Affitti brevi e bed and breakfast in condominio, quali sono le regole?
È una domanda sempre più frequente, alla base di numerosi contenziosi legali. La convivenza tra attività ricettive e vita condominiale non è semplice: rumori, sicurezza, spazi comuni e privacy spesso generano tensioni.

In questo articolo analizziamo se e quando il regolamento condominiale può vietare affitti brevi e B&B, esaminando, i casi pratici e i limiti legali.
La normativa, infatti, non è sempre chiara e le sentenze non sono tutte concordi. Scopriremo insieme quando un’attività di ospitalità può essere vietata, e quali sono i diritti – e i doveri – di chi gestisce un B&B o affitta a turisti.

Affitti brevi e bed & breakfast: le differenze da conoscere

Prima di analizzare i divieti condominiali, è fondamentale distinguere tra affitti brevi e bed and breakfast (B&B).
Anche se spesso vengono confusi, si tratta di due realtà giuridiche molto diverse, con implicazioni importanti per chi vive o opera in condominio.

• Affitti brevi:
  Sono contratti di locazione a uso turistico, regolati dalla Legge 431/1998, in cui l’intero immobile viene affittato per periodi inferiori a 30 giorni, senza offerta di servizi aggiuntivi (come colazione o pulizie giornaliere). Non è considerata un’attività imprenditoriale, salvo che il titolare non gestisca più di quattro appartamenti, come sancito dall’art. 1 Legge 178/2020.
• Bed & Breakfast (B&B):
  È una vera e propria attività ricettiva di tipo extralberghiero, disciplinata a livello regionale, che prevede l’ospitalità in singole camere della propria abitazione, con possibilità di offrire servizi accessori (colazione, pulizie, cambio biancheria). Richiede comunicazione di inizio attività e può essere soggetta a restrizioni nei regolamenti condominiali.

Questa distinzione è cruciale, perché le limitazioni previste nei regolamenti di condominio potrebbero riguardare solo le attività ricettive vere e proprie (come i B&B), lasciando fuori gli affitti brevi, o viceversa.

Il regolamento condominiale può vietare l’attività di B&B e gli affitti brevi?

Il regolamento condominiale è lo strumento principale per disciplinare le attività all’interno di un condominio, comprese quelle commerciali come i bed and breakfast o le locazioni brevi.

Regolamento contrattuale o assembleare: cosa cambia?

Due elementi sono fondamentali per capire se un’attività può essere vietata:

• Tipo di regolamento: contrattuale o assembleare;
• Contenuto delle clausole: la formulazione dei divieti è essenziale.

1. Regolamento condominiale contrattuale

Un regolamento di natura contrattuale può vietare l’attività di Bed and Breakfast solo se contiene clausole esplicite che:

• escludono l’uso degli alloggi per attività commerciali;
• vietano espressamente le attività di affittacamere.

2. Regolamento assembleare

Un regolamento approvato dall’assemblea condominiale può imporre divieti simili solo se è stato approvato all’unanimità. Se è stato votato a maggioranza, non può impedire legalmente l’apertura di un Bed and Breakfast

Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?

Nel caso degli affitti brevi, la situazione è diversa:

• Anche un regolamento contrattuale o approvato all’unanimità difficilmente può vietarli;
• La locazione breve non è assimilabile a un’attività di affittacamere;
• Un eventuale divieto potrebbe violare i diritti individuali del proprietario.

È possibile aprire un bed and breakfast in condominio?

Sì, è possibile aprire un Bed and Breakfast in condominio, salvo specifici divieti espressi nel regolamento.

Ecco perché:

• L’attività di B&B non comporta un cambio di destinazione d’uso dell’immobile (rimane abitativo);
• Anche se il regolamento prevede l’uso degli alloggi solo come abitazione privata, questo non è di per sé un ostacolo all’apertura di un Bed and Breakfast o alla locazione breve;
• L’unico limite è rappresentato da comprovati disagi o danni agli altri condomini, che devono essere dimostrati.

Serve l’autorizzazione dell’assemblea per aprire un Bed and Breakfast in condominio?

No, non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a meno che:

• Il regolamento condominiale contrattuale vieti esplicitamente l’attività;
• Oppure il regolamento assembleare sia stato approvato all’unanimità e contenga un divieto chiaro.

Quanti B&B possono esserci in un condominio?

Una delle domande più comuni tra i proprietari è: quanti bed and breakfast possono aprire all’interno di un condominio? La risposta dipende da vari fattori, tra cui regolamenti condominiali e normative locali.

Non esiste un limite nazionale, ma occhio ai regolamenti

A livello nazionale, non esiste una legge che stabilisca un limite preciso al numero di Bed and Breakfast in condominio. Tuttavia, possono esistere limitazioni specifiche imposte da:

• Il regolamento condominiale (contrattuale o approvato all’unanimità);
• Le normative comunali o regionali, che in alcuni casi possono fissare soglie massime per le strutture ricettive in un determinato edificio o quartiere.

Cosa verificare prima di aprire un Bed and Breakfast in condominio

Prima di avviare un’attività ricettiva all’interno del condominio, è fondamentale fare alcune verifiche.

1. Controlla il regolamento condominiale

• Verifica se ci sono clausole che vietano attività commerciali o affittacamere;
• Accertati della natura del regolamento: contrattuale o assembleare.

2. Consulta le normative locali

• Alcuni comuni o regioni possono prevedere limiti al numero di B&B o affitti brevi all’interno di uno stesso condominio o in una determinata area urbana;
• Informati presso l’ufficio SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del tuo Comune o consulta un tecnico abilitato.

3. Chiedi supporto professionale

• In caso di dubbi, contatta l’amministratore condominiale;
• Oppure richiedi il parere di un legale esperto in diritto condominiale.

Conclusione

Aprire un bed and breakfast o affittare un immobile per brevi periodi in condominio è generalmente possibile, purché non vi siano divieti specifici e validi nel regolamento condominiale. In ogni caso, è importante:

• Verificare eventuali restrizioni nel regolamento condominiale;
• Informarsi su possibili limitazioni imposte da leggi o regolamenti locali;
• Rispettare le norme per evitare contestazioni o sanzioni.

Essere informati è il primo passo per avviare un Bed and Breakfast in condominio in modo regolare e senza problemi.

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