Quali sono le regole per l’usucapione di immobili? Hai sicuramente sentito parlare di usucapione e ti stai chiedendo come funziona, quanto tempo occorre per acquisire un immobile e come avviare la pratica? Bene, in quest’articolo approfondiremo tutti gli aspetti che riguardano l’usucapione di immobili e nello specifico quali sono i passaggi per dimostrare di aver acquisito un immobile. Buona lettura.

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Prima di iniziare facciamo un piccolo passo indietro per capire cos’è l’usucapione di immobili?

Che cos’è l’usucapione di immobili?

L’usucapione è l’acquisizione di un immobile che si realizza attraverso il possesso continuato del bene per 20 anni, perché questo diritto sia valido è necessario che il possesso sia avvenuto in modo pacifico, senza uso di violenza o intimidazione e pubblico ovvero alla luce del sole. È una modalità di acquisto prevista dall’art. 1158 del codice civile. Esistono anche l’usucapione Abbreviata che si compie in dieci anni e quella Speciale in quindici anni. Se vuoi approfondire ti invitiamo a leggere il nostro articolo: Come funziona l’usucapione?

Come si diventa proprietari per usucapione?

Per acquisire la proprietà di un immobile per usucapione è necessario che siano soddisfatti i seguenti requisiti:

• Aver detenuto continuativamente, senza interruzioni, per 20 anni il possesso di un immobile;
• Il possesso deve essere pubblico, anche se finalizzato ad usucapire l’immobile;
• Il possesso deve essere pacifico, senza uso della violenza o dell’intimidazione;
• Aver operato da proprietario del bene, ad es. facendo riparazioni o modifiche;

Come si avvia una pratica di usucapione?

Per avviare una pratica di usucapione bisogna rivolgersi a un avvocato e inviare un atto di citazione in giudizio alla controparte. Prima di iniziare una causa civile è obbligatorio un tentativo di mediazione che eviti i costi e i tempi di un processo civile. Se la mediazione non si conclude positivamente, si potrà procedere per via giudiziale.

Come si dimostra l’usucapione di immobili?

Per dimostrare di aver posseduto continuativamente per 20 anni, in modo pubblico e pacifico un immobile è necessario portare delle prove che possono essere:

• Documentali: Che attestino una data certa di inizio del possesso, ad es. ricevute di interventi eseguiti nel tempo;
• Testimoniali: persone che possono confermare i fatti.

Il giudice sentite le parti e valutati i fatti potrà emettere una sentenza di accertamento. Da un punto di vista giuridico l’usucapione, decorsi i venti anni di possesso continuativo, pubblico e pacifico si compie senza necessità di una sentenza, quest’ultima serve per dare “pubblicità” all’acquisto. In altre parole senza la sentenza di accertamento l’acquisto dell’immobile non può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, l’immobile seppur vendibile, come vedremo nel capitolo successivo, è suscettibile di limiti oggettivi.

Usucapione: Quali sono le responsabilità del notaio nella vendita?

La legge vigente prevede che sia possibile vendere o donare un immobile acquisito per usucapione senza una sentenza di accertamento e quindi senza un titolo di proprietà. Può sembrare illogico, ma è possibile che tizio si presenti davanti al notaio e dichiari di voler vendere un immobile acquisito per usucapione senza produrre alcun titolo, il notaio può stipulare l’atto di vendita. Quali sono le responsabilità del notaio in caso di dichiarazioni mendaci? Il notaio non è responsabile di quanto dichiarato dal venditore. ma ha il dovere di fare tutti gli accertamenti di sua competenza e informare le parti, in particolare l’acquirente, sui rischi derivanti dall’acquisto di un immobile per usucapione senza titolo.

Conclusioni

È palese il contrasto tra le norme che regolano l’acquisto per usucapione: il possesso, le prove, la mediazione e la sentenza di accertamento, e la possibilità di vendere un immobile semplicemente dichiarando di averlo acquisito per usucapione, senza dover dimostrare nulla e all’insaputa dei proprietari. Questa oggettiva discrepanza è all’origine di diversi episodi di truffa, sarebbe opportuno individuare delle soluzioni.

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