Cosa deve fare l’amministratore se un condomino commette degli abusi edilizi? Chi è responsabile e quali sono le conseguenze? Gli abusi edilizi sono un fenomeno molto diffuso in tutto il territorio nazionale, si va dalla veranda abusiva all’edificio realizzato senza alcuna autorizzazione. In quest’articolo parliamo di abusi edilizi in condominio, la casistica delle violazioni è infinita ma possiamo dividerli in due gruppi gli abusi sulle parti comuni e quelli all’interno dell’area privata che comunque deturpano il decoro dell’edificio, creano problemi di stabilità e sicurezza o limitano la fruizione degli spazi comuni agli altri condomini.

Cosa significa abuso edilizio?

L’abuso edilizio è il termine che si utilizza per definire la costruzione di un fabbricato o di un manufatto, in assenza delle necessarie autorizzazioni amministrative o in modo difforme rispetto a quanto autorizzato. È un illecito amministrativo e penale che commette chi costruisce o modifica un fabbricato senza permesso di costruire o altro titolo autorizzativo. Gli abusi edilizi sono classificati in base alla gravità, come di seguito indicati:

• Abuso totale: è l’illecito più grave, lo commette chi realizza un fabbricato in assenza di qualsiasi permesso o con gravi difformità rispetto a quanto autorizzato, ad es. con un aumento notevole della volumetria;
• Abuso sostanziale, in questo caso l’intervento è stato autorizzato, ma il fabbricato presenta variazioni essenziali rispetto al progetto approvato quali ad esempio:
  • mutamento della destinazione d’uso;
  • modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi rispetto a quanto autorizzato.
• Abuso minore: Si configura quando l’opera edilizia presenta delle difformità minori che non incidono in modo sostanziale sul fabbricato;
• Abuso irrilevante: Si tratta di difformità minime, entro il 2% del fabbricato, sono tollerate dalla normativa vigente e quindi non necessitano di sanatoria.

Se desideri sapere quali sono le conseguenze di un abuso edilizio o come sanarlo, ti invitiamo a leggere: Come sanare un abuso edilizio.

Chi è responsabile degli abusi edilizi?

L’abuso edilizio è un illecito amministrativo e penale, la responsabilità penale è sempre personale, come sancito dall‘art. 27 della Costituzione, La responsabilità degli abusi edilizi è in capo al titolare del permesso di costruire, in genere il proprietario o committente, ma sono chiamati in causa anche il costruttore che ha realizzato l’intervento, il direttore dei lavori, nonché il progettista per le opere subordinate a denuncia di inizio attività.

Il titolare del permesso di costruire e il costruttore sono responsabili, unitamente al direttore dei lavori della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle modalità previste dal permesso di costruire. In caso di violazioni sono chiamati in solido al pagamento delle sanzioni e a quelle per il ripristino della situazione originaria, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che riescano a dimostrare di non essere responsabili dell’abuso.

Il direttore dei lavori non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire e denunciando al responsabile del competente ufficio comunale la violazione. Nei casi di difformità totale o di variazione essenziale, il direttore dei lavori deve denunciare la violazione e rinunciare contestualmente all’incarico, pena la sospensione dall’albo professionale fino a due anni. Per le opere realizzate con denuncia di inizio attività, il progettista che fornisce dichiarazioni non veritiere nella relazione, è segnalato all’ordine professionale per l’adozione di sanzioni disciplinari.

Abusi edilizi in condominio: Cosa deve fare l’amministratore?

L’amministratore è tenuto a intervenire e denunciare eventuali abusi edilizi nel condominio, sia nelle parti comuni che in quelle private. Per diffidare il condomino che si accinge a commettere un abuso o denunciare un abuso esistente, l’amministratore non ha bisogno di alcuna autorizzazione condominiale. Ovviamente per denunciare un abuso edilizio perpetrato dal condomino all’interno della proprietà privata, l’amministratore deve poter verificare l’esistenza della violazione, come nel ad esempio di verande non autorizzate, sopraelevazioni, cambio di destinazione d’uso dei locali.

Abusi edilizi in condominio: Cosa succede se l’amministratore non interviene?

L’amministratore che è a conoscenza di un abuso edilizio all’interno del condominio e non interviene, può essere chiamato a risponderne penalmente, se è dimostrato che aveva contezza dell’abuso e non ha provveduto a denunciarlo. In caso d’inerzia dell’amministratore i singoli condomini hanno titolo per intervenire e denunciare l’abuso.

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