Quando la proposta di acquisto è nulla? I rischi.
Quando la proposta di acquisto è nulla? La proposta che hai appena firmato, potrebbe non avere valore. È prassi diffusa tra le agenzie immobiliari far sottoscrivere una proposta di acquisto irrevocabile che, se accettata, vincola le parti alla compravendita di un immobile, ma è davvero così? Nelle prossime righe vedremo quando la proposta di acquisto è nulla e i casi in cui è possibile recedere.
Indice
Che cos’è una proposta di acquisto immobiliare?
La proposta di acquisto immobiliare è un atto unilaterale con cui il proponente manifesta la volontà di acquistare un immobile a un determinato prezzo e alle condizioni proposte. È un atto che vincola esclusivamente il potenziale acquirente, il venditore può decidere di accettare, rifiutare o fare una controproposta. In genere è accompagnata da una caparra che diventa confirmatoria se il venditore firma per accettazione. I punti principali della proposta sono:
- Il prezzo proposto;
- Le modalità di pagamento del prezzo di vendita;
- La validità temporale della proposta;
- I dati catastali che identificano l’immobile
- La conformità dell’immobile;
- La data dell’atto definitivo di compravendita;
- La ripartizione delle imposte.
La proposta può contenere anche clausole sospensive o condizionate, ad esempio all’ottenimento del mutuo. Se desideri approfondire l’argomento, ti invitiamo a leggere l’articolo: Come funziona la proposta di acquisto.
Quando la proposta di acquisto è nulla?
La proposta di acquisto è nulla se rimanda alla stipula di un preliminare di compravendita e a un successivo atto definitivo. La Corte di Cassazione con sentenza n. 8083 del 2009, ha sancito la nullità della proposta di acquisto, che obbliga, non alla stipula di un contratto definitivo, bensì alla stipula di un successivo preliminare. In altre parole la Suprema Corte richiamando l’art. 2932 codice civile ha ritenuto che un contratto preliminare per avere efficacia deve obbligare le parti alla stipula del contratto definitivo. Una proposta di acquisto irrevocabile che rimanda a un preliminare non è di per se un obbligo ma una negoziazione in corso.
Cosa succede quando la proposta di acquisto è nulla?
Una proposta di acquisto nulla è priva di efficacia, le conseguenze sono le seguenti:
- Le parti che hanno sottoscritto la proposta non sono obbligate alla conclusione della compravendita;
- Gli importi versati a titolo di caparra o acconto devono essere restituiti;
- L’agenzia non ha diritto alle provvigioni, giacché il contratto non è concluso.
Quando decade la proposta di acquisto?
La proposta di acquisto è un atto unilaterale, il proponente decide un periodo di validità della proposta, che dev’essere indicata per iscritto in modo chiaro. Se alla scadenza del periodo di validità la proposta non è accettata, per iscritto, dal venditore la proposta decade. La proposta s’intende non accettata e perciò decaduta alla fine del periodo di validità, anche se il venditore, l’ha accettata parzialmente o fa una controproposta.
La controposta annulla la proposta?
Il proponente è vincolato alle condizioni che ha offerto, se il venditore fa una controproposta, la proposta originaria decade. Perché la proposta sia considerata annullata, è necessario che la controproposta sia formulata per iscritto e firmata dal venditore. In questo caso il proponente può recedere senza penali e l’agente immobiliare è tenuto a restituire la caparra.
Come svincolarsi da una proposta di acquisto accettata?
Il venditore che ha accettato una proposta, può revocare l’accettazione, inviando una revoca con mail certificata o con lettera raccomandata al proponente o all’agente immobiliare purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione, Art. 1328 Cod. Civ.
Come revocare una proposta di acquisto?
Il proponente che ha sottoscritto una proposta irrevocabile non può recedere fino alla scadenza della proposta stessa art. 1129 codice civile. Qualora la proposta NON fosse irrevocabile, è possibile recedere a condizione che il contratto non si sia concluso, ovvero prima che il venditore abbia accettato la proposta.
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