È giusto far pagare ai B&B spese condominiali maggiorate? La presenza di attività ricettive in condominio è spesso motivo di contrasti con i condomini che non gradiscono l’attività, perché temono che generi confusione, rumori e un viavai continuo di persone estranee al condominio. Uno dei motivi del contendere sono i costi per la gestione degli impianti e delle parti comuni, ad es. manutenzione dell’ascensore, pulizie scale, impianto citofonico ecc.

Spesso le amministrazioni condominiali hanno tentato di imporre ai B&B spese condominiali maggiorate, rivedendo le tabelle millesimali e la ripartizione delle spese, ma questi tentativi sono sempre stati bocciati in sede giudiziale. Una recentissima sentenza del Tribunale di Roma, segna una svolta nel contenzioso tra chi gestisce l’attività ricettiva e gli altri condomini. Di cosa si tratta?

È lecito applicare al B&B spese condominiali maggiorate?

Con una sentenza che segna una svolta, il Tribunale di Roma ha stabilito che è legittima la delibera condominiale che attribuisce ai B&B una maggiorazione del 30% delle spese condominiali. Giacché è evidente, secondo i giudici, che l’attività ricettiva determina un maggior utilizzo delle parti e degli impianti comuni con oneri di manutenzione più alti a carico di tutti i condomini.

Beninteso la sentenza riguarda un caso specifico e la documentazione fornita dal condominio, fatture per interventi di pulizia e manutenzione, dimostra la maggiorazione dei costi a carico dei condomini, ma crea un precedente che se fosse confermato negli altri gradi di giudizio, potrebbe avere reazioni a catena.

Quando si può addebitare al B&B spese condominiali maggiorate?

Nel caso della sentenza n. 1271/2024, il Giudice del Tribunale di Roma, nel motivare la decisione fa riferimento a una clausola del regolamento condominiale che prevede espressamente la possibilità di imporre una maggiorazione delle spese condominiali, “qualora gli appartamenti vengano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne delle scale dell’ascensore”.

Il tribunale ha ritenuto, sulla base delle prove documentali e dei testi che il condominio ha effettivamente sostenuto maggiori spese per la manutenzione delle parti comuni, androne, scale e ascensore.

Se questa sentenza fosse confermata nei successivi gradi di giudizio, è plausibile affermare che l’assemblea condominiale a maggioranza qualificata o all’unanimità può modificare il regolamento condominiale, e ripartire le spese condominiali in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, art. 1123 codice civile.

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