Ti stai chiedendo quanto guadagna un amministratore di condominio? È una domanda frequente tra i condomini, spesso accompagnata da dubbi, discussioni e qualche sospetto. Il compenso dell’amministratore, infatti, non è fisso e può variare molto in base a diversi fattori.

Quello dell’amministratore è un lavoro tutt’altro che semplice. Tra gestione contabile, obblighi legali, sicurezza, manutenzioni e mediazioni tra vicini, le responsabilità sono tante e la legge è chiara su ciò che può (e deve) fare.

In questo articolo ti spieghiamo chi decide e come viene calcolato il compenso di un amministratore, cosa prevede il Codice Civile, quali sono i margini di manovra per l’assemblea e come difendersi da eventuali abusi.

Chi decide il compenso dell’amministratore di condominio?

A stabilire il compenso dell’amministratore è l’assemblea condominiale, unico organo competente a deliberare in merito. Secondo quanto previsto dal comma 14 dell’art. 1129 del Codice Civile, l’onorario dell’amministratore deve essere approvato al momento della nomina: in caso contrario, la nomina è da considerarsi nulla.

A differenza di altre professioni, non esiste un tariffario ufficiale per gli amministratori di condominio. L’importo è liberamente concordato tra le parti, sulla base di un preventivo.

Nella pratica, il professionista che intende assumere l’incarico presenta all’assemblea un preventivo dettagliato, dove specifica i costi fissi e le eventuali spese extra. L’assemblea può quindi approvare, chiedere modifiche o rifiutare la proposta.

Come si calcola il compenso dell’amministratore di condominio?

Il compenso dell’amministratore di condominio si calcola in base al numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. In media, il costo si aggira tra 70 e 80 euro (+IVA) all’anno per ogni alloggio.

Tuttavia, si tratta di una cifra indicativa: il compenso può variare sensibilmente in base a diversi fattori, tra cui:

• Dimensioni del condominio
  Più il condominio è grande, più basso è il costo per singola unità. Ad esempio, un edificio con 100 appartamenti avrà un costo per alloggio inferiore rispetto a un condominio di 10 unità.
• Caratteristiche dell’edificio
  Un immobile nuovo richiede meno manutenzione rispetto a un edificio storico o con molti anni, e questo si riflette sul compenso richiesto.
• Ubicazione geografica
  Amministrare un condominio in città è generalmente più semplice e meno oneroso rispetto alla gestione di uno in zone montane o difficilmente accessibili.
• Pendenze legali e situazioni complesse
  La presenza di contenziosi legali, morosità, conflitti tra condomini o procedimenti giudiziari comporta un carico di lavoro maggiore, giustificando un compenso più elevato.

In definitiva, non esiste un compenso standard valido per tutti, ma una base di partenza che viene adattata alla complessità del condominio e alla mole di responsabilità richiesta all’amministratore. Il costo è suddiviso tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Che cosa comprende il compenso dell’amministratore di condominio?

Il compenso dell’amministratore di condominio è omnicomprensivo delle attività ordinarie di gestione delle parti comuni dell’edificio. In particolare, comprende tutte le mansioni previste per una corretta amministrazione condominiale, tra cui:

• Predisposizione del preventivo di spesa annuale
• Ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà
• Convocazione e gestione dell’assemblea condominiale
• Tenuta e aggiornamento dei registri condominiali
• Riscossione delle quote condominiali
• Gestione del conto corrente condominiale
• Pagamento dei fornitori e gestione dei contratti di servizio
• Manutenzione ordinaria delle parti comuni
• Controllo e vigilanza sull’efficienza degli impianti e delle aree comuni
• Interventi in caso di emergenze
• Redazione del bilancio di fine esercizio

Queste attività rientrano nel compenso base, stabilito al momento della nomina e approvato dall’assemblea.

Cosa non è incluso nel compenso dell’amministratore?

Alcuni costi non sono compresi nel compenso ordinario e possono essere addebitati separatamente:

• Spese vive come cancelleria, fotocopie, invii postali
• Adempimenti straordinari legati a nuove normative
• Gestione di lavori straordinari come ristrutturazioni, rifacimenti strutturali o interventi edilizi complessi

In questi ultimi due casi, l’amministratore deve fornire un preventivo specifico, che sarà sottoposto all’approvazione dell’assemblea.

Chi paga l’amministratore: inquilino o proprietario?

Una delle domande più comuni tra affittuari e proprietari è: chi deve pagare il compenso dell’amministratore di condominio?

La risposta è chiara: il compenso dell’amministratore è a carico del proprietario, salvo diverso accordo tra le parti. Questo perché l’amministratore è un rappresentante legale del condominio e risponde nei confronti dei condomini, non degli inquilini.

A stabilirlo è la Legge n. 392/1978, che all’articolo 9 specifica le spese condominiali a carico dell’inquilino. Tra queste rientrano:

• Pulizia delle parti comuni
• Funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore
• Fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento
• Spurgo dei pozzi neri e gestione dei servizi comuni
• Servizio di portineria, per il 90% a carico dell’inquilino

Il compenso dell’amministratore NON è incluso tra queste spese e resta quindi di competenza del locatore (proprietario dell’immobile).

Quanto guadagna un amministratore di condominio?

In media, un amministratore di condominio guadagna circa 45.000 euro l’anno. Tuttavia, questo valore è indicativo e può variare notevolmente in base a diversi fattori.

Il compenso effettivo dipende principalmente da:

• Numero di condomini amministrati
• Totale delle unità immobiliari gestite
• Zona geografica in cui opera
• Tipologia e complessità degli edifici

Un amministratore che gestisce pochi condomìni di piccole dimensioni guadagnerà ovviamente meno rispetto a un professionista che segue decine di stabili con centinaia di unità abitative.

È importante considerare che il guadagno lordo non corrisponde all’effettivo reddito netto. Dall’importo percepito vanno infatti detratti:

• Le imposte (contributi INPS, IRPEF, ecc.)
• I costi di gestione dell’ufficio (affitto, utenze, software, ecc.)
• Le eventuali spese per collaboratori o dipendenti

Per avere un quadro realistico su quanto guadagna un amministratore di condominio, è quindi necessario valutare sia il volume d’affari che le spese operative legate alla professione.

Quanto guadagna un amministratore di condominio per i lavori straordinari?

Quando si eseguono lavori straordinari in condominio, l’amministratore ha diritto a un compenso aggiuntivo rispetto al suo onorario ordinario.

In genere, questo compenso straordinario si calcola come una percentuale sull’importo totale dei lavori, mediamente pari all’1% del valore complessivo dell’intervento. In alternativa, l’amministratore può proporre un importo fisso, concordato in base alla complessità e all’impegno richiesto dalla gestione dell’intervento.

Il compenso straordinario non è automatico. Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, deve essere approvato dall’assemblea condominiale, al momento:

• della nomina dell’amministratore, oppure
• dell’approvazione dei lavori straordinari.

In assenza di questa approvazione formale, nessun compenso aggiuntivo è dovuto all’amministratore.

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