L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione della vita condominiale, ma spesso anche una delle più controverse. A lui spetta il compito di amministrare beni, risorse economiche e spazi comuni che non gli appartengono, garantendo il buon funzionamento del condominio e il rispetto delle regole.

Molte tensioni e incomprensioni tra condomini e amministratore nascono dalla scarsa conoscenza dei compiti, dei doveri e delle responsabilità che questa figura professionale deve assumersi per legge.
In questo articolo analizzeremo in 10 punti essenziali le principali responsabilità dell’amministratore di condominio, così da capire meglio il suo ruolo e i limiti del suo operato.

Chi è l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è il legale rappresentante del condominio ed è la figura professionale incaricata di gestire le parti comuni dell’edificio. Il ruolo è regolato dall’art. 1129 c.c. come modificato dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012) e definisce quando e come l’amministratore deve essere nominato.

La nomina è obbligatoria nei condomini con più di otto proprietari ed è decisa dall’assemblea condominiale. L’incarico ha durata annuale: l’amministratore rimane in carica per un anno e può continuare a svolgere il ruolo solo se l’assemblea lo conferma con una delibera adottata a maggioranza. Il rinnovo, dunque, non è automatico ma richiede un’espressa decisione assembleare.

Oltre a rappresentare legalmente il condominio, l’amministratore coordina la gestione amministrativa, contabile e tecnica, cura la manutenzione delle parti comuni e deve operare nel rispetto delle norme e degli interessi collettivi.

Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio

Il principale compito dell’amministratore di condominio è gestire le parti comuni dell’edificio e garantire il rispetto del regolamento condominiale, assicurando una convivenza ordinata e una gestione economica trasparente.

Per adempiere a questi obblighi, l’amministratore deve svolgere una serie di attività amministrative, contabili e tecniche che richiedono attenzione costante e competenze professionali specifiche.

Gestione amministrativa e contabile

• Predisporre il preventivo di spesa annuale e sottoporlo all’approvazione dell’assemblea.
• Ripartire le spese tra i condomini secondo le tabelle millesimali.
• Riscuotere i pagamenti delle quote condominiali e gestire il conto corrente condominiale dove confluiscono i versamenti.
• Predisporre il rendiconto di gestione a fine esercizio e convocare l’assemblea per la sua approvazione.
• Tenere aggiornati i registri condominiali, come previsto dalla legge.

Gestione dell’assemblea condominiale

• Convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria, garantendo che sia validamente costituita.
• Redigere e conservare i verbali delle riunioni.
• Portare in discussione eventuali interventi o richieste presentate dai condòmini.

Gestione tecnica e manutentiva

• Vigilare sul corretto funzionamento degli impianti comuni (ascensori, riscaldamento, illuminazione, ecc.).
• Verificare lo stato di efficienza delle parti comuni dell’edificio.
• Intervenire tempestivamente in caso di emergenza o guasti.
• Proporre e coordinare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, sottoponendoli all’approvazione dell’assemblea.

In altre parole un ruolo complesso e di responsabilità.

Ogni attività di questa lista comporta contatti con fornitori, sopralluoghi, controlli, gestione di documenti e relazioni con i condomini.
L’amministratore di condominio è quindi un professionista a tempo pieno, che deve operare con competenza, trasparenza e senso di responsabilità, sempre nell’interesse della collettività condominiale.

Quali sono le parti comuni di un condominio

Una domanda che molti condomini si pongono è: chi decide quali sono le parti comuni di un condominio?
La risposta è chiara e si trova direttamente nel Codice Civile, all’articolo 1117, che elenca in modo preciso gli elementi dell’edificio considerati beni comuni, salvo che dal titolo (atto di proprietà o regolamento contrattuale) non risulti diversamente.

Le parti comuni secondo l’art. 1117 del Codice Civile

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari:

1. Le parti strutturali dell’edificio necessarie all’uso comune:
   il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e le facciate.
2. Le aree e i locali destinati a servizi comuni, come:
   i parcheggi condominiali, la portineria (e l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per caratteristiche e funzione, all’uso comune.
3. Le installazioni e gli impianti comuni, tra cui:
   ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione di gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell’aria, nonché gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e l’accesso a reti informatiche e satellitari, fino al punto di diramazione delle singole unità immobiliari.

Uso e regolamentazione delle parti comuni

Il regolamento condominiale può stabilire le modalità di utilizzo delle parti comuni, sempre nel rispetto della legge e dell’interesse collettivo.
Esempi tipici sono:

• l’uso del giardino condominiale come area verde o orto condiviso;
• la ripartizione dei posti auto nel cortile condominiale;
• la definizione degli orari di utilizzo di spazi comuni come lavanderia o sala riunioni.

In ogni caso, tali regole devono sempre garantire l’uso equo e corretto da parte di tutti i condomini, senza pregiudicare i diritti degli altri.

Le parti comuni rappresentano il cuore della vita condominiale: spazi e strutture che appartengono a tutti e che richiedono una gestione attenta, condivisa e rispettosa delle norme. Conoscerle aiuta a evitare conflitti e a comprendere meglio le responsabilità dell’amministratore e dei condomini.

I poteri e i doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio dispone di diversi poteri e responsabilità, alcuni dei quali spesso non sono conosciuti dai condomini e possono essere fonte di incomprensioni o conflitti.
La legge attribuisce all’amministratore il compito di garantire la corretta gestione delle parti comuni, far rispettare il regolamento condominiale e rappresentare legalmente il condominio nei confronti di terzi.

1. Manutenzione ordinaria e straordinaria

Uno dei principali doveri dell’amministratore è mantenere in efficienza le parti comuni e gli impianti condominiali.
Rientrano nella manutenzione ordinaria:

• la cura e la pulizia delle aree comuni;
• la manutenzione regolare di impianti come ascensori, caldaie, illuminazione e giardini;
• la gestione dei contratti con i fornitori di servizi.

Gli interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento della facciata o del tetto, devono invece essere autorizzati dall’assemblea condominiale.
In caso di urgenza o necessità immediata, l’amministratore può intervenire senza previa autorizzazione, ma è tenuto a rendere conto dell’intervento nella prima assemblea utile, presentando spese e motivazioni.

2. Limiti di intervento

L’amministratore non può entrare o intervenire negli spazi privati (appartamenti, box, cantine) se non nei casi in cui sia necessario verificare impianti o strutture comuni.
Un esempio tipico è la perdita di una tubazione condominiale che attraversa un’unità privata: in questo caso può accedere per la sola finalità di verifica o riparazione.

3. Rispetto del regolamento condominiale

Tra i suoi compiti principali c’è quello di far rispettare il regolamento condominiale.
Tuttavia, l’amministratore non ha più il potere diretto di sanzionare i condomini che violano le regole (potere che aveva fino al 2012).
Può però riscuotere le sanzioni deliberate dall’assemblea:

• 200 euro per la prima infrazione;
• fino a 800 euro in caso di recidiva.

In nessun caso l’amministratore può intervenire nei conflitti personali tra condomini che non abbiano relazione con la vita condominiale o con il regolamento.

4. Gestione economica e contabile

La gestione delle spese condominiali è uno degli aspetti più delicati del ruolo.
L’amministratore deve:

• aprire e gestire un conto corrente condominiale dedicato, separato da eventuali conti personali;
• pagare i fornitori e incassare le quote condominiali;
• mantenere aggiornata la contabilità e conservare tutte le pezze giustificative delle spese;
• adempiere agli obblighi fiscali previsti per il condominio.

In caso di condomini morosi, l’amministratore ha il dovere di agire per il recupero delle somme dovute, anche per vie legali, salvo esonero esplicito da parte dell’assemblea.

5. Rappresentanza legale del condominio

L’amministratore è il legale rappresentante del condominio:

• è la persona alla quale devono essere notificati gli atti legali indirizzati al condominio;
• può autorizzare un avvocato a difendere il condominio in giudizio se questo viene citato, chiedendo successivamente ratifica all’assemblea;
• in caso di azioni legali promosse dal condominio contro terzi, deve prima ottenere autorizzazione dell’assemblea condominiale.

L’amministratore di condominio agisce come gestore, garante e rappresentante legale della collettività condominiale.
La sua attività richiede equilibrio tra autorità e responsabilità: deve vigilare sull’efficienza delle parti comuni, far rispettare le regole, amministrare le risorse economiche con trasparenza e tutelare i diritti dei condomini.

Quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, oltre ad avere ampi poteri di gestione, è soggetto a precise responsabilità, che si distinguono in civili e penali.
Queste responsabilità derivano dal mandato fiduciario ricevuto dai condomini e dal dovere di agire con diligenza, correttezza e trasparenza.

Responsabilità civile

La responsabilità civile dell’amministratore nasce dalla violazione degli obblighi contrattuali assunti con l’accettazione dell’incarico.
In pratica, l’amministratore risponde dei danni causati ai condomini o a terzi per negligenza, omissione o cattiva gestione.

Tra gli obblighi principali rientrano:

• Redigere e mantenere aggiornati i registri condominiali previsti dalla legge, ovvero:

1. Registro di anagrafe condominiale (con dati dei condomini e degli immobili);
2. Registro contabile (entrate e uscite della gestione);
3. Registro dei verbali delle assemblee e del regolamento condominiale;
4. Registro di nomina e revoca degli amministratori.

• Curare la manutenzione delle parti comuni e il corretto funzionamento degli impianti.
• Gestire in modo trasparente le risorse finanziarie del condominio.
• Convocare l’assemblea condominiale almeno una volta l’anno.
• Applicare le delibere assembleari e far rispettare il regolamento condominiale.

Una mala gestio del condominio, ad esempio mancata manutenzione, omissione di controlli, spese non documentate o gestione contabile scorretta, può generare un danno risarcibile.
In questi casi, i condomini possono chiedere all’amministratore il risarcimento del danno subito.

Responsabilità penale

La responsabilità penale sorge quando le azioni o le omissioni dell’amministratore costituiscono un reato previsto dal Codice Penale.
Ciò accade quando incuria, negligenza o violazione di legge causano danni a persone o cose, o comportano la commissione di illeciti.

Esempi di condotte penalmente rilevanti sono:

• Omissione di lavori urgenti per mettere in sicurezza l’edificio o una parte di esso.
• Mancato rispetto della normativa antincendio o delle regole sulla sicurezza degli impianti.
• Violazione della normativa sulla privacy nella gestione dei dati condominiali.
• Falsificazione o presentazione di rendiconti contabili non veritieri.
• Negligenza grave che provochi un danno a persone o beni (ad esempio cadute per mancata manutenzione di scale o pavimenti comuni).

In questi casi, l’amministratore può essere chiamato a rispondere penalmente davanti all’autorità giudiziaria, con conseguenze che possono includere sanzioni pecuniarie o, nei casi più gravi, penali.

Revoca amministratore di condominio: quando e per quali motivi può essere rimosso dalla carica

L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria in presenza di inadempienze o gravi irregolarità nella gestione del condominio.
L’articolo 1129 del Codice Civile elenca una serie di comportamenti e omissioni che legittimano la revoca dell’amministratore, anche prima della scadenza naturale del mandato.

Cause principali di revoca

Ecco le violazioni più rilevanti che possono comportare la revoca dell’amministratore di condominio:

1. Mancata rendicontazione della gestione

• L’amministratore ha l’obbligo di presentare annualmente il rendiconto condominiale; l’omissione o l’inadempienza costituisce una causa di revoca.

1. Omissione della convocazione dell’assemblea

• Non convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, o rifiutarsi ripetutamente di convocarla per la revoca o nomina di un nuovo amministratore, è una grave violazione di legge.

1. Mancata esecuzione di provvedimenti o delibere

• Rientra tra le cause di revoca anche la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi, nonché delle deliberazioni approvate dall’assemblea condominiale.

1. Assenza di conto corrente condominiale

• L’amministratore deve aprire e utilizzare un conto corrente intestato esclusivamente al condominio. La mancata apertura o la gestione impropria dei fondi costituisce grave irregolarità.

1. Confusione patrimoniale

• Gestire le somme condominiali in modo da confonderle con il proprio patrimonio personale o con quello di altri condomini è motivo di revoca immediata.

1. Cancellazione di tutele immobiliari del condominio

• Acconsentire alla cancellazione di formalità nei registri immobiliari (ad esempio ipoteche o pignoramenti) a tutela dei diritti del condominio rappresenta una grave violazione.

1. Omissione nella riscossione dei crediti condominiali

• Se, dopo aver promosso un’azione giudiziaria per il recupero di somme dovute, l’amministratore non cura diligentemente l’azione o l’esecuzione coattiva, può essere revocato.

1. Irregolarità nella tenuta dei registri condominiali

• La mancata o incompleta tenuta dei quattro registri obbligatori (anagrafe condominiale, contabile, verbali e nomina/revoca) è causa di revoca giudiziale.

1. Mancata comunicazione dei dati dell’amministratore

• L’amministratore deve comunicare in modo chiaro i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, la sede legale (in caso di società) e l’indirizzo del locale in cui sono custoditi i registri, con giorni e orari di consultazione.
  L’omissione o l’imprecisione in tali comunicazioni è considerata grave irregolarità.

Revoca assembleare e giudiziale

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare le violazioni e revocare il mandato all’amministratore.
Se l’assemblea non procede alla revoca, il singolo condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria.

In caso di accoglimento del ricorso:

• le spese legali sostenute dal condomino ricorrente sono a carico del condominio;
• il condominio potrà rivalersi sull’amministratore revocato per i costi sostenuti.

È importante sapere che, in caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente lo stesso amministratore.

Come si revoca l’amministratore di condominio: procedure, maggioranze e diritti

L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea condominiale in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato annuale.
La revoca può avvenire con o senza giusta causa, ma le conseguenze economiche sono differenti.

In assenza di giusta causa, la revoca è comunque valida, tuttavia la giurisprudenza riconosce all’amministratore il diritto a un indennizzo o al pagamento delle competenze maturate, in quanto il rapporto è di natura contrattuale.

Come già visto, l’amministratore è nominato a maggioranza dai condomini che rappresentano almeno 501 millesimi, seguendo le procedure previste dal regolamento condominiale.
Il mandato dura un anno, al termine del quale può essere rinnovato o revocato dall’assemblea.
È importante ricordare che la delibera di nomina deve indicare chiaramente il compenso, altrimenti è da considerarsi nulla.

Quando la revoca è motivata da gravi irregolarità o violazioni accertate, quindi sussiste una giusta causa, nessun indennizzo è dovuto. In questi casi, l’assemblea può deliberare la revoca immediata e procedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore.

Cosa succede se l’amministratore di condominio commette gravi violazioni

Quando l’amministratore di condominio commette gravi violazioni nella gestione e l’assemblea non provvede a revocarlo, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore.

Il giudice, valutate le prove e la gravità dei comportamenti contestati, può disporre la revoca dell’incarico e, se necessario, nominare un nuovo amministratore provvisorio per garantire la continuità della gestione condominiale.

Se invece l’assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per la nomina di un nuovo amministratore, quello uscente resta in carica anche se formalmente revocato, fino alla nomina del successore da parte dell’assemblea o del giudice.
Questo serve a evitare che il condominio resti privo di rappresentanza legale e amministrativa.

L’amministratore nominato dal giudice può in seguito essere revocato dall’assemblea condominiale, che conserva il diritto di scegliere un professionista di fiducia.
In questo modo, la gestione torna pienamente nelle mani dei condomini, garantendo un equilibrio tra il controllo assembleare e la tutela giudiziaria.

Come tutelarsi da un cattivo amministratore di condominio

Un amministratore di condominio deve agire sempre con trasparenza, correttezza e diligenza. Tuttavia, può capitare che alcuni comportamenti scorretti o una cattiva gestione mettano a rischio gli interessi dei condomini.
In questi casi, è importante sapere come tutelarsi e quali strumenti la legge mette a disposizione.

Il primo passo è verificare la documentazione condominiale, come i registri contabili e i verbali delle assemblee, che devono essere sempre consultabili da ogni condomino. Se emergono irregolarità, si può chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria per discutere la situazione e proporre la revoca dell’amministratore.

Qualora l’amministratore rifiuti di fornire informazioni, non convochi l’assemblea o non presenti il rendiconto annuale, è possibile rivolgersi a un legale o a un associazione di tutela dei consumatori per avviare un’azione formale.
In caso di gravi violazioni, ciascun condomino può presentare ricorso al tribunale per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore.

È sempre consigliabile, inoltre, documentare ogni comunicazione (email, raccomandate, verbali) e conservare le prove di eventuali irregolarità.
Un’azione tempestiva e ben fondata può evitare danni economici e garantire una gestione più trasparente e sicura del condominio.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

Al momento della nomina dell’amministratore di condominio, l’assemblea deve approvare anche il compenso professionale. In caso contrario, la nomina è nulla, poiché il corrispettivo costituisce parte integrante del mandato.

Il compenso dell’amministratore varia in base a diversi fattori: il numero delle unità immobiliari, la complessità gestionale, la presenza di servizi comuni (come ascensori, giardini, impianti centralizzati) e la zona geografica.
In generale, il costo medio per unità immobiliare oscilla tra 60 e 80 euro all’anno più IVA. Nei condomini di grandi dimensioni, la spesa per singolo appartamento tende a ridursi grazie alla distribuzione dei costi su un numero maggiore di condomini.

Oltre al compenso annuale, l’amministratore può percepire onorari extra per la gestione di lavori straordinari o pratiche legate a bonus edilizi e incentivi fiscali.
In questi casi, il compenso aggiuntivo, da approvare in assemblea, si aggira mediamente tra lo 0,5% e l’1% del valore dell’intervento.

La trasparenza nella determinazione del compenso è fondamentale: l’amministratore deve specificare in modo dettagliato la propria parcella e le eventuali spese straordinarie, così che i condomini possano valutare e approvare consapevolmente la proposta economica.

Domande frequenti sull’amministratore di condominio

In questa sezione trovi le risposte alle domande più comuni sul ruolo, i compiti e le responsabilità dell’amministratore di condominio.

Chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio?

L’assemblea dei condomini è l’organo che controlla l’operato dell’amministratore. Ogni anno deve approvare il rendiconto della gestione e può chiedere chiarimenti o documenti giustificativi. In caso di irregolarità, i condomini possono chiedere la revoca del mandato o rivolgersi al giudice.

Quanto dura l’incarico dell’amministratore?

L’amministratore resta in carica per un anno. Alla scadenza, il suo incarico può essere rinnovato con delibera a maggioranza dell’assemblea condominiale. Il rinnovo non è automatico: serve sempre una nuova decisione dell’assemblea.

Quando l’amministratore può essere revocato?

Può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea, anche prima della scadenza annuale, oppure dal tribunale in caso di gravi irregolarità. La revoca giudiziale è possibile, ad esempio, se l’amministratore non tiene i registri, non apre il conto condominiale o non convoca l’assemblea.

Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea?

L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto o per la nomina di un nuovo amministratore è considerata una grave irregolarità. In questi casi, i condomini possono chiedere la revoca del mandato.

Chi può diventare amministratore di condominio?

Può diventarlo chi possiede i requisiti stabiliti dalla legge: maggiore età, godimento dei diritti civili, assenza di condanne penali e titolo di studio non inferiore al diploma di scuola secondaria. Inoltre, deve aver frequentato un corso di formazione e svolgere aggiornamenti periodici.

Cosa comprende il compenso dell’amministratore?

Il compenso comprende la gestione ordinaria del condominio: contabilità, assemblee, rapporti con fornitori e manutenzione ordinaria. Gli interventi straordinari, come lavori di ristrutturazione o bonus edilizi, possono prevedere un compenso aggiuntivo, in genere tra lo 0,5% e l’1% del valore dei lavori.

Cosa deve fare un condomino se ritiene che l’amministratore gestisca male?

Può chiedere chiarimenti all’assemblea, proporre la revoca del mandato o, in caso di gravi irregolarità, rivolgersi al tribunale per la revoca giudiziale. È consigliabile raccogliere documentazione e prove della cattiva gestione prima di procedere.

Cosa succede se il condominio resta senza amministratore?

In caso di dimissioni o revoca, l’assemblea deve nominare un nuovo amministratore. Se i condomini non riescono a trovare un accordo, ciascun condomino può chiedere al giudice di nominarne uno provvisorio.

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