L’amministratore è una figura obbligatoria negli edifici con più di otto unità, quelli più piccoli possono decidere di farne a meno, ma quali sono le regole e come funziona un condominio senza amministratore?

Come costituire un condominio senza amministratore?

Un condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio ci sono almeno due unità immobiliari e due proprietari che condividono una parte comune. Non serve pertanto alcuna delibera o richiesta, è sufficiente che un edificio anche piccolo, è il caso ad esempio di una villetta bifamiliare con due proprietari diversi che hanno in comune l’accesso ai box per costituire, di fatto, un condominio.

La costituzione di un condominio minimo non ha costi, non è infatti necessario nominare un amministratore e non è obbligatorio avere un regolamento condominiale.

Come gestire un condominio senza amministratore?

La gestione di un piccolo edificio, fino a otto unità, non è differente da un qualsiasi altro condominio, l’art.1129 cod. civ. stabilisce che in assenza dell’amministratore i condomini debbano nominare un referente che si occupa delle gestione condominiale. Ecco come procedere in 5 punti:

1. L‘assemblea condominiale convocata anche da un solo condomino decide la nomina di un referente e stabilisce se la nomina è a titolo gratuito o oneroso;
2. Il referente si occupa di gestire la manutenzione degli spazi e degli impianti comuni, riscuotere le quote delle spese condominiali, chiedere i preventivi ai fornitori da sottoporre all’approvazione dell’assemblea. Il referente deve affiggere, all’ingresso del condominio, una targa con le sue generalità e recapiti;
3. Codice fiscale condominio, se è necessario fare dei lavori condominiali e beneficiare delle detrazioni fiscali, il referente, munito della delibera di nomina, deve presentare una richiesta di attribuzione del codice fiscale all’Agenzia delle Entrate;
4. Conto corrente condominiale, ha seguito dell’attribuzione del codice fiscale, il referente deve attivare un conto corrente intestato al condominio dove far transitare le somme ricevute dai condomini;
5. Regolamento condominiale, è obbligatorio solo se il numero dei condomini è superiore a dieci, nulla impedisce di redigere un regolamento anche con un numero di condomini inferiore. I punti principali del regolamento sono:
   • l’uso delle parti comuni;
   • la ripartizione delle spese;
   • regole per il decoro dell’edificio;
   • regole per l’amministrazione del condominio.

Come convocare l’assemblea in un condominio senza amministratore?

Ai sensi dell’art. 66 disp. per att. del codice civile, in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata da uno o più condomini. Perché la convocazione sia valida, l’avviso deve rispettare i seguenti requisiti:

• Indicazione dell’ordine del giorno;
• Dev’essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione;
• L’invio deve avvenire con un mezzo tracciabile: raccomandata, pec, o consegna a mano;
• Deve indicare il luogo, data e ora della riunione. Se l’assemblea si svolge da remoto, è necessario indicare la piattaforma, l’ora e le credenziali per l’accesso.

In un piccolo condominio privo di amministratore, il contatto personale è sicuramente quello più efficace, la consegna a mano della convocazione consente di risparmiare i costi della raccomandata e di anticipare il motivo della convocazione.

In un condominio senza amministratore l’assemblea condominiale può essere convocata da uno o più condomini. I proprietari delle unità immobiliare che compongono l’edificio sono gli unici titolati a convocare l’assemblea in assenza dell’amministratore o di un rappresentante.

Come fare i lavori urgenti in un condominio senza amministratore?

In mancanza dell’amministratore ciascun condominio può convocare l’assemblea che deciderà a maggioranza se autorizzare i lavori urgenti. Per abbreviare i tempi è consigliabile arrivare alla riunione con almeno due preventivi in modo che l’assemblea possa valutare e decidere, senza ulteriori deroghe, quale preventivo approvare.

Qualora i lavori rivestono carattere d’urgenza e non siano derogabili, ai sensi dell’art. 1134 c.c., il singolo condomino può decidere di far eseguire le riparazioni e anticipare le spese per poi chiedere il rimborso agli altri condomini. In altre parole se c’è una tubatura condominiale rotta e la fuoriuscita dell’acqua rischia di creare ulteriori danni o se il distacco di calcinacci dalla facciata che mette a rischio l’incolumità delle persone, il condomino può far intervenire la ditta per eliminare il pericolo senza la necessità di convocare preventivamente l’assemblea. In questi casi è comunque opportuno informare, anche con una semplice telefonata, gli altri condomini del problema e della necessità di intervenire tempestivamente.

Come fare i lavori straordinari in un condominio senza amministratore?

I lavori straordinari devono essere autorizzati dall’assemblea condominiale, salvo che non rivestano carattere d’urgenza e non siano derogabili. In mancanza dell’amministratore un condomino può convocare l’assemblea per autorizzare i lavori straordinari; se l’assemblea è inerte, i condomini che ritengono necessario fare i lavori straordinari, ad esempio per la sistemazione del tetto, per non arrecare pregiudizio all’edificio, possono far ricorso al giudice.

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