modalità principali sono quattro. Vediamole nel dettaglio:

✅ Per contratto (volontaria o coattiva)

Può nascere:

• Volontariamente, con l’accordo tra i proprietari dei due immobili;
• Coattivamente, tramite una sentenza del giudice, quando il passaggio è necessario per accedere alla proprietà.

In entrambi i casi è obbligatoria la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) e una descrizione chiara del percorso, delle sue dimensioni e delle proprietà coinvolte.

✅ Per usucapione

Si acquisisce automaticamente dopo 20 anni di utilizzo continuativo, in modo pubblico, pacifico e con opere visibili (es. cancello, vialetto, cartelli). Non serve un accordo scritto, ma potrebbe essere necessario un giudizio per farla riconoscere.

✅ Per testamento

Il proprietario può stabilire nel testamento che, dopo la sua morte, si costituisca una servitù tra due suoi terreni. Alla divisione dell’eredità, uno dei fondi avrà diritto di passaggio sull’altro.

✅ Per destinazione del padre di famiglia

Se un unico proprietario divide due terreni e già esiste un passaggio tra i due, la servitù si considera costituita automaticamente, anche senza accordo scritto, a condizione che il passaggio sia evidente e abituale.

🔹 3. Quando si ha diritto alla servitù di passaggio?

Secondo l’articolo 1051 del Codice Civile, si ha diritto alla servitù di passaggio forzato quando un immobile (fondo) è intercluso, cioè:

• Non ha accesso alla via pubblica,
• Oppure l’accesso esistente è insufficiente o troppo disagevole per l’uso normale della proprietà.

In questi casi, il proprietario ha diritto a ottenere un passaggio attraverso uno dei fondi confinanti, scegliendo quello che comporta minore sacrificio per il vicino. Se i proprietari non trovano un’intesa, si può ricorrere al giudice, che con una sentenza può imporre la costituzione della servitù.

Non è possibile richiedere la servitù di passaggio se il proprietario ha causato lui stesso l’interclusione, ad esempio:

• costruendo muri o recinzioni che bloccano l’accesso,
• modificando il terreno in modo da rendere impraticabile il passaggio.

🔹 4. Servitù di Passaggio: Quali Sono i Diritti e i Doveri delle Parti?

Nel caso di una servitù di passaggio, sia il proprietario del fondo servente (cioè il terreno su cui grava il diritto), sia quello del fondo dominante (che beneficia del passaggio) hanno obblighi e diritti ben precisi, stabiliti dal Codice Civile.

Diritti e doveri del proprietario del fondo servente:

• Non è obbligato a compiere alcuna opera per agevolare il passaggio, salvo diversa previsione del contratto o della legge.
• Deve consentire il passaggio senza ostacoli: ad esempio, se il terreno è recintato, deve fornire le chiavi del cancello o un altro mezzo per accedere.
• Ha diritto a un’indennità proporzionata al danno subito o al deprezzamento del fondo, secondo l’art. 1053 c.c. Attenzione: l’indennità non è dovuta se la situazione di interclusione è stata causata dal proprietario del fondo dominante.
• Non può opporsi alla realizzazione di opere necessarie al transito (es. livellamento del terreno o posa di ghiaia), purché non eccessive rispetto al diritto riconosciuto.

Diritti e doveri del proprietario del fondo dominante:

• È tenuto al pagamento dell’indennità, se prevista, prima di eseguire qualsiasi intervento per rendere effettivo il passaggio.
• Deve usare la servitù nel rispetto degli accordi stabiliti e senza arrecare danni inutili o eccessivi al fondo servente.

🔹 5. Qual è la Larghezza di una Servitù di Passaggio?

La larghezza di una servitù di passaggio dipende da quanto stabilito nel titolo di costituzione (ad esempio contratto, sentenza, testamento).
Quando è specificata, deve essere rispettata integralmente.

Larghezza standard:

In mancanza di indicazioni precise nel titolo, si fa riferimento alla larghezza necessaria per soddisfare le esigenze del fondo dominante.
In genere:

• Una servitù di passaggio carrabile ha una larghezza indicativa di 2,80 metri, sufficiente al transito di un’automobile standard.

Cosa dice il Codice Civile?

In assenza di accordi specifici, si applicano gli articoli 1064 e 1065 del Codice Civile, secondo cui:

• L’ampiezza della servitù deve essere proporzionata all’uso necessario per il fondo dominante;
• Il titolare del diritto deve esercitare il passaggio senza aggravare inutilmente il fondo servente e nei limiti stabiliti dalla legge o dal titolo.

🔹 6. Quando e Perché Decade una Servitù di Passaggio?

Il diritto di servitù di passaggio può decadere in alcune circostanze previste dal Codice Civile. La causa più comune è la prescrizione per non uso, ma esistono anche altri casi specifici. Vediamoli nel dettaglio:

Decadenza per prescrizione: Se la servitù non è utilizzata per 20 anni consecutivi, il diritto si estingue automaticamente:

• Il conteggio parte dall’ultimo giorno di utilizzo effettivo.
• Se anche solo uno dei titolari esercita il diritto durante il periodo, la prescrizione si interrompe.

📌 Attenzione: l’impossibilità temporanea di usare la servitù o la sua scarsa utilità non causano la decadenza, se non sono trascorsi i 20 anni.

Altri casi di estinzione della servitù di passaggio:

Cessazione dell’interclusione: Se il fondo dominante ottiene un nuovo accesso alla strada pubblica, la servitù può essere soppressa, anche su richiesta del proprietario del fondo servente.

Scadenza del titolo: Se la servitù è stata concessa per un periodo limitato (es. 10 anni), si estingue automaticamente alla scadenza, salvo rinnovo.

Estinzione per confusione: La servitù si estingue quando il fondo dominante e il fondo servente diventano di proprietà della stessa persona, in quanto non ha più senso giuridico mantenere il diritto tra due beni dello stesso titolare.

🔹 7. Come Dimostrare l’Esistenza di una Servitù di Passaggio?

Per dimostrare una servitù di passaggio, è fondamentale verificare se il diritto è stato regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Dove si verifica la servitù di passaggio?

Hai due possibilità:

1. Presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio
   Recati con gli estremi catastali dell’immobile (foglio, particella e subalterno) e richiedi una visura ipotecaria o catastale per controllare se la servitù risulta trascritta.
2. Tramite un notaio o un professionista abilitato
   Un notaio può accedere ai registri immobiliari e verificare la presenza di servitù, vincoli o altri diritti reali gravanti sull’immobile.

Attenzione alla decadenza per non uso

Come spiegato nel punto precedente, la servitù può decadere per prescrizione dopo 20 anni di mancato utilizzo. In questo caso, anche se la trascrizione è presente, il diritto potrebbe non essere più valido, a meno che non sia stato esercitato nel frattempo.

🔹 8. Chi Ha Diritto a Usare la Servitù di Passaggio?

La servitù di passaggio può essere utilizzata non solo dal titolare del diritto, ma anche da altri soggetti che necessitano di accedere al fondo dominante.

Chi può usufruirne?

Oltre al proprietario dell’immobile che beneficia della servitù, possono accedere al fondo anche:

• I familiari conviventi o stretti del titolare;
• Professionisti o lavoratori (ad es. tecnici, giardinieri, operai) che devono svolgere attività sul fondo;
• Visitatori o ospiti, quando l’accesso è connesso all’uso regolare e legittimo del bene.

Importante: L’uso da parte di terzi è lecito solo se legato alle esigenze del fondo dominante e non eccede i limiti previsti dal titolo o dalla legge.

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