Hai mai sentito parlare di conformità urbanistica o di regolarità edilizia, ma non ti è del tutto chiaro cosa siano? Ti stai chiedendo quando serve, cosa comporta e perché è così importante in caso di compravendita o ristrutturazione di un immobile?

Se la risposta è sì, sei nel posto giusto.

In questo articolo ti guideremo in modo semplice, chiaro e professionale attraverso i 6 punti chiave per comprendere davvero cos’è la conformità urbanistica, quando è richiesta e quali rischi si corrono se manca.

1. Che cos’è la Conformità Urbanistica?

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e quanto previsto dal titolo abilitativo rilasciato dal Comune (es. concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA, ecc.), comprese le eventuali modifiche autorizzate successivamente.

Attenzione: non va confusa con la conformità catastale, di cui parleremo nel prossimo paragrafo.

Un mito da sfatare sul notaio:

Molti pensano che il notaio si occupi di verificare la regolarità edilizia dell’immobile. Sbagliato. Il notaio non ha competenza urbanistica e si limita a recepire quanto dichiarato dal venditore.

2. Conformità Urbanistica e Catastale: Quali Sono le Differenze?

La differenza è sostanziale, nel dettaglio:

• Conformità catastale: è la corrispondenza tra i dati e le planimetrie catastali e lo stato reale dell’immobile. Ha finalità fiscali, non probatorie.
• Conformità urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli abilitativi rilasciati dal Comune. Serve a certificare la regolarità edilizia.

In altre parole, un immobile può essere accatastato ma abusivo, se non è stato costruito o modificato in conformità con le autorizzazioni comunali.

Nota: Con la visura catastale, il notaio verifica l’intestazione dell’immobile e confronta i dati con i registri immobiliari, ma non accerta la conformità urbanistica.

3. A Cosa Serve la Conformità Urbanistica?

La conformità urbanistica è fondamentale in diversi casi:

• Compravendita immobiliare: non è possibile vendere un immobile con difformità urbanistiche, se non prima di una regolarizzazione. Se le difformità sono sanabili, il venditore dovrà provvedere a sue spese. Se non sono sanabili, l’immobile non può essere venduto.
• Richiesta di un mutuo: le banche, tramite un perito tecnico, eseguono verifiche di conformità urbanistica prima di concedere un finanziamento.
• Ristrutturazioni con bonus fiscali (es. Superbonus, Ecobonus, Bonus ristrutturazioni): la regolarità edilizia è requisito essenziale per accedere agli incentivi.

4. Difformità Urbanistiche: Quali Sono?

Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) distingue diverse tipologie di abusi:

• Abuso totale: costruzione realizzata senza alcuna autorizzazione.
• Abuso sostanziale: interventi realizzati in modo significativamente diverso da quanto autorizzato.
• Abuso minore: difformità parziali, che non alterano gli elementi essenziali della costruzione.
• Difformità non rilevanti: lievi irregolarità su altezze, distacchi, cubature o superficie coperta entro i limiti di legge, per singola unità immobiliare.

5. Dove si Richiede il Certificato di Conformità Urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica non è un documento che si richiede direttamente in Comune.
Si tratta invece di una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), incaricato dal proprietario dell’immobile.

Cosa fa il tecnico incaricato?

1. Effettua un rilievo dell’immobile, cioè un sopralluogo con misurazioni e controlli;
2. Richiede l’accesso agli atti urbanistici presso l’Ufficio Tecnico Comunale, su delega del proprietario;
3. Confronta la documentazione ottenuta con lo stato di fatto dell’immobile;
4. Se tutto è conforme, redige una relazione tecnica di conformità urbanistica, firmata e asseverata.

La relazione ha valore legale, ma non è un certificato rilasciato dal Comune, è un documento tecnico prodotto dal professionista.

Come ottenere la documentazione urbanistica?

Se sei il proprietario e vuoi semplicemente consultare per tuo conto la documentazione edilizia presente in Comune (es. per farti un’idea preliminare prima di incaricare un tecnico), puoi farlo presentando una richiesta di accesso agli atti.

Ecco come funziona:

• Compili l’apposito modulo, scaricabile in genere dal sito web del tuo Comune
• Allega un documento d’identità
• Paghi i diritti di segreteria
• Puoi visionare e/o richiedere copia dei documenti depositati (es. concessioni edilizie, permessi, progetti)

In sintesi

• Il tecnico incaricato fa la richiesta degli atti urbanistici per redigere la relazione di conformità
• Il proprietario può fare accesso agli atti per proprio interesse, anche senza incaricare subito un tecnico
• Il Comune conserva i documenti, ma non certifica la conformità: lo fa solo il professionista, dopo le dovute verifiche

6. Cos’è la Doppia Conformità?

La doppia conformità, prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, è un requisito necessario per ottenere la sanatoria edilizia. L’immobile deve risultare conforme:

1. Alle norme urbanistico-edilizie vigenti al momento della costruzione;
2. Alle norme vigenti al momento della richiesta di sanatoria.

Se uno dei due requisiti non è rispettato, l’immobile non è sanabile — salvo i casi disciplinati dal Decreto “Salva Casa”, convertito in legge il 24 luglio 2024.

Vuoi approfondire? Leggi il nostro articolo dedicato: Le novità del Decreto Salva Casa

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