L’amministratore può accedere alla proprietà privata per effettuare dei lavori condominiali? In molti casi, per eseguire dei lavori nelle parti comuni del condominio è necessario accedere alla proprietà privata di un condomino. È sicuramente una situazione poco piacevole che può far scaturire conflitti all’interno del condominio. Se ti trovi in questa situazione e ti stai chiedendo se sei obbligato a consentire l’accesso, sei nel posto giusto, in quest’articolo approfondiamo l’argomento per fornirti le risposte che ti servono. Buona lettura.

Com’è tutelata la proprietà privata?

La proprietà privata è prevista dalla nostra Costituzione e tutelata dall’art. 832 del codice civile che sancisce il diritto del proprietario di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. La legge riconosce quindi al proprietario il diritto pieno ed esclusivo di utilizzo e godimento del bene, questi può disporne liberamente; nel caso di un immobile ad esempio può utilizzarlo come abitazione, locarlo, venderlo o donarlo e mutarne la destinazione, ovviamente nei limiti previsti dalla normativa vigente. Da quanto detto si evince che la violazione della proprietà privata è un reato. Nei prossimi capitoli vedremo come si concilia il diritto di proprietà del condomino con l’esigenza della compagine condominiale, partiamo dai poteri dell’assemblea.

L’assemblea condominiale può autorizzare lavori sulla proprietà esclusiva?

Qualsiasi decisione dell’assemblea condominiale che incide sulla proprietà esclusiva o sui diritti individuali dei singoli condomini è nulla. L’assemblea condominiale può deliberare sulla gestione delle parti comuni dell’edificio, come previsto dall’art. 1135 e seguenti del codice civile che riepiloghiamo:

1. Nomina o conferma dell’amministratore e relativa retribuzione;
2. Approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condomini;
3. Approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione;
4. Opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L’amministratore può accedere alla proprietà privata per eseguire lavori condominiali?

Come abbiamo visto la proprietà privata è inviolabile ed è tutelata dalla legge, ma abitare in un condominio comporta una convivenza forzosa con diritti e doveri, in alcuni casi specifici, l’amministratore può chiedere l’accesso degli operai all’appartamento per eseguire dei lavori condominiali. L’accesso alla proprietà privata, per comprovate esigenze di natura temporanea, è previsto dall’art. 843 del cod. civ., ed è sancito da diverse sentenze della Corte di Cassazione, e in ogni caso è subordinato a esigenze oggettive:

• Situazione di necessità, quando per eseguire i lavori condominiali non ci sono alternative o le altre soluzioni sono molto onerose;
• Fondatezza, della richiesta che non deve essere pretestuosa;
• Lavori condominiali, l’intervento deve interessare parti comuni.

L’accesso alla proprietà privata deve avvenire arrecando il minor fastidio possibile e ripristinando la situazione originaria. Se l’accesso arreca un danno, è dovuto un adeguato indennizzo.

Lavori condominiali: Cosa succede se il condomino rifiuta l’accesso alla proprietà privata?

Qualora il condomino dovesse rifiutare l’accesso alla sua proprietà, l’amministratore può rivolgersi al giudice, documentando la necessità di accesso per effettuare i lavori condominiali. Il giudice valuterà il fondamento della richiesta e l’assenza di possibili alternative a costi ragionevoli, nel caso, potrà anche determinare l’eventuale danno cagionato al condomino in termini di mancata o limitata fruizione della proprietà, prima di fornire l’autorizzazione all’accesso.

Accesso alla proprietà privata per lavori condominiali: Conclusioni.

In caso di necessità e in mancanza di soluzioni alternative di pari costo, è possibile per l’amministratore e la ditta che deve eseguire l’intervento, accedere alla proprietà privata del condomino, anche contro la volontà di quest’ultimo, a condizione che a fine lavori venga ripristinata la situazione originaria e che venga riconosciuto un giusto indennizzo qualora la situazione crei un danno. L’accesso non genera in nessun caso una servitù di passaggio.

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