Hai ricevuto il preventivo delle spese condominiali e non ti è chiaro come sono ripartite le spese? In quest’articolo cerchiamo di fare chiarezza sul calcolo dei millesimi condominiali e la conseguente divisione delle spese.

Che cosa sono i millesimi condominiali?

I millesimi condominiali sono una misura proporzionale utilizzata per determinare la quota di proprietà e la partecipazione alle spese comuni di ciascun condomino in un edificio condominiale. All’intero edificio è attribuito, per convenzione, il valore di 1.000, suddiviso tra tutte le unità presenti nel condominio, in base a parametri che vedremo nei capitoli successivi, da qui la definizione di millesimi condominiali.

Come si calcolano i millesimi condominiali?

Per il calcolo dei millesimi condominiali si utilizza come base la superficie dell’unità immobiliare. Spesso è necessario tener conto anche di altri fattori, quali: l’ubicazione dell’unità, il piano, la destinazione d’uso, le caratteristiche, per attribuire a ciascun condomino una corretta ripartizione delle spese in funzione dell’uso delle parti comuni. Ad esempio un condomino del quarto piano fruisce dell’ascensore in modo diverso da chi che abita al piano terra.

È perciò necessario adeguare le spese e di conseguenza i millesimi attribuiti a ciascun appartamento, a questo scopo sono utilizzate le tabelle millesimali.

Che cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali, servono a definire la ripartizione delle spese condominiali, relative sia all’alloggio che alle parti comuni, da esse dipendono le maggioranze assembleari. Sono basate su calcoli che tengono conto delle caratteristiche di ciascuna unità e della fruizione delle parti comuni; come previsto dall’art. 1123 codice civile,le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno
può farne.

Le tabelle millesimali sono redatte, in genere, a cura del costruttore e allegate al regolamento condominiale, possono essere modificate solo con il consenso unanime dell’assemblea.

Come si fa il calcolo delle tabelle millesimali?

Per determinare le tabelle millesimali, il tecnico incaricato, utilizza come base la superficie, ancora meglio la cubatura di ciascun vano che compone ogni singola unità immobiliare del condominio; Alla superficie reale, applica dei coefficienti correttivi, allo scopo di determinare la superficie virtuale di ogni unità in funzione delle sue caratteristiche. I coefficienti correttivi sono:

• La destinazione d’uso di ogni vano di cui si compone l’appartamento, e attribuisce un coefficiente alla superficie in base al valore del vano, ad es. l’ingresso ha un valore più basso rispetto al soggiorno o ad una camera;
• L’orientamento, ad esempio: un vano esposto a sud ha un coefficiente più elevato rispetto ad uno esposto a nord;
• Il prospetto, vale lo stesso criterio adottato per gli altri coefficienti, un vano con affaccio su una piazza o su un parco ha un valore più elevato rispetto a uno con scarsa visuale;
• La luminosità;
• Il piano, in questo caso se il condominio ha l’ascensore, il valore cresce con il livello; in caso contrari, se il condomino è privo di ascensore, come facile immaginare, il valore decresce con l’aumentare del piano;
• L’altezza interna dell’appartamento, è un altro elemento di valutazione, se all’interno dello stesso condomino ci sono unità con altezze differenti, quelle con soffitti più alti hanno un coefficiente più elevato.

Ogni condominio ha, o dovrebbe avere, una tabella generale con la ripartizione delle spese in base al valore di ogni singola unità, e in genere altre due tabelle, una relativa a scale e ascensore e l’altra per il riscaldamento se centralizzato. Spesso i condomini hanno anche tabelle per la gestione di parti comuni, la cui fruizione non è uguale per tutti i condomini ad es. il lastrico.

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