Si può cambiare la destinazione d’uso di un immobile da magazzino in abitazione? Vorresti trasformare un magazzino in un loft o più semplicemente in un appartamento e ti stai chiedendo se è possibile farlo e come procedere? Bene in quest’articolo cercheremo di rispondere a queste domande.

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Che cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso è la funzione cui è destinato un immobile, la classificazione d’uso dei fabbricati è disciplinata dalla normativa edilizia e urbanistica, con l’art. 23-ter della L. 380 del 2001 sono state istituite le seguenti categorie funzionali:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile, ai sensi del citato articolo, può essere urbanisticamente irrilevante o rilevante. Il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio da studio professionale a sede di associazione, è sempre consentito, nel rispetto delle norme di settore; Nel caso di un cambio di destinazione d’uso rilevante, ovvero, tra categorie funzionali differenti, ad esempio da magazzino in abitazione, il cambio è consentito nel rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie.

Si può trasformare un magazzino in abitazione?

La trasformazione di un magazzino in abitazione è un mutamento consentito a condizione che si rispettino i requisiti previsti dai regolamenti urbanistici. Il Decreto Salva Casa, convertito in Legge n. 105/2024, ha agevolato il cambio di destinazione d’uso degli immobili anche tra diverse categorie funzionali.

Il comma 1-ter art. 23ter L. 380/2001, sancisce: Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C)… nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

In altre parole è possibile trasformare, nel caso in oggetto, un magazzino (in genere cat. commerciale), in abitazione (cat. residenziale) se si trova nelle zone omogenee A) centro storico, B) periferia, C) zona di espansione, nel rispetto dei vincoli urbanistici.  

Il comma successivo 1-quater stabilisce: Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni e aggiunge: Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale…né al vincolo della dotazione minima obbligatoria. In sintesi la norma stabilisce che il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, ad esempio da magazzino ad abitazione, non è vincolato ad es. al reperimento di parcheggi.

Come fare il cambio di destinazione d’uso da magazzino in abitazione?

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è soggetto a un titolo abilitativo, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), se il mutamento di destinazione d’uso avviene senza opere edilizie o il permesso di costruire se il cambio è accompagnato da opere o se l’immobile si trova nel centro storico, art. 10 L. 380/2001.

Il cambio di destinazione da magazzino in abitazione comporta in genere opere per adeguare l’immobile alle nuove esigenze è perciò necessario chiedere il permesso di costruire presentando un’istanza allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune di competenza, allegando:

• Elaborati progettuali;
• Titolo di legittimazione;
• Dichiarazione asseverata del professionista incaricato (geometra, architetto o ingegnere) che attesta la conformità dell’intervento alle norme vigenti;
• Documentazione relativa al tipo d’intervento.

Il comune ha 90 giorni di tempo per rilasciare il permesso di costruire, rigettare la richiesta o chiedere un integrazione di documenti. Decorso tale termine, in assenza di una risposta vige il silenzio-assenso.

Quando il cambio da magazzino in abitazione non è consentito?

Esistono dei vincoli di tipo normativo, condominiali o urbanistici che possono impedire il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino in abitazione, è perciò necessario verificare preventivamente che il progetto sia realizzabile. Approfondiamo di seguito singolarmente ogni aspetto:

• Vincoli normativi: per realizzare un immobile a uso abitativo è necessario che l’immobile sia conforme alle norme igienico-sanitarie, abbia i requisiti di agibilità, di sicurezza e di efficienza energetica, ad esempio un corretto rapporto di aerazione e luce naturale, rispetto delle altezze minime, delle norme antisismiche e idrogeologiche. In assenza di queste condizioni non è possibile trasformare un magazzino in abitazione;
• Divieti condominiali: il regolamento di condominio può contenere delle clausole che vietano di modificare la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, dette clausole sono valide solo se approvate all’unanimità dall’assemblea o nel caso di un regolamento contrattuale. Un altro divieto in ambito condominiale potrebbe derivare dalla necessità di intervenire sulle parti comuni, ad esempio adeguare o praticare un’apertura sulla facciata condominiale, in questo caso l’assemblea potrebbe vietare l’intervento;
• Vincoli urbanistici: il decreto Salva Casa convertito in legge ha semplificato la possibilità di modificare la destinazione d’uso di un immobile, tuttavia nel caso di un mutamento urbanistico rilevante qual è la trasformazione da magazzino in abitazione, potrebbero sussistere vincoli previsti dal piano regolatore.

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